こんばんわ、サラリーマン大家のTAKAです。

いよいよ台風の季節になってきました。台風、火山、地震などもろもろの災害が国内どこにでもありうる国は他の国ではないでしょうね。

本日は、銀行融資の方向感として少し先の未来について妄想したコラムを書いていきたいと思います。

1.銀行による人減らし

前回のコラムでも書きましたが、銀行は本気でコストの削減に取り組んでおり、店舗や人件費の削減を進めています。

なかでも人減らしをしようという意欲は顕著であり、規模の大きい銀行ほど積極的に人減らしを行っています。

かつての銀行は支店の行員は一般職を含めほとんど正社員でしたが、いわゆる事務を担うのはほとんどがパートさんや派遣の方になってしまいました。

2.人減らしによる労働力の補完

人減らしによる労働力の不足は、端的にいうとAIなどによる業務の自動化により補うという流れです。

銀行は数字を扱う業界なので、業務の自動化に馴染む業種といわれてきましたがまさに今どんどんAIなどにより自動化される業務が増えています。

融資業務もその例外ではなく、小さな銀行はともかく相応の規模の銀行であれば、基本的な財務の分析はすでに自動化されており、営業する行員がそのデータを活用したり、一部補完して稟議を作成するなどしています。

3.融資の方向性

融資の一つの方向性としては、アパートローンの深化かと思います。端的にいうとかぼちゃの銀行のモデルです。

年収や保有資産や融資対象物件のスペックをあらかじめ決めておくことで、金利は多少高いけれども簡易迅速な審査を行うといったものです。

かぼちゃの銀行の事例は、モデル自体の失敗というよりも、モデルを運用する側の瑕疵により失敗したものと感じています。

おそらくは、かぼちゃの銀行のモデルに弾力性を持たせたような審査、例えば年収や保有資産以外に、既に保有している物件の運営状況や融資の返済履歴などの情報により、基準の金利を下げたり、融資期間を延ばしたりするといった感じです。

もう一つの融資の方向性は、プロパー融資の不動産賃貸業としての評価の深化かと思います。

基本的には今のプロパーの不動産融資は物件単位の収益性や担保評価をベースに融資審査を行っており、他の物件の運営状況は定性評価という数値化以外の枠組みでの評価に取り込まれています(決算書の形で一部は数値化されているので完全に取り込まれていないわけではありませんが)。

しかしながら、今後は他の物件の運営状況であったり、将来的な融資対象物件のあるマーケットの動向などが不動産運営に係る数字が、直接的に融資審査に取り込まれていくのではないかと思っています。

これらに加え、営業などの人員が減り、諸条件が数値化され機械に融資審査の業務が置き換えられることで、融資案件ごとの採算が厳しく管理されることになり、金利交渉の余地が小さくなっていくのかなと思っています。

銀行も融資ボリュームではなく、融資の採算性を厳しくみていくようになると考えられます。そうなると、他行と金利水準を競わせるといったことは難しくなるのかなと思います。

4.おわりに

これらの変化は一気に起こるのではなく徐々に進んでいくような話なので、身構える必要まではないかと思います。

さまざまなものが今よりも数値化され評価される流れとなっているので、今までよりも不動産運営に係る数字(たとえば、購入以降の空室率の推移であったり、家賃水準の変化など)に意識を配る必要はあるかと思います。

ただし、特別なことを行うというよりも、しっかりと物件を運営していくなかで、今まで数値化していなかったものを数値化してみて定期的に観察するなどをしておくと良いのではないかと感じます。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

(ご質問等あればお気軽にコメントください)。