こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は第二回OYOシリーズ参ります!

OYO側の皆様、

心してお読み下さい!笑

 

構成は、

1.査定のキッカケ

2.査定のあれこれ

3.査定から契約まで

4.OYOの反省点と課題

5.次回予告

以上で書いてまいります。

 

1.査定のキッカケ

最初に、

僕が何故、OYOに貸してみようかと思ったかについて明確に説明しておきます。

ビジネスにおいて非常に大事な点であり、不動産投資においても当たり前に大切な点なので、ここの読者にはコッソリお教えします!(当たり前のことをw)

 

キッカケは、

友人と思える人がOYOに入社したから

だけです!汗

 

OYOさんこれ重要だと思っています。笑

特に不動産においては。

毎月、100人近く新しく人を増やしているそうですが、

その人がどんな人脈を持っているか?

は重要だと思います。

どれだけ、AIが優れようとも、

まだ

不動産業界において、それを活かすも殺すも

だと思っています。

 

どんな人材が必要か?

・人を集める人脈を持ち

・査定を瞬時に出来る能力を持ち

・正確な査定であることが前提で

・契約まで最短ルートを通って

 

転貸が完了するまでの道筋を作れることでしょう?

 

お前みたいなクソ若造に言われなくても分かってる?

 

分かってないから書いてます!(-_-メ)

 

今回の契約。地主の婿養子大家だから広告になるからと、特別に契約してあげただけなのかも知れません。それはそれで結構でございます。

僕は僕で、

友人がいたから貸しただけですから!

勿論、おいしい契約じゃないと契約してませんが。

 

さて、

何が美味しかったのでしょうか?

 

2.査定のあれこれ

<物件スペック>

エリア:神奈川県

駅徒歩:JR駅10分圏内

築年数:築30年程度

構 造:重量鉄骨

所在階:2階

間取り:1K

面 積:20㎡以上

設 備:3点ユニット

相 場:5万円くらい

 

<査定の流れ>

6月15日

友人OYO社員に募集中のマイソクをメールし査定依頼。即日、口頭にて賃料●●●%以上(凄く魅力的な賃料)で回答あり。

その後、すぐに●●●%未満への修正回答あり。6月17日が退去予定だったので、この時点では、断る理由がないのでそのまま稟議を進めて頂くことにしました。

訂正理由は、

平米数を間違えたそうです

おいおい、本当かい?

 

6月17日

退去の立会。立会で撮った写真をそのまま友人社員へメール。

私から彼への連絡事項は、

①室内状況の報告(写真にて)

②リフォーム予定内容の報告

③リフォーム完成日の報告

そして、

質問事項は、

①査定稟議に要する日数

②稟議から契約までの日数

③内見の有無

でした。

文末に、

早くしないと他で決めちゃうよと添えて

送信しました。笑

 

この時点で、

築年数だけが

稟議承認事項となりあとはモウマンタイとの報告を受けました。

 

6月18日

モウマンタイ連絡の翌日

友人から連絡あり、

先ほど

業務フローの変更があり、契約実務にかかる時間がいったん少し伸びるかもしれないとの連絡を受ける。

OYOさんそれは朝令暮改じゃなくて朝三暮四とも言いますよ?

彼曰く、

実務スピードを上げるための変更ではあるのでうまく機能すれば改善されるはず

とのことでした。

 

そして、彼からは質問への回答がきちんと翌日にありました。

【回答内容】

①稟議に要する日数:2~3日

②稟議承認から契約まで:4~5日

③内見の有無:イレギュラーを覗き、

★ここ重要★ ※あとでネタがあります

内見はしないで契約する

とのことでした。

部屋の確認は、

契約後に

部屋セッティングする部署が見に行くイメージ

だとそうです。

これを聞いて一言、

ああ、この会社いくらでも嵌められる!

と思いました。

ここの読者なら同じ意見かなと思います。。。

 

言っておきますが、

不動産業界はクレーム業界です。

そのクレームの多くは、

こんなつもりじゃなかった!

こんな状態じゃ困る!

言った言わないの水掛け論

 

さて、その保全が契約書でされているのでしょうか?

