ロジカル博士です

こんにちは。

 

 

収益物件業界で、何も書かずに「利回り」というと=表面利回りのことですよね??

業者さんと話していると、

「利回り10%だから、10年で回収できますよ」みたいなことを言う人がいます。

・・・これ、超うそですよね? 詐欺なのでは?と感じてしまいます。

満室家賃収入を投資額で割ったものを利回りっていうなんてすごく違和感があります。

ここのハイレベルな読者様は、そんなわけないでしょってすぐ思うと思うのですけど、新築ワンルームの営業電話に乗ってしまうような人は、もしかしたら信じてしまうかもしれないと思います。

不動産以外の業界は普通「収入」のことを「利回り」とは言わないので、勘違いするのもわかる気がします。

税金はかかるものの、定期預金金利0.5%といったらしっかり0.5%増えますし、配当利回り3%といったらしっかり3%分もらえます。

普通のお店だって、開業資金が1億円で売り上げ1億円でも「利回り100%」とは言わないですよ。

 

では、実際何年ぐらい回収にかかるのかシミュレーションしてみます。

物件個別の事情により、収益性は様々でしょうけど、できるだけ一般的な条件で考えてみたいと思います。

 

条件・スペック

価格:1億円

利回り:10%(満室収入1000万円)

運営損:25%(空室率10%、経費15%、高稼働)

借入:1億円-利息2%-30年

築年数:10年

価値の下落:200万円/年(10年後に8000万円、20年後に6000万円で売れるとする)

家賃の下落:年1%

評価額:土地5000万円、建物3000万円

っていうことにします。悪くない物件ではないでしょうか。これ何年で回収できるのでしょうか。10年は絶対無理ですよね。

 

利回り概算

初期費用

・融資事務手数料+抵当権設定登記 2.5%(250万円)

(実質金利は2.3%ぐらいになります)

・所有権移転登記 150万円

・仲介手数料 330万円

・不動産取得税 165万円

・その他(調整):5万円

900万円かかります。

この時点で、利回りは9.2%になります。

 

運営費

・利息2%(200万円:元本が減るので、徐々に負担軽減します)

・空室+運営費 収入の25% (250万円)

・価値下落分 200万円(減価償却とは違いますが、似たような考えで利益から差し引きます)

・固都税 70万円

・保険料 30万円

・管理費 50万円

合計で、800万円になり、利益は200万円になりました。

投資額が10900万円ですので、実際の利回りは1.9%です。

概算だけでも長期戦になりそうですね。

 

はい、エクセル どーん

(左)減価償却を除く総利益、(右)売却可能額で売却した場合

・1年目 ▲483万円 (売却したら▲1007万円)

・2年目 ▲76万円(売却したら▲795万円)

・3年目 +425万円(売却したら▲536万円)

ようやく利益が出始めました。

・4年目 +777万円(売却したら▲337万円)

・5年目 +1204万円(売却したら▲94万円)

ここで、初期費用を回収できました。

・6年目 +1635万円(売却したら+143万円)

・7年目 +2070万円(売却したら+372万円)

・8年目 +2303万円(売却したら+577万円)

・9年目 +2894万円(売却したら+820万円)

・10年目 +3335万円(売却したら+1070万円)

初期費用を除くと、10年で物件価格の30%以下しか回収できていません。

・15年目 +5608万円

・20年目 +7989万円

・25年目 +10479万円(売却したら+5311万円)

25年ぐらいでようやく物件価格と同じぐらいを回収できました。売ったら総利益で5000万円ちょっとです。回収額が投資額10900万を超えるのは「27年目」です。

利回り10%の物件だと、10年回収率では30%以下、回収しきるには30年ぐらいかかると思っていた方がよさそうです。

それも空室率10%で25年間、優良運営した場合ですので、かなりの営業努力が必要だと思います。

ちなみに、6%の物件で同条件でシミュレーションした場合だと、利益がでるタイミングがありませんでした

20年後も同じ値段(もしくは高く)で売れるとか、家賃が下がらない(もしくは上がる)等の、神業条件でないと利益がでないようです。

 

投資判断はそれぞれの価値観がありますから、どうこういうつもりはないですが、「勘違いで」、「口車に乗って」投資をするのは注意したいところです。