こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は、

最近の雑感として思うことを好き勝手に記していきます。読者には、ご自身の感じ方と比較したりして楽しんでいただければと思います!

 

構成は、

1.今年半年はどうだった?

2.サンタメ業界における確かな変化

3.チャレンジ結果!

4.おわりに

以上で書いて参ります!

 

1.今年半年はどうだった?

皆さんにとっては今年半年はどうでしたでしょうか?

私個人としては、

・13年保有物件の売却成功

・(半)再生物件の満室成功

・戸建一件購入売却成功

以外には、成果はありません。。。

何が足りないか?

一棟ものが買えません!泣

 

買えない理由は明確です。

下げ相場なので昨年までと同じ条件では買わないから

これは、市場の理由と個人の理由が混在しているので、そのまま鵜呑みにしてはいけないとも思います。

つまり、

人によっては買ってよし

人によっては待つべき

はどちらも正解ということでしょうか。

 

私的には、今買っても儲かることは間違いない物件は何件かありましたが、

もっと良い条件で買える予感がする

から見送っています。

 

何が大きく違うのか?

それは買って良しの物件の

築年数

です。

 

10年前に仕入れた物件たちを例にします。時代の流れも確認する為に、購入時期の早い順にしてみます。【内は大体の記憶です】

気になる良点を赤字

気になる悪点を青字

で示します。

 

【14年前】

①駅歩6分 軽鉄 利回約10% 築15年 23,000万円 売却時:築25年

【13年前】

②駅歩6分 重鉄 利回約10% 築17年 6,650万円 売却時:築25年

【12年前】

③駅歩1分 重鉄 利回約11.5% 築20年 5,300万円 売却時:築26年

【10年前】

④駅歩2分 RC 利回約11% 築20年 28,000万円 保有中

【8年前】

⑤駅歩5分 RC 利回10.5% 築24年 13,000万円 売却時:築30年

 

ここから一度踊り場で、

 

【3年前】

駅歩9分 重鉄 9.4%程度 築30年 11,600万円 保有中

※現在利回りUP計画進行中で現在は10%超え

 

【2年前】

⑦駅歩5分 RC 8.5% 築17年 25,000万円 保有中

※現在利回りUP計画進行中で現在は9%くらい、土地の価値が高い

 

【1年前】

駅歩1分 RC 9.5% 築28年 8,300万円 保有中

 

【半年前】

駅歩15分 RC再生 11% 築30年 4,750万円 保有中

※現在利回りUP計画進行中で現在は11%前半だが12%くらいにはなる

 

こんな感じで、感覚的には過去は

超優良物件を

築20年以内で

利回り10%以上で

買えたのに、

 

最近は、

優良物件を

築30年以内(目標25年)

利回り10%未満

でしか買えない。

 

そんな感じがします。

 

これは一つの理由には、

市場の不動産の築年数そのものが古くなりつつあるにも関わらず、参入者が増えたせいで、高値止まりしてきたからという見方が出来ます。

 

この事実は私自身は結構な不安点として捉えていて、破綻することはないと思っていますが、

簡単に言えば、

投資総利益率の低下

につながるわけです。

この辺りから、

商品寿命の考え方

需給バランスの変化対応

出口の取り方の変化

などにつながるわけですが、今日は、そこには触れず、別の機会に書くとして、

そんな理由とこれからの市場予測の観点から、

この半年は

買い条件ハードルを上げて買う努力

をし、結果、買えていないわけです。

厳密に分析し、

買い方を埼玉さんやishiさんのような土地値重視に変えれば、恐らく、買える物件もあったかも知れませんが、僕はどちらかと言えば、直観的に、次の章で書く理由から、方針の転換はせずに来ています。(勿論、二人のような条件で、特にishiさんのような条件では買えないでしょうが、実際、見送る形になったけど6,000万円の価値の物件を4,000万円では買えるチャンスはありました。)

 

2.サンタメ業界における確かな変化

私には2年近くも追いかけているサンタメ物件があります。この物件、スペックは書けませんが、上で分析した条件で見ても、

駅歩は同等好立地

築年は30年よりは若く

利回りはゆうに10%超え

の条件で買えるのですが買いませんでした。

簡単に言えば

利回りが12%が見えて初めて買う感じ

でした。

昨今の市場から考えれば

破格の条件に見えても

まだ

GOしませんでした。

話が入った的なことは聞いていますが気にしません。

 

何故なら、

サンタメ業界における確かな変化を感じるから

です。

 

この物件以外でも、サンタメ業者がジャンプ(1年事業用ローンを延長すること)したり、金融機関からの圧力や他の物件の売れ行きなどが理由でジャンプ出来ないことが確定している案件が大幅値引きで水面下で出回ったりしています。

ボクシングに例えるならば、

右ストレートで一発KO必至

左ジャブですらあやうい状態

です。

 

これは、去年から融資が締まったとは言え、何だかんだギリギリで何とかなった状況から、

また一段ヤバくなった証

のように映ります。

 

故に、チャンスがあれば的な交渉をし続けています。

 

3.チャレンジ結果!

交渉の結果は、まだ、実りはありません。

ただ、

今後、私にとって、好条件で買うチャンスは何度もあると思っているので、

焦らずに

じっくり

ハードルを上げて

待とうと思っています。

 

4.おわりに

このスタンスは、買わなくても大丈夫な状況づくりが完了しているから出来るとも言えます。

これは去年までに買った3件のおかげで、たとえ数年買えなくても大丈夫な全体のバランス感を取れているからですが、

従って、

これから参入する人

まだ今拡大しなければいけない人

などにとっては、戦略が異なって然りだとも思います。

 

ただ、今後の情勢を推測しても、サンタメ情勢が完全に持ち直すとは考えづらく、

今年どうしても焦って買う理由が見つからないから

 

待つのも相場

 

だと思うところもあります。

 

最後に、何故、サンタメ情勢をコラムにするかですが、

上記の状態では、

サンタメが高買い仕切れないともいえる

からです。

 

すると、これまで表に出なかった物件情報が一般市場に出やすくなります。

 

そして、

私が過去に買えた物件はどれもそんな雰囲気が感じられる中で購入出来ました。

 

築年数懸念事案

 

築30年超えを簡単に利回り10%そこそこで購入検討してしまう方がいましたら、是非、一度、立ち止まって考えて見てはいかがでしょうか?

 

次回は、OYOシリーズ第二弾書く予定です!