こんばんは、ロジカル博士です。

 

 

まさゆきさんのコラムで、賃貸経営をギャンブルにたとえた時の考え方が示されていました。

賃貸経営は家主が胴元で期待値がプラス等の議論が面白いと思ったので、そこからちょっと話を広げてみます。

ラフな考察なので、正確性はまるでないですがご了承ください。

 

賃貸を選ぶ理由

・価格が高い、融資が引けない等で買えない

・場所(家)に縛られず、転勤などの引越しに容易に対応できる

・飽きたら引越せる

・大規模なトラブルに対するリスクがない

・金融的なリスクがない

これらの付加価値にお金を出しているわけですよね。特に、「場所に縛られない」というのが最大の付加価値であると思います。

この付加価値の分が賃料に反映されて、賃貸経営の利益の源泉になっていると言えそうです。つまり、これらの利点が今後より評価されるようになれば、ますます賃貸経営は有利になると考えられます。

よく「持ち家か賃貸か」という不毛な話があるかと思いますが、同じ場所に死ぬまで暮らすのであれば、総コストは持ち家の方が安いに決まっていると思います。上記の付加価値がその差額よりも価値があるとの考えの人は、賃貸の方がいいでしょうね。

もし、賃貸の方がコストが安いのであれば、賃貸経営で利益を出すのは極めて困難です。(胴元の期待値がマイナスになってしまいます)

 

期待値はどれぐらいか??

超ラフに計算してみますね。正確性のない概算を知りたいだけですので、細かいことは無視しましょう。

一般に、アパートと比べると持ち家の方がグレードが高くて、アンフェアなので、新築の分譲マンションを買った場合と、新築時から借りた場合を想定します。

よく総コストを計算しているサイトを見かけますが、広告的な部分で恣意的になっているように思いますので、超ラフですけど独自に計算してみます。

(賃貸の場合)

30歳から80歳までの50年で考えます。

平均家賃を「10ポイント(P)」とすると、10P×50=「500P」のコストがかかります。

 

(持ち家の場合)

価格を家賃25年分とすると、250Pです。金利1%で30年借りたとすると、40Pぐらい利息がかかり、290Pです。

50年後に売って老人ホームの初期費用にするとして、50Pで売って清算とします。

住居コストを家賃の30%かかるとすると、50年で150Pかかります。

つまり、290+150-50 = 「390P」のコストがかかります。

この差が利益の源泉(胴元の利益)ということになり、パチスロ風にいうと

「機械割128%」

ということになります。

ここで気になることがありますよね。

①50年かけて128%にしかならないのか!

⇒金利にすると、0.5%しかありません。終身保険ぐらいしかないですね。

②利益160Pの内、銀行に40Pも取られるのか!(金利1%でさえ)

金利3%だったら、物件価格の0.5倍ぐらいが利息なので125Pとられます。ほとんど利益ありません。

 

アパートがどれぐらい分譲マンションより有利なのかわかりませんが、賃貸経営全体として、利益の源泉となる「持ち家と賃貸のコストの差」はあまりなく、厳しい経営であることが示唆されます。

 

さらに、厳しい現実

全国の空室率の平均は約20%であるとすると、128%×0.8=102%となり、ほぼトントンです。損益分岐点は入居率79%です。厳しいですね。

アパートは多分もうちょっと有利だったり、250Pで買った家が50Pになったり、前提の決め方で結果がブレることは承知の上ですが、賃貸経営って意外と儲からないと言わざるを得ません

いつでも撤退できる逃げ道を用意しつつ、厳しい市場のプレイヤーであることを自覚して、気を引き締めなければいけないと思いました。

 

思い付きで書いたので、よくわからないかもしれませんが、お付き合いいただいてありがとうございました。