読む前から予想出来ますが。。。汗

 

彼からは、

 

承認を急がせるので選択肢は残してくれと返事を頂きました。

 

6月21日

査定結果が出ました。

 

予定だった、

魅力的な賃料からそこそこ賃料程度へDOWNしました。

 

 

本当は、ここにどんな経緯があったのか、

事実をきちんと残したい

のですが、友人の迷惑となってもいけないので、どうしても書くことが出来ません。

 

言えることと言えば、

エリアの特性も情勢も知らないで、

内見もしないで

表面だけで判断するなら、

 

こちら側として査定額を吊り上げる方法はいくらでも

 

思い浮かびます。僕は〇〇さんの手前、それはやりませんでしたが、その代わり、OYOの力量を測るためにある事をしていて、

僕的には

見事に予想通り

の動きでした。

 

本当はこれも書きたいのですが!!!

残念ながら、今回は書きません。(読者さんスミマセン)

 

僕からは、

契約前提で、友人の立場が問題のない範囲で1,000円だけ上げて下さいとお願いしました。

これにも意図がありました。

稟議がひっくり返る=稟議はそんな大層な手続きを経ていない=権限者は近い

所謂、

現場裁量権の強さが分かる

からでした。

これは、

以前に売買元付仲介と売主の指値を纏める時にかかる期間と似ていて、グリップ力が強ければ強いほど(裁量権が強ければ強いほど)その期間に如実に表れることがある。

そんな感覚です。

 

3.査定から契約まで

6月23日

僕の申し出から2日後。

既に、契約担当部署の方からメールが届きました。

契約金額も簡単に1,000円アップしていました。

※〇〇さん苦労してあげてくれたと思っています。ありがとうございます!!

 

さて、ここから稟議承認から何日で契約になったのか???

 

送られてきた書類は、3点

①契約書(案)

②私からの家賃請求書

③チェックシート

 

尚、契約書は、雛型があり、大家記入が必要な個所のみ埋めて返信してくれとのこと。また、契約の起算日は、本日から15営業日とのこと。

成程、

フリーレント1か月の上に、

約3週間も賃料発生を遅らせたいのですね?

御社は、スマホでワンクリックで部屋を貸せるくらいのシステムが出来ているのに、

何故大家には3週間も待っていただくのでしょうか?

勿論、

この時点では

OYOが有利な条件になっていて当たり前です!

 

友人には大変申し訳ありませんが、友人の社内的な立場を考えても、ここから条件交渉しても、契約が壊れることはないと判断していたので、

きっちり条件の交渉を提示しました!

※〇〇さん、サーセンm(__)m

 

【提示内容】

①契約始期日は7月1日

⇒フリーレントがあるので、賃料発生は8月1日。

②鍵の登録料を支払え

⇒鍵は2本なので、鍵はカードキーなので1枚目5000円2枚目2000円よこせ!!

③短期違約金つけやがれ!

⇒フリーレントつけて、5年の長期契約の癖に、短気違約金なしだと??

自分の事業に自信があるなら

1年未満退去なら残り4年分払いやがれ!

とは言わず、

1年未満3か月

2年未満1か月

と普通の申し出です。笑

 

ちなみに、もし友人が絡んでなければ、賃料が110%未満の時点でも貸さなかったかも知れませんし、

一方的に自社に有利な契約書を送ってきた時点でOUTでした。

 

詰めるところを詰めれば、

御社に不利にならずに大家に有利になるように

契約できると思っています。

 

それが出来なければ、

今後、賃貸需要の不安のない物件を抱える大家とはなかなか上手く契約できず、

結局、

情報弱者のみをターゲットとする、

レ〇パや大〇建〇と変わらない会社

になってしまうからです。

 

追記:

今日、友人曰く、win-winで大家側にも納得感のある契約書になるように努力するとおっしゃっていました。

確かに、

これまでの変化対応の早さを鑑みるに、

今後はどんどんブラッシュアップされることは間違いないと思います。

何より、友人含めて、大家に軸足を向けつつwin-winを作れる力のある人達がいるようですから。

 

6月24日

僕の申し出からわずか1日後

契約担当者の方から、メールで、

①契約始期日は7月1日でOK

②鍵登録料はどうしてもダメ

③短期違約金については1年未満解約の場合フリーレントを1か月お返しする旨の特約にて処理するという意味不明な特約付き

でDONEとなりました。

このスピード、

友人曰く、かなり異例の早さだとのことですが、

その異例の理由はどうでもよいことで

早く出来た事実が最も重要だと

考えます。

異例の理由は、

契約者が僕であり、窓口が仕事の出来る友人であることです。こんな言い方をすると、〇〇さんには怒られちゃいますが、このシリーズは〇〇さんに感謝を述べる為ではなく、

OYOが良い会社になる事

友人がそこで大活躍する事

何より、

我々一般投資家と共存できる存在になってくれる事

を目的に書いています。

 

