こんばんは。ロジカル博士です。

 

ちょっと話が脱線しますが、リクエスト的なものもいただきましたし、僕自身気になるので、現金-自主管理条件で投資回収期間をシミュレーションしてみます。

 

現金購入なので、金利負担がない分少し楽になりますが、レバレッジがない分自己資金の回収期間は長くなるでしょう。

また、「キャッシュフロー=利益」になるので結果はわかりやすいと思います。

 

 

条件・スペック

価格:1000万円

収入:100万円(利回り10%)

現金購入

家賃下落率:1%/年

評価額:建物200万円、土地800万円

戸建で10%という利回り低めの物件ですので、まあまあキレイな土地値物件という想定で行きます(固定資産税的には少し不利です)。アパートの現金購入ということにしても結果は同じです。

【56】と比較しやすいように同じ利回りとします。

計算がここで左右されてしまうので、リフォーム後引渡しで、初期リフォーム不要であったとします。

また、色々ご意見いただき、キャピタルをいれるとわかりずらくなるので、今回は入れないことにします。

特に戸建ては、出口によって全然結果違いますので。

 

初期費用

仲介手数料:39万円

不動産取得税:18万円

所有権移転登記:21万円

計 78万円(この時点で利回り9.3%)

 

運営費

空室率:10%(10万円相当)

修繕費:12万円/年(原状回復・広告費含む)

固都税:6万円/年

保険料:4万円/年(地震含む損保)

計 32万円/年(利回り6.3%、ちなみにこれはNOIです)

 

さて、エクセルどうぞ!!

1年:+66万円

2年:+132万円

(初期費用回収完了)

3年:+197万円

4年:+261万円

5年:+324万円

6年:+386万円

7年:+447万円

8年:+508万円

9年:+567万円

10年:+626万円

(10年資金回収率:55%)

15年:+905万円

20年:+1161万円

(投資金額回収完了:「19年」)

利回り10%の戸建を自主管理・現金購入したときの想定投資回収期間は「19年」となりました。

 

2%-30年でフルレバレッジの時との比較

運営費とか管理委託とか少し条件違いますけど、比較しておきます。

条件が違うので、参考程度に考えてください。

(自己資金回収期間)

現金:19年

レバレッジ:10年

(投資回収期間)

現金:19年

レバレッジ:27年

 

感想

利回り10%だと19年いい感じで運営してやっと投資回収ですか。

築30年で買ってたらその時には築50年ですね・・・

・もっと利回りを高くする

or

・20年後も土地が売り物になる

のどちらかは絶対条件ですね。バランスでもいいです。両方が理想ですけどね。

 

ちなみに他の利回りでは・・・

エクセルの数字変えるだけなので、いじってみました。現実的な物件にするために、物件価格を下げることで利回りを上げます。

利回り10%:19年(価格1000万)

利回り12%:15年(価格833万)

利回り15%:12年(価格667万)

利回り20%:9年(価格500万)

利回り25%:7年(価格400万)

利回り30%:5年(価格333万)

 

今回も税金は償却や経費の入れ方で全然違うので、入れるのをやめました。

3割ぐらい持っていかれる想定をすると、期間を1.5倍ぐらいにして見てみてください。

 

投資回収には長い期間がかかりますね。じっくり育てましょう!!