高利回りを狙って。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

ここ数回のコラムでは、『低スペック・低賃料』の中古アパートで儲かるのか?という疑問について取り上げました。私の主観からすれば、十分に儲かるという結論でしたね。

これまでやってきた経験からも、経費もそれほどではなく、高稼働もできています。購入時は相対的に高い利回りとなります。それらを総合すると『儲かる』という結論に達するでしょう。

 

あまり買いたくないというイメージがつきやすい物件ですが、利益を出せる物件もあります。その誤解を解いておきたいと思って書いたコラムでした。ただ、こういうことを書くと新たな誤解も生まれます。『高利回りのボロアパートって儲かるんだ!やってみよう!』なんて感じで(笑)

 

不動産投資って、そんなに簡単に儲かるものではないです。だいたい普通にちょっと探して見つかる高利回りの物件では、厳しい運営を強いられるものがほとんどです。なんでもかんでも儲かる物件ではないのです。

 

・築45年、駅徒歩15分、利回り15%、土地値

・築30年、駅徒歩35分、利回り15%、土地値

・築30年、駅徒歩15分、利回り15%、土地値

・築15年、駅徒歩15分、利回り13%、土地値より少し高い

 

なんて感じで、同じ利回りでも条件は様々です。そして、エリアの賃貸需要も様々です。そのあたりを精査して、儲かるかどうかシミュレーションしてみることが大事になってきます。

 

上で挙げた4つの事例で見ていくと、一番最初の築45年の物件では建物の寿命がつきかけていることに注意が必要です。土地値の中古アパート投資では、土地値程度で物件を買って建物の寿命が尽きるまで稼いでもらう感じになるでしょう。その手法を取る場合、建物の寿命は大事になってきます。築45年ではあと何年稼げるでしょうか?その見極めが大事になります。たとえ土地値で購入したとしても、『諸経費・取得税、解体費用、立ち退き費用、相場下落リスク、その他リスク』などの負担を負うことになるのです。それに見合うだけのインカムゲインが入ってくるのかが大事になってきます。せめて5年くらいは順調に運営できないと損しちゃう可能性はあります。でも、もしかしたら買ってからトラブルだらけで使えない建物だと気づくかもしれません。築が古すぎる物件は残存年数をどのくらい見積もるか考えたほうが良いです。

 

次の物件は駅徒歩35分と大きなデメリットがありますね。いくら高利回りでも賃貸需要が無い地域で買ってしまうと厳しいこともあります。そのあたりの調査と見極めは重要です。結局、入居者獲得を前提としたのが利回りですから。

 

3つ目の物件は条件はボチボチです。最近の市況では、このくらいのスペックの物件が探しやすいかもしれません。築30年でもある程度は稼いでくれます。土地値で買って築40年まで順調に稼働させられるなら儲かる可能性は高いです。ただ、そういうスペックなら普通は利回りがもっと低いです。高い利回りとなっている原因があるのが当然なので飛びつかないようにしましょう。建物の状態がひどすぎて長持ちしなそうだったり、鉄骨部分が錆びてヒドイ状態だったり、傾きがあったり、、、。築30年くらいの中古アパートは持ち主の管理の仕方で状態がピンからキリまであります。それをしっかりとチェックして建物を何年使えそうなのかを見極めることも重要です。

 

4つ目の物件も悪くないです。私が2~3棟目に買っていたのがこんな感じのスペックでした。土地値でなくても少し若い築年数ならインカムゲインで取り戻せます。結局は建物寿命の残り高稼働できるかどうかが大事になってくるということです。

 

なかなか見つかるものでもない。

簡単に書いていますが、そう簡単に儲かる物件がみつかるものでもないということは覚悟して欲しいと思います。儲かる物件がポンポン見つかるなら、みんながすぐにお金持ちになっちゃいます。そんなわけがないですよね。

『誰でも簡単にすぐにお金持ちになれる!』という話では詐欺みたいです(笑)

 

不動産投資では、『誰でもお金持ちになるチャンスがある』という感じでしょうか。きちんとシミュレーションをして儲かる物件を見極めた人が儲かります。頑張って努力する程、見つかる確率は上がります。全部が全部、儲かる物件ではないから注意が必要なのです。

 

ここ数回のコラムで勘違いを生みそうだったので方向修正気味のコラムでしたw

中古アパート投資はいいなぁと思われてライバルが増えたら嫌だったわけではありません(笑)

 

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。