みなさん、こんにちは

 

すっかりご無沙汰してしまっていたものぐさ大家です

借地権で楽待編集部に取材して頂くといったことはあったのですが、新年度に入って本業が多忙を極め、コラム執筆からは3か月以上遠ざかっていました<婿さんに叱られそうです・・・

少しだけ仕事が落ち着いたので、不動産に注力しなければと思っています

というのも、私の賃貸経営がかつてないピンチを迎えているからです

なぜピンチなのかを順を追って説明します

 

 

サラリーマン大家は大変デス

 

「不労所得」「アーリーリタイヤ」といった耳障りの良い言葉をよく見聞きしますが、サラリーマンをしながら賃貸経営に取り組むというのはけっこう大変です

ワンルームマンション1室といった規模であれば確定申告の手間ぐらいかもしれませんが、複数物件を所有し、かつボロ物件、クセ有り物件などに手を出すと、様々な手間がかかります

そんなサラリーマン大家を支えてくれるのが管理会社さんをはじめとする様々なプロの存在です

 

現在、90室程度の規模で、築古物件が半数弱を占める私の場合、退居の連絡や申し込み連絡、物件の不具合などで週に1、2件程度は、なんらかの対応が必要な案件が発生し、管理会社さんから連絡が入ります

その程度でも、会議中などに連絡がくるとオタオタするものですが、その程度の頻度で済んでいるのは、入居者とのさまざまなやり取りや物件のメンテナンスを管理会社が一手に請け負ってくれているからです

もし90室を自主管理となると、会議や出張も頻繁にある忙しいサラリーマン稼業との両立は、とてもじゃないですが私には無理だと思っています

それだけに、管理会社の選定やスタッフとの人間関係構築には、かなり気を使ってきました

そのおかげで、比較的安定した賃貸経営ができていたのですが・・・

 

もっとも多くの物件をお願いしている管理会社で私の物件を担当してくれていた中核スタッフが退職することになってしまったのです

 

 

もっとも大切なパートナーがいなくなる

 

もちろん、企業として管理を請け負ってもらっているので、管理自体は継続されますし、たちまち何か不具合が出るというものではありません

ただ、これまで、何度も現場で一緒に打ち合わせしたり飲みに行ったりして、私の好むやり方や許容できるコスト範囲を分かってもらっていたからこそ、ほぼ手放し状態でお任せできていました

”あうんの呼吸”でやってくれていた人物がいなくなることは大きな痛手です

実際、既に後任の方による管理がスタートしていますが、以前のような「かゆいところに手が届く」という状態にはまだまだ至っていません(決して後任の方がダメな人というわけではないですが、前任者が優秀すぎたのです)

そもそも、その会社の管理部門の責任者をやっていた人物だけに、企業自体のパフォーマンス低下も気になります

 

 

管理会社に続いてあなたもか・・・

 

そんな憂鬱な状況にさらに追い打ちをかける事態が発生します

 

管理とならんでこれまで賃貸経営を支えてくれていた、売買仲介会社のやり手営業マンから、転職することになったと連絡が入ったのです

 

過去にコラムで紹介したこともありますが、4年前に収益物件を探し始めた時、「今は物件価格が上がっている時期なので、買い時とは言えません。本気でやるなら、バーゲンセールを待つというのも一手ですよ」と、買わないことを勧めたという珍しい営業マンです

そんなやりとりで逆に信頼感が生まれ、最初の物件(小さな中古区分)を彼を通じて買い、その後、私の所有物件の半数以上は彼を通じて買ってきました

相続で流れてきた120万円や150万円の激安戸建てを持ってきてくれたり、地籍更改で土地が広がりバリューアップするという珍しいケースを見つけてきてくれたりと、様々なお宝物件をもたらしてくれた存在でした

大阪市内で鉄骨マンションを一から新築するはめになったのも、彼が持ってきた物件情報がきっかけでした<仲介手数料だけではまったく割にあわないぐらい手間かけちゃいました

この3年で、ゲテモノ物件も含めて様々な物件を一緒に見に行き、腐った床を踏み抜いて落ちるという漫画のようなシーンを見せてくれたこともありました(目の前でいきなり落ちたので本当にビックリしました=笑)

 

 

せっかく築いたチームが崩壊の危機

 

サラリーマンをやりながら賃貸経営をするには、ウィンウィンの関係になれる事業パートナーが必要だというのが私の持論です

自身が賃貸経営事業に100%の力を注げるわけでない以上、助けてくれるプロは欠かせません

物件を探してくれる仲介さん、維持管理の手間を省いてくれる管理会社さん、物件価値の維持、向上につながるリフォーム屋さんなど、しっかりした業者さんを捕まえ、信頼関係を築かなければ、片手間サラリーマン大家は難しいと思います

(もちろん、埼玉サラリーマン大家さんのように自分であれこれできるすごい人もいらっしゃいますが、多くの人は真似できないと思います)

 

年末にはいつもお世話になっている業者さんたちを招き、不動産投資に興味のある投資家仲間らも交えて感謝の宴を催すのが恒例行事でした

司法書士さんや清掃業者さんなども含め、少なくとも関西では支えてくれるチームが構築できたなと安心していました

それが、中核になる人物2人の相次ぐ離職で、ガラガラと崩れそうな状態に陥ってしまいました

 

 

崩れたのならば築き直すしかない

 

正直、ショックな出来事ではありますが、座していても事態が好転するわけではありません

後任の管理会社スタッフと密にやりとりしてみて、どうしてもうまくいかないようであれば、新たな管理会社を探すことも選択肢の一つです

これまで、強力な客付け力を誇っていただけに、それが続くのか不安はありますが、こればかりは様子を見るしかありません

売買仲介に関しては、当面、無理して買う時期でもなさそうなので、これまでに付き合いのあった業者さんも含めて、良い物件をもってきてくれそうな仲介さんを気長に探すとします

 

不動産投資を始めて3年以上が過ぎ、根拠なく慢心していた気もするので、このあたりで気合を入れ直せということかなと前向きに考えています

本業も少し落ち着いたことですし、初心に戻って一生懸命やってみるつもりです

 

転職を決断したお二人も、経験とスキルを積んだ上で新天地を目指すとのことなので、それぞれ頑張ってもらいたいと思っています

 

ということで、今夜はそのお二人を招いて壮行会を開くことになっています♪<3時間飲み放題を予約したので、ぐでんぐでんにならないように気をつけなければ

 

でも、本音を言うと、二人とも辞めてほしくなかったなぁ・・・(涙)

 

 

本日も駄文、長文におつきあいいただき、ありがとうございました