低スペックの中古アパートでも。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

前回のコラムでは、『安い賃料の物件は低属性の入居者が多いから買わない』という意見に対する反論(?)をお伝えしました。

当然ながら、低スペックな低賃料の中古アパートでは様々なデメリットが存在します。しかし、思ったよりも運営は順調ですし、購入時の利回りも相対的に高くなります。そうなると、それほど捨てたもんじゃない結果となります。

 

・修繕費用が高くつくんじゃないか?

→これまで運営して来ましたが、7棟も買えば大きな問題も起こります。雨漏り、水漏れ、共用廊下の天井崩落、屋根の破損、、、などなど。しかし、火災保険等でカバーできる部分も多いですし、頻度は少ないので長期間で均等にならせば大きなインパクトはありません。

これまで運営してきた結果から言えば、経費率は20%前後という感じです(支払利息、減価償却費を除く経費率です)。私は管理会社を利用していますので、自主管理するなら経費率15%以下になるのでしょう。

 

・入居がつかないんじゃないか?

→これも、エリア選定を間違わなければ大丈夫です。私のこれまでの運営状況では平均稼働率は95%以上となっています。狭い、低スペックの単身者用の中古アパートでも『そこそこ』の稼働率は出せます。

 

・トラブルが多いんじゃないか?

→前回のコラムで書いたように、滞納も変なトラブルも数年に1度くらいのものです。それほど多くはありませんし、対処や解決も可能です。

 

結果として、

相対的に高い利回りで買って、経費率が20%で、稼働率が95%ということになります。このくらいの運営が成り立つのであれば利益が出る物件も見つかるでしょう。(実際に買うときには、もっと厳しい数字で検討しますけど)

 

中古ですから、当然に建物寿命の残存期間は短いです。新築に比べれば面倒も多いです。でも、その間に稼ぎ切ることができる程度の利益が残る物件も探せばあります(全部が全部儲かるとは言いません)。

 

イメージ先行で『低家賃のボロアパートはダメだ!』と決めつけることも無いかな~と思います。嫌なのに無理してやることもないですけど(笑)

 

所得の分布

うちのアパートでは賃料が、

 

埼玉県の単身者用アパートで2万円台半ば~4万円台半ばという感じです。専有面積は15㎡~25㎡です。東京都の単身者用アパートで6万円弱という感じです。専有面積は18㎡です。

 

と前回のコラムでお伝えしましたね。

 

この賃料は地域の中で安い価格帯となります。どちらかというと所得は低めな方々が住んでいることが多いかもしれません。大家という立場上で、どうしても入居者さんの職業や収入なども分かってしまいます。その経験からでは、だいたい年収200万円~300万円台までの方々が入居してくれています。あとは遠方からの大学生など、両親の仕送りで住んでいるケースですね。

 

 

でも、不動産投資をしようと志す方々は、もう少し上の所得を得ている層だと思います。だから、こういうアパートを買うのが不安になっちゃうんでしょうね。見たことないし、住んだこともない、、、なんてことも多いのでしょう。

 

ただ、日本の所得の分布を見てみると年収300万円台以下の世帯は全体の45%です。ほとんど半分を占めます。むしろ、ボリュームゾーンとも言えます。こっちが全体からしてみれば普通なくらいかもしれません。

蛇足ですが、年収400万円台~700万円台の世帯は全体の34%です。そして、年収800万円台~1000万円台の世帯は全体の12%です。それ以上の方は全体の9%です。

 

融資がおりやすいと言われている方々の年収は普通ではないということを自覚しておかないとボリュームゾーンを取り損ねているかもしれません。

 

そのエリアごとに供給量も需要も違うので、実際は個別に見ていかないと判断できません。ただ、ざっくりとした感覚で言えばボリュームゾーンで戦うなら『努力でなんとかなる』部分も大きいです。パイが大きい分だけ、なんとかしようがあるというイメージですね。少しくらいの失敗なら努力で取り返せます。

 

 

実際に7棟を運営してきた感覚として、そんなに悪い投資だとも思っていません。泥臭いし、相対的に面倒も多いのは間違いないですがw

 

以上、低賃料の中古アパートの運営についてでした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。