楽待実践大家コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

 

本日は、楽待編集部さんのコインランドリー投資の紹介記事に乗っかりまして、私がコインランドリー投資を検討したときのシミュレーション結果を紹介したいと思います。

 

本日の内容は、

 

# 投資しようと思ったきっかけ

# 事前調査でしたこと

# 投資シミュレーションの結果は

# リース期間終了後は

# 終わりに

 

です。

 

投資してみようと思ったきっかけ

 

直接的なきっかけは、編集部さんの記事にもコメントしましたが、記事中で紹介されている投資家である内田氏の投資事例を知ったことです。それまで私の中でのコインランドリーは、銭湯に併設されているようなどちらかというと単身の男性向けのイメージでした。実際、大学院生だったときに室内に洗濯機置き場がないワンルームに住んでいたので、コインランドリーを頻繁に利用していました。銭湯も周辺に何件かあったのでほぼ毎日通い、ついでに洗濯していました。

 

一方、紹介されていたコインランドリーでは、洗濯容量が例えば 20kg など家庭用の洗濯機(10kg 以下)では洗えない大物を対象としていて、さらにファミリー層の女性をターゲットとしている点で違いました。お店の雰囲気も明るく良いイメージを持ちました。また、既にそのとき区分を所有していて、不動産投資を初めていましたので、軽いノリでコインランドリー投資も面白そうだなあと思い、検討してみることにしました。

 

事前調査でしたこと

 

まずは、自宅周辺のコインランドリーを探してみるところから始めました。自転車で周囲 2 〜 3 km を調べたのですが、結果、銭湯に併設されているものも含めて 4 店ありました。しかし、洗濯容量が大きいものはなく、私がよく利用していた単身向けのみでした。また、同時にクリーニング店が思った以上に多くあることに気づきました。そこで、普段利用しているクリーニング店などにヒアリングしてみることにしました。記憶が定かではないですが、こんな感じの会話をしたと思います。

 

「クリーニング店、周りに結構ありますよね。」

「家から近いので、いつもこちらを利用させていただいていますが、競合してお客さんの奪い合いとかないですか?」

 

「全然、そんなことありませんね。ありがたいことに多くの方に利用していただいています。」

 

「そうですか。そういえば、布団などの大物の取り扱いもやっていますか?」

 

「はい。やっていますよ。プラス 500 円で集配サービスもしています。」

 

「そうなんですか。便利ですね。機会があれば利用してみようと思います。」「ところで、この辺、コインランドリーありませんね。」
「コインランドリーで大物が洗えるようになったら脅威ではないですか?」

 

「そうですね。そういう話を聞くこともありますね。でも、○ァブ○ーズって言うんですか、そちらの方が影響ありますね。」

 

「そうなんですか?」

 

「はい。でも、あれは除菌と消臭だけで洗濯はできないのですけど、洗濯の代わりに使えると思う人もいるようです。」

 

「なるほど。(ライバルは○ァブ○ーズなのか。。。)」

 

投資シミュレーションの結果は

 

事前調査の結果、とりあえず需要はありそうだと思ったので、次はコインランドリー投資のパートナーとなる業者を探すことにしました。

 

「コインランドリー投資 FC 会社」

 

などで検索しました。コインランドリー投資の情報を扱ったページもあって、会社も多くあることが分かりました。まあ、あれこれ悩んでも仕方ないので、シェア No.1 を謳っている外資系の会社にして見積を依頼しました。そのときの条件は、店舗面積 20 坪で賃貸としました。これはその会社の店舗例を見て決めました。問い合わせ後、1 週間もかからず見積をいただきました。

 

以降は、シミュレーション結果を紹介しますが、これは頂いた見積をベースに
私が調整したもので、実際に頂いたものとは異なります。予めご了承ください。

 

まず、店舗に設置する設備は以下を仮定しました。

 

洗濯乾燥機 A (27kg/15kg) x 2
洗濯機 A (28kg) x 1
洗濯機 B (20kg) x 1
洗濯機 C (11kg) x 2
乾燥機 A (30kg) x 2
乾燥機 B (16kg) x 4
スニーカーランドリー x 1

 

付属の設備として、

 

両替機 x 1
洗濯・柔軟剤自動投入機 x 3 (3台で上記の機器すべてを賄えます)
店内パネル x 1
テーブル x 3
ランドリーワゴン x 6
ダクト x 4
洗剤・柔軟剤(当面必要な分)

 

としました。また、費用としては以下を仮定します。

 

家賃
店舗改装費(店舗を賃貸するのにかかる費用も含めます)
運賃
搬入据付費
試運転調整費

 