無事に先日、契約書が届き、契約が完了しました。

契約日は6月28日。書面のやり取りは、もう少しあとでした。

事実上、

諾成契約が成立したのは

6月24日

だと認識しております。

つまり、

契約成就まで査定依頼から1週間。

書面締結まで査定依頼から2週間。

ワタクシ、

これが普通のスピード感だと思っています!(^-^)

 

その上で、勝手に、御社の反省点を考えてみましょう~

 

4.OYOの反省点と課題

①契約条件の固定化

査定依頼の時点で、

条件の提示

が出来るくらいに社内で条件の固定化と、現場裁量権の明確化が必要かと感じました。

 

②契約前に内見!

担当部署がどこかは知りませんが、

契約前に内見は絶対に必須だと思います

御社のHP見ると、

室内洗濯機置場必須

となってますが、、、

僕の物件、

室内洗濯機置場ありませんからね?爆

それでも、全入居者は10年近く住んでましたし、全然問題ないので、分かっていて契約していたならいいですが、、、

だ~か~ら~、

部屋のセッティング班がフリーレント中に部屋チェックに行くのではなくて、

契約前に部屋をチェックして、

・契約しても大丈夫な物件かチェック

・貸借賃料の妥当性確認

・社内規定をリスト化してチェック

・バリューアップ計画をはじめ

・転貸賃料の最適化

をしてから契約しないと、

近いうちに火傷しますよ?

そういえば、

我々は物件買う時に、地元の客付け業者に相場の確認作業しますが、

仲介や管理会社を敵に回すモデルの御社は誰に相談するのでしょうか?

相談出来る仲介・管理会社の抱え込みも必要ですね?

 

③対面取引を軽視

上にもつながりますが、

AIだかなんだか知りませんが、

不動産取引を頭だけで出来ると過信していませんか?

 

例えば、

僕は〇〇さんが窓口だから貸しただけ

です。

 

恐らく、この先も、

御社のメインとなる仕入れ先である情報弱者大家とwin-winの契約を出来るのも、そういう方たちだと思っています

そうでない方は、

査定⇒放置プレイ

だったんじゃないでしょうか?

 

④査定額の妥当性

査定力とでも言いましょうか。

恐らく、今回はまだ、僕がその気ならもっと高く操作できたと思います。

過去には、とんでもなく大家好条件で契約したでしょうね?

妥当な仕入れ額で

妥当な転貸額で

安全な商品ラインナップを揃えること

プラットフォーム構築には必要だと思います。

完全OYO側視点で言えば、弱者から激安で借りられるのが一番でしょうが。

 

ちなみに、

賃料設定は僕なら決められる賃料同等ですが、僕より入居付けレベルの低い大家の部屋で想定したらだいぶ高く借りてくれているとも思います。

具体的に金額を書くのは控えますが、

要は、

歪みがある

と思っています。

 

⑤不動産賃貸プロ

もういますかね~。多分。ちょうど、僕の案件査定する前と後でだいぶ精度が上がった気がしますので。。。

出来る賃貸仲介の人は、本当に物件の相場を外さないですからね~

 

⑥無駄なFR期間

既に、契約してから1週間が経過します。

僕なら、

契約日に現地入りする段取りをつけて、大切なフリーレント期間を1日も無駄にしません。

 

5.次回予告

すでにクソ長くなってしまったので、これくらいにしたいと思います。

次回は、

そんなOYOに見る未来像の色々をいつも通り勝手に独断と偏見で綴ってみようと思っています!

 

最後になりましたが、

契約に向けて最善を尽くしてくれた〇〇さんありがとうございました。

〇〇さんが、OYOの役員になったら焼肉驕ってくださいね!笑

〇さんも、早々にご活躍されているようで凄いなと思います。

お二人なら、

遠い未来は分かりませんが、近い未来において、大家とwin-winのOYOに出来ると信じて応援しています!!

〇〇さんも一緒に昼飯喰っただけですが、きっと頑張っいらっしゃるのだと思います。

 

大家にしか分からない橋渡し!!!

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!