前回のコラムの反省

前回のコラム「オーナーチェンジは買いません」は私のオーナーチェンジでも長年人が住んでいなく、残置物付きのボロ戸建と同じような価格でしか買わないという厳し目のスタンスを紹介しました。

 

異論はあると思いますが、私は人を信用しませんので、どんな爆弾が潜んでいるのかわからない戸建のオーナーチェンジは特に危険だと感じています。

 

アパートはオーナーチェンジが基本になりますが、私の厳し目のスタンスにより買えない可能性があると感じています。

 

以前、某メガ大家さんに戸建ばっか買ってても成功しないよと言われましたが、不動産投資はハイリスクなものなので、資金面で鉄骨渡りな分物件ではなるべくリスクが取れないなと思っています。

 

そんな中、ざわざわするアパートの内見にいきました。

 

経緯

地元の変態しかいない大家のグループラインで地元の掲示板、ジ●ティーで

1000万円のアパートが京都にあるよと投稿がありました。

 

発見後、1分後に電話し、先週の土日に内見しました。

その件について、紹介します。

 

アパートのスペック

価格 1,000万円ポッキリ ※売主直案件

立地 京都市左京区 駅徒歩20分程度だが難関国立大学の裏、近隣大学多数

部屋数 6室

築年数 45年

構造 木造

入居状況 2室入居中(合計賃料8万円)

間取り 1K

想定賃料 35,000円程度

想定表面利回り 20%超

土地面積 30坪 ※周辺は坪100万円

問題点 再建築不可

こんなスペックの物件です。

再建築不可という問題はありますが、好立地で客付けが固いと感じており、

下僕から大将軍を目指す王津は全軍突撃するしかないと確信して、

6室合従軍のボロアパートの購入を決意しました。

 

融資は通るのか。

実はいま現金は2,000万ペリカしかありません。

日本円でいうと200万円です。 

そう45組の私は常に金欠です。

 

不動産投資を始めてから100~500万程度の手持ち資金で推移しています。

そんな毎日が鉄骨渡りな私には融資しかないのです。

そこで、45組のお馴染みの

四井トラストローン&ファ●クに相談しました。

融資可能額 1000万程度

金利 3.9%変動

機関 20年

条件 戸建1つを生贄(共同担保) ※実は無抵当戸建3つあります。

 

想定通りの条件で行けそうです。

またソーシャル大津でおなじみの公庫に相談したところ、無担保枠でいけませんかと相談しましたが、

最近無担保枠で戸建買ったばかりで厳しく、こちらも戸建生贄が必要でした汗

公庫でも1000万程度は行けそうです。

当然金利が安い公庫を軸に進めようと画策しました。

 

融資が出るなら、いつ買うの❔

いまでしょ!!

 

いざ内見

私は建物は詳しくありません。

そこに強力な援軍として、山の民である職人出身の大家さんにも駆けつけて頂きました。

 

物件はこんな感じです。

 

旗竿地で2m程度の通路の横に3棟アパートがありその一番奥です。

 

内装は割と綺麗です。

 

しかし、重要な問題があります。

傾きです。 

近くに川があり、軟弱地盤であること。

元々、下水接続していなく(いまは公共下水)、当時雑排水が漏れ出していたことが地盤沈下の原因になったなどの要因が考えられます。

傾きにより建付けがかなり悪くなっており、サッシを交換しておりましたが、大きくスキマがある状態です。

外壁にひびがあり、近い将来、外壁剥離の可能性があります。

またとなりのアパートと階段を共有しており、境界も怪しい理由があります。

 

大津の決断

テンション東M●Xでの内見でしたが、さすがに直せない傾きは怖いと感じました。

一応、300ならありかなと思い、300では指しました、

案の定

ノーマネーでフィニッシュでした。

満額で買うかもな方が複数いるとのことです。

 

衝撃の売却理由

実はオーナーは投資家です。フェイスブックを見つけましたが、30代の自営業の男性です。

どうやら2,200万円で満室のオーナーチェンジで買われております。

 

その時の満室表面利回りは約15%程度です。再建築不可とは言え、大学裏の好立地ですので、安くはないけどそこまで高いとは言えないです。

しかし、どんどん退去して、現在は2室のみ。

傾きがひどく、手に負えないとのことで売却を考えていると思います。

※内見前には傾きについて説明なし。

 

まとめ

手を出すとあべしされる危険な物件はたくさんあります。

この物件もあべし物件だと思います。

 

不動産投資ブームで知識がない初心者はカモにしたい方はたくさんいます。

 

建物に知識がない方は職人さんも内見に呼ぶなどが大事だと思います。

私は傾きなど自分では判断がつかない物件は職人さんを呼ぶようにしています。

 

ではもう少し踏み込んで今の売主がなぜ購入したのか、重要事項説明では傾きの説明がなかったのかについて考えてみました。

今の売主は投資初心者だと推察されます。不動産業者にハメられたのでしょう。

オーナーチェンジだから中を見れずに傾きに気付かなかったのだと思います。

外から見ても気づくポイントはたくさんありますが、、、

重要事項説明でも不動産業者が

「このぐらいの年代だと多少の傾きがあるので、一応重説に書いてます」

みたいにこんなもんですと押し切ったのではと思います。

 

再建築不可は建物が建っていることが重要で建物の価値がマイナスな物件への投資はかなり危険です。

今回みたいなあべし物件には手を出さないようにしないなと思いました。

 

またこの物件をなぜ、私が300なら買おうと思ったのか、不思議に思う方もいるかもしれません。

買おうと思った理由はソーシャル大津とはかけ離れているので、内緒にしたいと思います。

 

なお大津は鉄骨渡りの際は、

躊躇なく激押しするタイプです。

 

次回予告

45組ミーティング 

某コラムニストとの会食