今回のシミュレーションからは省きますが、本来なら

 

固定資産税(リースの場合もかかります)
店舗照明
保険
ネット回線

 

も必要です。電気代、ガス代、水道代は後述するランニングコストで考慮します。

 

以上の条件でシミュレーションしてみます。まず、収入ですが、不動産投資で言うところの潜在総収入は、

 

「利用額」x「機器の運転効率」x「稼働可能時間」x「ランニングコスト割合」x「設置台数」

 

で計算されます。機器の運転効率は、1 回の運転にかかる時間が例えば、30 分なら、60分/30分で 2 となります。ランニングコスト割合は、コストが 20 %なら、0.8 です。設置機器ごとに計算してみます。

 

稼働可能時間は 6 〜 23 時の営業時間とします。

 

洗濯乾燥機 A : 1200 x 60/70 x 17 x 0.8 x 2 = 27,977
  洗濯機 A : 1000 x 60/30 x 17 x 0.85 x 1 = 28,900
  洗濯機 B :   700 x 60/30 x 17 x 0.85 x 1 = 20,230
  洗濯機 C :   400 x 60/30 x 17 x 0.85 x 1 = 11,560
  乾燥機 A :   100 x 60/7 x 17 x 0.7 x 2 = 20,400
  乾燥機 B :   100 x 60/5 x 17 x 0.7 x 4 = 57,120
 スニーカー :   200 x 60/20 x 17 x 0.9 x 1 = 9,180

 

よって、潜在総収入は 175,287 となります。30 日では、5,258,610 となりました。これは機器が休みなく常に運転している場合ですので、絶対に実現しないものです。さらに稼働率を考える必要があります。稼働率を 10% とすると、1 ヶ月の売上は約 52.6 万円となります。

 

次に経費ですが、機器 10 年間のリース代を 35 万円とします。家賃は坪 1 万円としてみましょう。すると、家賃は 20 万円となりますので、経費は 55 万円です。よって、2.4万円の赤字です。家賃が半額でも手残りが 7.4 万円となります。

 

私が住む横浜市で駐車場 5 台の 20 坪店舗となると、家賃 10 万円は絶望的です。駐車場 3 台で高架下の元新聞店や駐車場 2 台の旧耐震の築古マンションの 1 階店舗とかで 15 万円でした😿

 

一方、開業にかかる費用は、

 

店舗改装費:700万(スケルトンから改装することを想定)
運賃:10万
搬入据付費:30万
試運転調整費:8万

 

合計で 748 万円となります。例えば、公庫で 10年 2 % なら、元利均等返済で約 6.8 万円となります。家賃 20 万円で損益分岐点は、61.8 万円となるので、稼働率が約 11.8% でトントンです。というわけで、断念しました。

 

リース期間終了後は

 

トントンで 10 年間耐えたとして、リース期間終了後は、どうなるでしょうか?問題は、コインランドリー機器の耐用年数です。まず、法定耐用年数ですが、これは 13 年(以前は 7 年)になります。

 

今回の設備の総経費は 1700 万円くらいです。これを 13 年で償却すると、10 年後の設備の評価額は 約 390 万円となります。償却資産が少ない状態で利益は出ますから、税金対策を考えないといけませんね。

 

恐らく、その頃に税金対策として機器をリプレースしませんかと営業が来ると思います(笑)

 

終わりに

 

私のコインランドリー投資シミュレーションを紹介してみました。いかがでしたでしょうか?

 

そういえば、私の記憶だと DIY の鉄人のおそまつさんもコインランドリー投資を検討されたことがあったと思います。どんなシミュレーションだったか気にます。クレクレですみません。

 

さて、このシミュレーションですが、他の投資にも使えると思います。例えば、太陽光発電投資やコインパーキング投資です。さらに設備にある程度の費用がかかり、減価償却は大きく取れるものの、CF は大きくない投資については、注意が必要ですね。

 

不動産は構造によりますが、減価償却期間が長く取れたり、路線価次第ですが、最後は土地が残るからまだ良いです。私の土地値のない地方の耐用年数超え AP はどうしましょうかねぇ。

 

特に収益が安定しないものはヤバイです。例えば、すぐに機器が陳腐化してしまいほぼ消耗品でしかないものに投資させる仮想通貨のマイニング投資は最悪です。

 

以前、楽待さんに広告を出していた会社がそうですが、仮想通貨の価格低迷の影響か、会社のドメインは残っているもののページは空っぽです。運営しているのか不明になっています。また、仮想通貨の価格が上がってきたので、同じような投資商品を売る会社がまた出てくると思います。気をつけましょう。