こんばんは、オカリロ人です。

 

タイトルの通り、物件の現地調査に行ってきました。

 

なかなか都合や機会に恵まれず、半年ぶりくらいです。

 

出会いは「こんなのあるよ」と、

ネットに転がっている物件を見つけて”もらった”もので、

実力とはいいがたい・・・

 

それでも縁は縁。

もらったチャンスは逃さないように努めようと

即問合せ、現地調査へ行ったのでした。

 

路線価 7-8万程度のエリア

物件は土地は110坪超と広いのに、2000万ちょっと。

旗竿地ではあるものの、路線価を下回る価格です。

 

数回に分けて、現地調査をご紹介します。

 

事前調査 -エリア調査-

今回はだいたい知っているエリアでしたが、詳しくはありませんでした。

物件の概要をいただき、

Google Mapでの駅から経路や場所を把握します。

駅徒歩20分弱

お世辞にも近くはないが、平坦なので、自転車があればスイスイ。

 

市役所は駅の反対側なのでちょっと行きにくい。

駅の流行ってない側という立地。

 

事前調査 -謄本編-

物件の古さ、値付けからして、相続案件で遠方の子供が売主か?と妄想。

売主情報がわからないので、

「登記情報提供サービス」

で謄本をとります。

有料ですが、すぐにPDFで入手できます。

業者からもらうのでもOKです。

 

売主は

どこのどんな人か(個人か、法人か)

いつ頃から所有しているのか、

抵当権が設定してあるのか(残債はあるのか)

これを踏まえて、売却理由を妄想。

 

根底にある知りたいことは

 『指値は効きそうか?』

 

謄本を見た結果は、

売主は法人で、抵当権設定はなし

数年前に買ったばかり。

全然相続案件じゃなかった(笑)

 

もう少し調べましたが、売却理由や安い理由はよくわからない。

 

指値可否もさっぱり想定不能。

しかし安いことに違いないので、

致命的な問題なければ満額でもOK。

 

現地調査 経路調査

駅から物件まで実際に歩きました。

駅周辺を見渡して、

う~ん、低層のビルがちょいちょい。

高層ビルに建替えが進むほどの勢いはない。

 

コンビニ複数、居酒屋、学習塾。

あとは、仲介会社は・・・?

とりあえずいつもの看板は発見。

あとで電話して、需要を聞いてみましょう。

 

さてそれでは、物件まで歩いてみよう。

途中、空きテナントが目立つ・・・

巨大な空き店舗、昔は文具屋だったような気がする。

ここにも空き店舗。

 

20年も前から知っているエリアで、

大型のショッピングモールに客足を持っていかれ、活気が乏しくなっています。

テナントを運営するのはしんどい

 

そして以前、販売していたビルの前を通りかかる。

物件価格〇〇〇万円で、〇〇坪なのを存じ上げている物件。

一階は閉まってますね・・・

 

駐車場も時々あります。

未舗装駐車場が多い。

止まっている台数が少なく、埋まってないような気がする・・・

(車を使っているかもしれないので、見ただけでは分かりませんけどね)

 

いくらで貸し出しているか聞けるように

看板の写真をとって、電話番号を控えておきます。

 

到着までの経路をみて、

テナントはきつい。

レジなら値段次第。

駐車場は競争厳しい、 

と需要を想定しつつ、現地へ到着

 

現地調査 現地周辺編

前面道路に到着!

ん!?

 

セットバック部分を花壇にしているけしからんやつがいる!?

車は・・・入れない。

 

戦車なら入れるか!?

 

これって消防車や救急車も入れないじゃん・・・

”自分の土地”と主張することで、大切な何かを失っている一例。

 

 

解決には10年単位で時間がかかりそう。

こっち側の道路には、ちょっと期待薄。

 

もう一方の接道を見に。

狙っている物件は他の場所から、車の出し入れは可能

 

敷地延長だけど、

幅も十分あって、車の出し入れには苦労しない。

未舗装で、轍に水たまりができているのが、少し気になるくらい。

 

かなり新しいフェンスが敷地をかこっていて、

見た限り境界は明瞭。

 

物件は古いのに、

なぜフェンスだけ新しいのか・・・?

 

左右どちらの敷地境界に立つフェンスは同じもので

この物件のオーナーが作ったように見える。

 

周辺のまとめ

駅からの経路で危険箇所はなし。

テナント募集、駐車場は多く、やや活気乏しい(予想通り)

道路は一つは期待よりやや悪し。

一方は想定通り。

 

 

謎の新しいフェンス・・・

 

さて次回は敷地内の調査へ。

 

オカリロ人でした。

また次回のコラムでお会いしましょう。