前回の反省

前回のコラム「緊急事態発生とリスク管理」では虎の子の新耐震物件のベランダが崩壊ことを報告いたしました。

 

色々な方から心配して頂き、ありがとうございます。

現在職人さんが別の現場におり、明後日から本格的に工事が始動し、物件の修復はなんとかなりそうです。

しかし、見積価格は上がりそうで、

 

60万弱となりそうです。

 

一番気になるのは火災保険が使えるのかだと思います。

私は梅雨の時期の雨による自然災害だと確信しておりますが、通常保険金が出ない経年劣化や施工不良の可能性とも考えることが出来ます。

 

現在の手持ち資金は2,000万ペリカ(日本円だと200万円)ですが、140万円の戸建が買えそうです(契約するまで心配なので、契約後コラムにします)。

 

その戸建は露天風呂(風呂の壁が崩壊して外が見える)物件で、100万超のリフォームが必要です。

 

つまり、保険が出ないとあべしの可能性があります。

 

 

今回は私の実例を踏まえて、実践大家コラムニストに相応しい体験談とどうしているのかを公開したいと思います。

まずは火災保険の基本を紹介します。

 

火災保険の補償範囲

契約内容については様々です。

大抵の保険会社は3つぐらいの基本プランを設けております。

 

安いプラン:火災などのみ

標準プラン:火災など+風災(台風)

高いプラン:水災、飛来物なども含む

などがあります。

また火災保険だけでは地震の被害は含まれません。

地震保険に加入する必要があります。

こちらは火災保険の最大金額の半額までの補償になります。

 

一番よくお世話になる機会が多いのは、風災です。

去年の台風ではお世話になった相当儲かった大家さんも多いと思います。

 

また風災が入っていなく、あべしされた大家さんもいました。

 

また基本的な内容以外にオプションとして、個人賠償責任保険、施設賠償責任保険(前回のコラム参照ください)、破損汚損保険、失火見舞金、類焼損害保険、などがあります。

 

保険料の決まり方と保険会社の違い

地震保険

まず基本として地震保険は政府が関与しております。基本的、火災保険と同時に入るため、加入する火災保険会社が窓口になりますが、窓口による違いはないです。

保険金額、建物の構造、地震の発生履歴をもとに保険料が決まっております。

例えば去年大阪では地震があり、上昇しています。

 

火災保険

一方で火災保険は民間の会社ですので、各会社により保険料がだいぶ異なります。

保険金額

補償内容

事業用かマイホームか

契約年数

建物の構造

耐震性

築年数

保険会社

免責金額(一定の金額以下の損害は出ない、またはその分を控除)

約定付保割合(評価額に対する保険金額の割合)

 

こちらで決まります。保険会社により価格は倍半分ぐらい異なります。

また保険会社によっていざという時出る出ないの差があります。

 

一般的に新規参入の会社は出やすい傾向があります。

 

一方でJAPANの保険会社や、大手財閥同士が合併した会社は渋いとの評判です。

また基本的に共済はかなり出にくい傾向があります。

全〇済、県〇共済などはあまり期待できないでしょう。保険料は安いですが。

 

ただし、職場系の共済は手厚い傾向があります。

例えば、教職〇共済では自治会長のハンコを貰うという謎ルールがありますが、通りやすいです。

また出やすい、出にくいの見解は風災など、判断が分かれる場合での前提です。

明らかな全損などはあまり変わらないと考えております。

 

※あくまでの大津の超個人的な見解です。

 

大津の保険戦略

まず大前提として、私は安い戸建しか買っていません。

全壊の時のMAXの保険金額(=評価額)は再調達価格(同じ規模の建物を再建築した場合)をもとにきまります。

つまり、私のボロ物件の購入価格を大幅に上回るのです。

火災で全焼する可能性はあまり高くないことと、実質的な損害は大幅に下回ることから、評価額をなるべく下げております。

保険会社によって多少建築単価が異なり、±30%の範囲で調整できます。

 

私は台風による損害がメインであると考えており、期待値が低い全損に保険料を投資するのはもったいないかなと考えております。

その分、風災、水災などをカバーしている補償内容は一番充実しているプランかつ免責はなし(破損汚損は除く)選択してます。

 

約定付保割合を私は100%にしてます。

下げると保険料は下がりますが、そこまで安くならないので、私は100%です。

 

入っている特約は

施設賠償責任保険と破損汚損です。

 

保険会社は〇コムしてますか?でおなじみの火災保険会社です。

最近、プチブレイク中の2世タレント茂一氏(仮名)の父親Mrが広告塔です。

泥棒に入られたそうですw

 

私のキャラ的に誤解されそうなのですが、ア〇ムではないです。

 

今回被害が出ている物件の具体的な保険料は

67平米

評価額560万円(購入価格180万円)

1年11,290円(地震保険含む)です。

 

なお昨年までは10年で入れましたが、台風の影響で昭和築物件は1年単位でしか入れなくなりました(´;ω;`)

 

まとめ

最後まで引っ張りましたが、ベランダの崩落は保険が出る見込みです。

 

経年劣化と判断される可能性がありますが、予見することが出来ない突発的な損害を補償する破損汚損特約で対応出来ます!!

ただし免責金額は3万円ですので

3万円の損害となるはずです。

 

もし経年劣化と判断されず自然災害と判断されれば、通常の火災保険になりますので、免責金額は0です。

私は自然災害だとしか考えていません。

 

今回はきちんと対策していたので、対応出来たと考えています。

 

実は初めは火災保険はどこでも同じだろと思って、不動産会社任せにしてました。

評価額が高く、保険料も高い割には補償内容もスカスカでした。

徐々に勉強してレベルアップしていきました。

 

大家は細かいことが多いですが、一つづつレベルアップをしていかないとなと感じてます。

リフォーム、客付け、仕入れは基本ですが、さらに周辺知識も大家業には欠かせませんので、日々勉強が大事です。

 

今後も、宵越しの金は持たない鉄骨渡りの不動産投資を続けていきますので、守りは確実にしていきます。

 

 

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