こんにちは。

今回のテーマは、「失敗大家さんシリーズ50回目、焼肉屋の弊害」です。

 

タカボンのパパさんを真似て、英語のサブタイトルにしてみました(笑)

adverse effectとは、不運な影響という意味です。

 

今回の事例は、初めて投資物件購入をしたら、近くの焼肉屋店の煙と臭いがすごくて、入居に苦戦した大家さんのお話しです。

(事例1)

地方都市の県庁所在地に築18年のRCマンションを購入したAさん。

某ハウスメーカーの4階建(2LDK×12戸)で敷地面積も180坪とまずまずの好条件でした。

現在は、空室3戸ありますが、現状でも9%ほどの利回りが出ています。

売却理由も『相続』だったので、Aさんは、一度現地を見て、すぐに飛びつきました。

価格は、1億2000万円で購入したようですので、かなりお値打ちだと思います。

 

しかし、空室はなかなか埋まりませんでした。

理由は、すぐ西側にある大規模な焼肉屋店の煙と臭いです。

大型店ですので、ある程度は浄化して、外部へ放出しているとは思いますが…。

 

悪臭防止法という法律があり、各都道府県で条例などを制定しているようです。

しかし、一定限度以上の臭気に対して、行政指導を行うレベルです。

 

それでも、洗濯物を外に干すとなると気になります。

もともとは、夜のみの営業だったので、洗濯物には影響なかったのですが、途中からランチ営業を始めたために、お昼12時から夜10時くらいまで大変な状態です。

弁護士に相談して、裁判と考えたようですが、風向きによっても臭気があったり、無かったり、そして、1日のうちの大半で臭いがあるわけではないことから、裁判でも、勝つことは難しいということでした。

たまたま、Aさんが物件を見に行ったときは、風向きが違ったようで、臭いは全く気にならなかったようです。

もし、Aさんが、時間帯を変えて、朝昼晩に物件を見に行っていたら、焼肉屋の臭いの件も、気がついたかもしれません。

または、賃貸の仲介不動産屋さんへ物件の評判や空室が多い原因を聞き込みするべきでした。

 

臭いの問題は、近くに飲食店がある場合によく発生します。

カレー屋さんや焼肉屋さんなどがこれに当たるでしょう。

また、騒音の問題は、コンビニ、町工場や自動車の修理工場などがこれに当たります。

 

事前に地図などで見ておくと、近隣で注意すべきところが事前に準備できます。

また、朝、昼、晩、できれば、日にちを変えて見ることで、いろいろなものが見えてくると思います。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございます。