こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日から黒船シリーズを数回書いてみようと思っています。

シリーズの構成は

1.OYOってどんな会社?

2.何故OYOに部屋を貸す!?

3.査定から契約までの流れ

4.実際やってみて思うこと

5.OYOと付き合う注意点

6.今後の動向には注目!!

7.まとめ

以上で書いてみます!

 

1.OYOってどんな会社?

みなさんはOYOって会社をご存知ですか?

簡単に言えば、

・賃貸物件を借りて

・家具付き等付加価値つけて転貸し

・賃貸収益をあげながら

不動産賃貸市場で

新たなプラットフォームを築くことを目論む会社

だと独断と偏見で定義します。

 

私は、あけぼの会というライングループで話題になるまで恥ずかしながら知りませんでした。

不動産投資家と言えど、ここの読者の中にも詳しくない方も多いかも知れませんので、私なりにまとめてみたいと思います。

ただ、

OYOの回し者でもないのでないので、OYOの事がある程度わかることが出来る、同社のCEO勝瀬博則さんのセミナーレポートを掻い摘んで、勝手に納得したり、ツッコミを入れたりしたいと思います。

※不動産テック専門メディアスマーブの6月21日のレポート参照

全く知識のない人は、

このコラムを読む前に、先に、ネットでOYOのホームページを見るか、上のレポートを読んでからコラムに戻ってください!

このCEO勝瀬博則さんは、ブッキングドットコム日本の社長を務めた方で、スタートアップ企業の請負人のような印象を受けます。半年ほど前に凱旋してきた黒船は彼の指揮の下、今後、日本の不動産業界でOYO旋風を巻き起こすのか?それとも、数年で撤退するのか?

個人的には

今後の日本の賃貸不動産業界において非常に興味のある会社です。

そんなOYO、

6年程前にインドの18歳の若者が立ち上げた会社ですが、今や世界6位のホテルチェーン企業に。

しかし、勝瀬社長曰く、世間はOYOをホテルの会社だと思っているが、

実は違うと。

OYOは、

クオリティリビングスペース

を提供する会社だとのことです。

 

はい?何ですかそれ?

①よいロケーション

②快適な生活空間

③リーズナブルな価格

これらが、

クオリティリビングスペースの要素らしいです。

 

これを聞いて思いました。

不動産賃貸事業のことやん!(;゚Д゚)

果たして、

そうは問屋が卸すのか???

 

市場が供給過多の時だけ、インターネットは成功する

OYOは、インターネットを駆使して成功を収めた企業ですが、

勝瀬社長はこう言ってのけました。

 

「マーケットが供給過多のときだけインターネットは成功する」

アマゾンを例に出し、その意味を説明されていますが、

要は、

供給が足りていない時は、人はお店に商品を求めてやってくる。

それが供給過多になると、お店に来てくれなくなる。

という論理。

 

そして、アマゾンが成功した理由を2点。

一つ目は、

徹底的にオーダーを簡単にすること

これを

賃貸(OYO)に置き換えると、

スマホで簡単に契約出来て借りられる?

 

二つ目は、

自分たちで徹底的に配送をやること。

つまり、

在庫を徹底的に自分で持つということ

これを

賃貸(OYO)に置き換えると、

ニーズに答えることが出来るだけの部屋を持つこと?

 

ここまで読んでいて、なんとなく、勝瀬社長の言う、

垂直統合型

の強みが分かる気がしました。

 

ただ、それは、

アマゾンのこととOYOのホテル事業についてですが!

 

これを

不動産賃貸事業でも完成させるとするならば、、、

 

サブリースでなく所有物件賃貸でないとダメでない?

と思ったのが最初の感想でした。

 

部屋が余っているからOYOは成功する?

ここまでの理論によると、

部屋が余っているからこそ

インターネットに人が集まり

ネットで垂直統合型を駆使し

OYOは成功する

ということになります。

 

成程、ということは、

田舎のガラガラ地域は宝の山ってことですか?

ということになりますが、

ここはある種の矛盾を感じざるを得ないです。

OYOは、日本上陸後にターゲットにしたのは

一都三県

いわゆる

都会を攻めたわけです。

その理由は、

供給過多でチャンスだからでしょうか?

もし本当にそうなら、私には詭弁にしか聞こえません。

やはり、

需要が多いから

需給バランスの兼ね合いで

一都三県にターゲットを絞ってスタートしているように感じます。

リスク管理の観点でしょうか。

ただ、もし、社長が言うことが真であれば、

OYOが真の力を発揮するのは地方都市

なのかも知れません。

振りかえると、レ〇パも大〇建託も、大〇ハウスもセ〇スイも、東〇コーポも、

み~んな、

田舎の好立地

都会の田舎

素人をターゲット

にこれまで戦ってきた印象を受けますね。

この意味は、

供給過多の問題である前に、

供給者の知識レベルの問題が作用

しているように思います。

 

何が言いたいか?

結局、上記の企業は、

情報弱者のニーズを巧妙に利用して

収益を上げてきたに過ぎず、通常のサブリースの原点ともいえる部分だと思います。

 

何を言っているのか?

