<銀座のバーへ>

表題の先生が経営する銀座のワインバーで、新作試食会が開催されたので

参加して来ました。ワインには大変疎いのですが、ブログではコメント

質問欄が無いので、直接先生に聞いてみようというのが動機です。

基本的には、試食会で、食事が主となりますので、試食会の最後に質問

しました。不思議と資金を引くとか、そういった話をしながら食事をすると、

味覚が完全に消滅した経験があり、最初からカネの話をしているようでは、試食会に参加する意味無しというのが見解です。

(カネや受注活動の話は去り際に行う)

<質問の内容>

とはいえ、ここでワインや食事だとかの話はムダなので、本題へ。

~ブログ記事抜粋

金利差(イールドギャップ)がポイントになります。例えば、

A.賃貸利回り7%の物件を、借入金利4%で購入する
B.賃貸利回り4%の物件を、借入金利1%で購入する ~

 

Q:イールド3%はさすがにCFがきついのでは、ということで

聞いてみましたが

A・あくまでもイールドギャップの説明のための例題で、実際の融資利率は

低いです。(数字は書きません)実質利回りも4%じゃなくて、もう少し

良いですよ。

Q:都心5区でしょうか?との質問には

A・バルク買いは全て新宿区 一般仲介 とのことで、

当方が、

「ドミナントで1区に絞ると、固定資産税の請求通知封書が1本になるので、

経費計算の手間が減りますね」に対して

うなづいていたので、そういった意図もあるようでした。

 過去の都内中古区分(1R)は、都心3区を主に買い進んでいたように

聞いています。

<他の投資家>

バーの同席、向かいの方も、中古区分(1R)の投資家で約14戸所持との事で

最初は、15年以上前に新築の1Rを買ってしまい、毎月の手出しが約2万円

だったが、その1Rを販売した営業担当者が都内中古区分の販売会社へ転職し、

「実は、新築1Rは投資として勝てません。勝てる都内中古1Rを紹介します」

とのことで順次買い進んだとのこと。

融資利率は最初は年4.8%某異次元融資の地方銀行からだったとの

ことですが、千代田区内の空室築古1Rをリノベして賃料UPして

客付けしたり、スカイツリー近辺の中古1Rを経営していた所

途中から人気が出て、賃料が上がり、全体としてレントロールが大幅に

良くなった等等、他にも経営の工夫やツキが転がり込んでくるなど複数

あったと思いますが、そういった効果により関東郊外の地元の金融機関から

プロパーローンで低利での借り換えが出来、経営が軌道に乗ったとのこと

でした。現状では、繰上げ完済した区分もあり良好とのことです。

某異次元融資の地方銀行の23区内の支店は、繰上げ完済申し込みに対し

居留守を使って逃げるなどの支店があったそうで、居留守を使わない支店の

借金を一気に借り替えし、残った支店には、内容証明の郵便物を送りつけたり、

粘り強く支店を訪問して交渉し、なんとか借り替えして手切れにしたとの

ことでした。

ポイントとしては、レントロールが良くなったという点で

地方の駅から遠い物件では、レントロールが悪化していき、経営能力が無い、

と金融機関から見なされた時点で、選択肢が塞がってしまう、(損切り

売却ぐらいが残り)という場合があるようで、後付で、異次元金融の会社が

貸したから、失敗したなどと他責な言い訳しても、それは貴方が無能だから、

ということになるかと思います。

<経費として>

銀座バーの年会費は10万円とのことで、デポジットのような制度のようです。

食事中不動産の話題が多かったので、これは、一種の不動産セミナーの

派生型の会合ではないかと思い、先生へ質問したところ

「ハイ、領収書は、不動産(セミナー)会食会等の表題が可能です」との

ことで、使い勝手が良いようです。ゴルフなんかも、投資家同士で

出掛ければ、商談会や勉強会名目になるかと思うので、不動産投資、経営と

親和性の高い、会食やイベントは投資家に好都合と思います。

※一部アウトドアスポーツは、親和性が全く無く、経費計上出来ません。

自営業の方で、仕方なく荒唐無稽な題目で領収書を複数枚切ったりとか

だったように記憶しています。