こんばんは、ロジカル博士です。

 

 

投資をするなら自宅に近く土地勘があった方が良い。という話はよく聞いたことがあるかと思います。

でもどれぐらい有利になるのかってわかりづらくないですか?

需要もわかるし、現地確認も楽だし、っていうのはわかると思いますが、モデルケースでシミュレーションしてみましょうか。

 

想定都市-千葉市○○区○○町

ちょうど、会社の後輩が家を買おうとしていたあたりでの投資について考えてみます。(もちろん戸建です)

後輩が狙っている地域でしたので、ここなら実需需要、賃貸需要、便利さ等ほぼ完ぺきに把握できています。自宅にも近いですしね。

ここのスーパーよりも近くのドラッグストアの方が安く火曜日はポイント10倍とか、高齢者が多いとか少ないとか、○○小学校が何クラスで成績が良いので受験に強く、教育熱心な人が好んで住む、とかのローカル情報もすべて把握できています。

 

【実需編】

新築:そこそこ建てられる。(古家付きとして業者が買い取って新築に入れ替わる)

パワービルダー(2300~3000万円)

ハウスメーカー(4000~4500万円)

中古:お得な物件はすぐ売れる。

築浅中古:1500~2000万円(築10~20年)

築古中古:1000~1200万円(築30年前後)

【賃貸】

戸建賃貸需要は強い。あまり出ない。駐車場は必須、2台あれば強い。駅は近い方が強い。高齢者多い。現役世代は共働きが多い。

築古:8万円前後

築浅:12万円前後

オーナーチェンジだと12%なら簡単に売れるでしょう。

【資産価値】

路線価:7万円/m2 程度

 

築古中古を仕上げた時

リフォーム100万円、実需仕様リノベーション250万円。物件価格を「X」、仲手+登記+取得税=50万円とすると、

投資額は

リフォーム:X + 150(オーナーチェンジで売却を前提)

リノベーション:X + 300(実需で売却を前提)

 

10年後に売却することを前提とした計算

【条件】

土地100m2(路線価700万円)市街化区域

固定資産・都市計画税 4.5万円/年

償却除く経費 17万円/年(管理費含む)

家賃下落率1%/年、空室率 10%

 

(ケース1:100万リフォーム)

家賃8万/月

CF(10年):610万円

売却額:720万円(12%オーナーチェンジ)

売却コスト:30万円

総収入:1300万円

5年間で500万円利益を出したいとすると、

X + 150 + 500 = 1300

X = 650

650万円以下で購入すれば、500万円の利益が出せると考えられます。

リフォーム代込みで750万まで予算内です。

 

(ケース2:250万リノベーション)

家賃9万/月

CF(10年):705万円

売却額:1000万円(リノベしているので、同じ築年数では最強)

売却コスト:40万円

総収入:1665万円

こちらは実需に売却できるかのリスクがあるので700万円の利益を出したいとすると、

X + 300 + 700 = 1665

X = 665

665万円以下で買えれば、700万円の利益が出せると考えられます。

リフォーム代込みで915万円が予算です。

意外と高くても十分な利益が出せることがわかります。普通の築古が500万ぐらいで出てくれば、即内見(近いから)・即満額買付ですね。

最大の利益を取りたいときはリノベ、初期費用を抑えたいときは賃貸向きリフォームと、使い分けられます。

路線価が700万の中、650がボーダーですから結構厳しいですけど、無くはないですよね??

一度この地域で550万円が出たんですけど、前面道路が狭く、急坂の地区だったのでスルーしました。

 

 

土地勘との関係

この地域であれば、わりと自信もってこれに近い結果になると思います。

狙いの価格で物件が出てくるかどうかは、「運」ですが、明確に購入条件を示すことができるので、まずは声をかけてくれる確率は極めて高い。出てきさえすれば高確率で手に入れることができます。

運用期間の10年の間も、雲行きが怪しくなってきた気配を敏感に感じ取れるので、危険回避も容易です。

この地域ぐらいの土地勘があれば「負ける気がしません」

 

・・・これが「土地勘」です。

あらゆるケースのシミュレーションが正確にできるようになる、というのが土地勘があることの最大の強みであると考えています。

不動産投資でリスク分散の観点では不利な、ドミナントが強い理由はここだと思います。

大津さんの大津とか(わかりやすいなw)、婿養子さんの神奈川某所とか。

土地勘MAXの地域では、「物件を探す」みたいな受け身の行動はせずに、是非いろいろなケースをシミュレーションして攻めの態勢で行きたいですね。

 

 

妄想で計算するというちょっと変わり種の実験的なコラムでした。

それでは、おやすみなさいませ。

まだ、この地域一戸も買えてないですけどね!!