個人的には、

OYOの供給過多にはインターネットだ!戦略に上記部分がかみ合うと恐ろしいなあと思うわけです。

 

目標100万室

資金力のある企業の下支えもあり目標は非常に大きく100万戸の供給らしいです。

厳密に言えば、

100万の需要に応える部屋を100万戸備える

ということなのかな?と捉えましたが、

目下、

数千戸のオーナーとの借上げ契約がやっとのところからと思料します。

 

想定通りですか?

 

恐らく、3年を一つの目標にし、東京オリンピックを挟み、インバウンドの取り込み等も含めての目論見かと推察しますが、

 

予定通りにはいっていないのかな?

と勝手に思っています。

 

何故か???

 

このあたりが我々個人投資家にも共通してくるのかなと思ったりしますが、

 

私が先日まで躍起に記していた『仲介論』に関係しますが、ここでは、賃貸仲介の存在でしょう。

 

今の日本賃貸事情を眺めれば、

OYOのような企業に借りて欲しいカモ大家さんは数多いることと思料します。

実際に、そのような大家さんからの引き合いはあるでしょう???

ありませんか?

いやありますよね?きっと!

 

どこでストップしているか?

査定⇒契約の過程

ではないでしょうか?

 

そもそも、家具付き高家賃賃貸の需要については、私自身やろうと思ったことすら『今』はないので分かりませんが、そこがダメならハナからダメでしょうから、参入してきた以上、

レ〇パを喰ってやろう

ということだと思います。

 

なので、レ〇パ、大〇建託のようなビジネスモデルが成り立ってきた以上、そこはクリアしてくるものとして、逆説的に考えると、コケるならそこかなと思った次第です。

 

どういうことか?

どんな物件とどんな契約するかが重要

で、

その情報力、折衝力が『今』は不足しているのだと思いました。

ただ、

どんどん経験豊富な人材を増やしているらしいので、そこもフィックスさせてくるのでしょう。

我々投資家はそれまでに恩恵にあずかりたいものです。

 

2.何故OYOに部屋を貸す!?

前章で簡単ですが、私なりにOYOを分析してみました。

不足部分があれば、是非コメントにて追記下さい!

さて、

ワタクシ、

そんなOYOに部屋を貸してみようと思いました!爆

 

何故貸すのか?

OYOに貸さなくても困るわけでは一切ない私が何故貸そうと思ったのか?

勿論、

貸すメリットもあります。

例えば、

・AD不要

・原状回復費用OYO負担

 

なんと言っても、凱旋初期では、

歪みが大きかった

のでしょうね。

単純に言えば、

高く借りてくれる

わけです。

私の事例は、後日また紹介します。。。

 

勝手な想像ですが、

新築大家とかは、参入した側の心理を巧妙に利用して、微妙な立地で賃料110%くらいで、定期借家5年とかで、うまく取り込んだりしたでしょう。

下手すれば、

それを売り逃げするかも知れませんね?

後にも注意喚起するつもりですが、レントロールで法人一括借りの利回り8.5~9%新築物件とかで食いつかないように素人投資家の方には注意してほしいです。

 

一応、デメリットとしては、

・1か月フリーレント

・敷金礼金なし

などでしょうが、

一番のリスクは、

数年後にOYOが撤退せざるを得ない時の一斉解約リスクや、逆に、成功し、パワーバランスがOYO側に流れ始めると、OYO頼みの大家の賃貸条件が悪化する可能性があることや、取りあえず、今は在庫を増やしたいからと契約してくれた微妙な物件をある程度在庫が確保出来た後に

比較的短期で解約されること

でしょうか。

短期解約の違約金もつけない方針な様子ですし。

 

まあ、このあたりのリスクは、OYOに貸さなくても空室リスクに悩む大家は変わらず抱える空室リスクなわけですが。。。(ただし、そんな依存度の高い物件が本来抱えるであろう今の空室リスクと、5年後の空室リスクはまったく比較にならないことも念頭におくべきかと思います。)

 

そんなこともあり、私としては、前章で記したような、

OYOの見据えるビジネスモデルが脅威

だと感じることから、色々知りたいから、貸してみようと思ったわけでした。

 

名付けて、

逆スパイ作戦

です。笑

 

さて、

査定報告が遅い

契約条件がコロコロ変わる

等とクレームのうわさが流れるが如何に?

ここについては、一応、早急に対応する姿勢を示してはいるようです。

 

一言でいうなれば、

朝令暮改

朝三暮四

ですかね?いい意味でも、悪い意味でも。

 

次回から、私の事例をもとに色々と独断と偏見を綴っていこうと思っています。

読者の皆さんもこの機会に深く知っておいて損はないことだと思います。なぜなら、将来必ず訪れることですから。。。10年前にはネットで服を買うなんて考えられなかったのに、機械音痴の私ですら、ネットで家電を買う始末。

IT重説どころの話じゃない時代がすぐそこまで来ていますね。。。