みなさまこんにちは!

ストレージ大家のひらです。

前2回ほど書いている戸建てです。
もう1つネックがありますね。
それは融資です。

コメント欄でも太鼓判を押されたこの優良戸建てを私が見つけて問い合わせを入れた時点では誰よりも早くに動いていたため、

この後一気に買い付けが入るのか、それとも
しばらく放置されるのか

それはなんともわからない状況でした。
どちらに転んでもおかしくない状況でした。
それは売り主側も同じで、そもそもそうでなければ私は指値をしなかったでしょうし、売り主も応じなかったでしょう。
ちなみに見つけたのはごく一般的なポータルサイトの情報です。

それと私はあまり好きではないのですがよく見るイケイケ系の仲介の情報でした。

ただもう1名動いていてその方は現金という話もあり(こういう二番手の話や現金という話は不動産業者のよく使う手法ではありますが)、
その日が日曜日だったこともあって融資の確認をしていてからでは遅いと判断しました。

そこで私は実は今回この物件を他人に譲ることにしました
欲しくない訳ではなかったのですが、
買わない判断、動かない判断、悩んで他に取られるとか、融資に拘ってやはり他人に取られる、となる位なら、親しくしている人に譲ってしまおうということです。
逆の立場ですが同様のやり方で私が手に入れたこともあります。
その時は大分話が進んでいたので使ったのは“地位の譲渡”でしたが、今回はそもそも買い付けの段階からなのでより問題はありません

今回は、この話をしたいと思います。

私にとって現金で買う意味はやはり今はない

500万程度の戸建てくらい現金で買ってしまえばいいではないか?
そう思われる方もたくさんいるかもしれません。

しかしこれについては何度も過去コラムにしている通り、
今の私には例え500万でも現金で購入する意味はないのですね。
簡単にその理屈をおさらいもかねてしておくと、
500万の現金から得られるキャッシュフロー(CF)は、今回家賃6万8千円想定としても、年間81.6万、
そこから固定資産税を引いて75万(手取り15%)としても、
この500万を全額回収するのに必要な年数は7年、退去があればリフォーム・空室期間・AD・フリーレントでさらに+1~2年増えていきます。

もちろんそれでも一般的な投資としては大変優秀だとは思います。
しかし今の私には500万の現金があったら早い話
“他にもっと使いみちがあたくさんある”ので、

そういう優良投資という判断にはならないんですね。

もちろんお金が潤沢にあったら毎月のCFで500万程度の戸建てが購入できてしまうほどなら、
現金で購入してよいと思います。
それこそ毎月のように購入できるなら。

他人に譲るという選択肢

そこで、私ははじめから実はこの戸建てに関しては別の人間に譲ることにしてしまいました。
まだどう転ぶかわからない段階ではありましたが、融資が通るかどうかとやっている余裕はないと思いました。
たまたま私の身近な人間が私の成功談を聞いてこういった戸建てを欲しがっていたのももちろんタイミングとしてあります。

成功談というのはまさに5年でほとんど総取得費用を回収してしまった戸建てです。(これが地位の譲渡で手に入れた戸建てでもあります)
しかもその欲しがっている方は年齢的にご高齢だったので元々現金で購入するつもりの方でした。

このことはもちろん仲介にもはじめから話をしています。
イケイケの仲介に話をした時もあまり興味が無さそうでどちらでもいいですよという感じでした。
ただ契約までに名義はハッキリさせてくれとは言われました。
つまり(これも一度コラムにはしていますが)見つけた物件を他人に譲るのはそんなに大変なことではないんですね。
問題なのはキチンと”買える”人間であること、の方です。

ただこの方買うのにはもちろん慣れていないので指値をするかどうかの判断や、
その交渉自体は私の方でやってしまいました。
現金で購入するということで融資特約は外してもらい、
場合によっては早い契約でも構わないということで進めてもらいました。
さらに、私の論理から言うとやはり丸々現金よりは半分でも融資を引いておいた方が良いので、
並行して融資に動くということもはじめから検討していました。
ご高齢でもリフォームローンとか公庫とかそれを受け継ぐ子供とかいろいろ可能性はあると思っていましたし。
もちろんこれも予めトラブルにならないように仲介には話をしておきました。
ここはイケイケの仲介の良い面か、殆どスルーでちゃんと買えることと引渡日を守ってくれればどちらでも良いって感じでした。

戸建ての融資は?

さて、気になる戸建ての融資なのですが。
この戸建ての仲介にどこかこの物件の融資を通せる金融機関はあるか訪ねたところ、
今の時期でこういう地方の築古戸建てだと基本現金だとは言われました。

ただ私には半分自信があって、
(仮に私が購入することになった時ですが)
付き合いのある信組さん、信金さんにまず打診してみることが1つ、
さらに公庫でもリフォームローンであれば通りやすいのと、
先月コラムにしている運転資金なのどの名目で借りることも1つあります。
金額が絶対額として小さいので現金半分程度なら私でも土台に乗るという判断です、
実際前回取得している戸建てがアパートローンとリフォームローンの2つの組み合わせでしたし。

さて、あまり引っ張るつもりは無かったのですが
(この後書きたいコラムも山のように控えていますし)
コメント読んでまずいと思ったので白状しておきますと、
今回この戸建ては結局買えません(買いません)でした。

次回その話を書きたいと思います。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!