こんばんは、ロジカル博士です。

 

大津さんのオーナーチェンジ論に触発されて、

どんなオーナーチェンジなら買うかな？

と条件を考えてみました。

もちろん、大津さんと同様にリスクを感じていますので、空家よりもかなり厳しめに見ることは間違いないです。

オーナーチェンジならではのチェック項目を考えてみます。

 

オーナーチェンジの利点

ずばり「初期の手間が省略できることです」

時間的拘束から、遅滞なく同時に仕上げられる空家は（僕の場合）２軒です。

オーナーチェンジは、決済の手間だけなので、２軒育成中の間にも検討可能です。

 

状態の確認

基本的に入居者の方がいるので、内見不可です。

ダメもとで内見できるか聞いてみてもいいですが、結構オーナーチェンジは人気なので、ぱっと見で優良物件の場合はそんな余裕はないことが多いです。

その場合は、気休め程度で現地確認をしましょう。

駐車場、玄関、窓など、特に「庭」をチェックします。キレイに手入れにしてあったら、中もキレイな確率が高いです。庭が草ボーボー、駐車場に粗大ゴミとかだったら、その時点でNGです。

 

入居時期

諸説ありますが、僕は入居時期が若い方がよいと考えています。少なくとも入居が決まった段階では、「ここに住もう」と思えるレベルであったことから、そこからの時間が短い方が中が荒れている可能性は低いと考えます。

合わせてリフォーム履歴もわかればありがたいですね。

 

売主の確認

どういう人が、どういう理由で、キャッシュマシーンを手放すのか

仲介の業者は信頼できるか、お付き合いのある不動産業者が仲介の場合の方が望ましいですね。また、管理会社の場合は管理を引き続き引きうけるかを確認します。

見せかけの入居者をいれて、かりそめ利回りでの売却をつかんでしまう可能性を下げるためです。

 

入居者の確認

どういう属性で、どういう仕事をしている人が借りているかを調査します。基本情報を業者から聞いたら、現地調査のついでに近隣に軽く聞き込みをします。

観点は、トラブルを起こしそうか、長く入居してもらえそうか、です。

 

価格

同じレベルの空家が３０万円ぐらい安かったら買うか？という観点です。不確定要素から、あまりオーナーチェンジという要素に価格を乗せることはできません。

まあ、リフォーム・客付けの間の機会損失＋広告料で３０万円ぐらいは下駄はかせてもいいだろうという感じです。

土地値以下であれば、価格の条件は甘くしてます。

まあ、なかなかないですけどね。

 

買ったオーナーチェンジは？

３軒です。振り返り評価してみると、上記の条件がOKのものは２軒でした。１軒は今思えば、経験の足りない状態で安易にリスクをとってしまったなと反省しています。

 

 

ちなみに大津さんは、実需価格でないと売らないらしいですけど、僕は全然売りますけどね（抵当入っていない物件限定ですが）。割と現金で買い進めているので、現金がどんどん溶けています。

安くは売らないですけど、ガチムチの相場よりは安くできるかな。

大津さんよりは僕の方がハイエナしやすいかもしれませんね。

てか、ハイエナちゃうし！！

あれは僕が買わなかったら負動産コースもありましたよ。難易度高い物件だったと思います。今は入居していますけど、今後どうなるか。

 

 

とにかく、オーナーチェンジが空家よりも難易度低いとは言えないという点では大津さんと全く同意見です。

入居者様にもご迷惑かかるかもしれませんし、証券投資感覚で安易に手を出すのはお勧めしません。

オーナーチェンジは戦略的に！！

 

夜中にささっと書いたので、変な文章になっていたらごめんなさい。

それでは、おやすみなさいませ。