前回の反省

前回のコラム「ベランダ崩落その後と火災保険戦略」ではなんとか火災保険であべしは免れそうという状況を紹介出来ました。

あとはどれだけ請求が通るかだと思います。

 

こういう時って見積書に人間性が出ると思います。

金融公庫公認のソーシャル大津なので、貪欲に頑張りたいです!

 

火災保険についての追記

また一部説明が漏れておりましたので、追記いたします。

約定付保割合(評価額に対する補償の割合)について私は100%にしていると書きましたが、理由があります。

一般的にRCなどでは頑丈ですので基本的に全損という可能性は極めて低いので、約定付保割合を30%に設定するなどすることがよくあります。

例えば、1億円の評価額を約定付保割合30%とした場合、3000万円がMAXでの保証となります。

しかし、約定付保割合30%での3000万円の保険よりも、同じ3000万円の保険でも評価額3000万円で約定付保割合100%の保険の方が安いのです。

よく考えたら当たり前ですが、評価額が大きい物件の方が金額が跳ね上がるリスク高いですよね。

つまり、評価額を出来るだけ下げることが保険料を下げるには重要です。

私は約定付保割合は木造の場合は100%でいいと考えています。

 

またここだけの話ですが、保険料が安いマイホーム保険に入っています。

私は20棟のマイホームを所有しているのです。

代理店曰く、特に指摘もなく、台風などでも保険金が出ているので問題ナッシングです。

 

戸建はマイホーム保険で対応出来ると思います。

 

こういった理由もあり、保険料が割と安いと考えています。

 

※大津の主観です。

 

 

今回のコラムは編集部さんの7月9日の記事「不動産投資家は宅建を取るべきか」

コラボして、不動産投資家宅建についてコラムにしたいと思います。

 

大津の宅建受験体験談

私は宅建を昨年合格しました。

 あまり勉強が得意ではなく、実は3回チャレンジしています。

1回目はあと5点で箸棒でしたが、

2回目はあと1点差、

3回目は39点で合格しました。

 

※宅建は50問1問1点ですべてマークシートで4択です。

大体70%前後が合格点となっております。

 

なぜ取ろうと思ったのか。

私は始めた時から、サラリーマンの副業としてではなく、

本気でやりたいと思ってました

 

本気でやりたいので、業界人として生きていくには必要な通過儀礼かなと思っています。

部族の割礼(YES大津クリニック)

みたいなものですw

 

そういったこともあり、不動産投資を始めた次の年から受験しました。

 

宅建合格難易度について考える

3回目で落ちた私がいうと説得力がないですが、

誰でも受かる資格です。

 

昨年の合格率は15.6%です。

そう考えると7人に1人しか受からず難しいと思われるかもしれませんが、実際半分以上は本気の人ではないです。

会社から指示されただけ、受かったらいいなの記念受験、申し込んだけど勉強できていないなどとりあえず受けただけな人達です。

 

きちんと勉強して受かる可能性がある方の多くの方は数点差で団子になってます。

私自身、1回目は受からないなと感じてましたが、1点差だった2回目の時は受かってたかもしれませんし、合格した3回目も落ちてたかもしれません。

ある程度勉強したら、受かるかもなレベルまではいくと思います。

 

ただし、合格を確実にしようと思うとさらなる勉強が欠かせないと思います。

 

また不動産屋は約1万5千円の講習料を払い講義を受講すると5問免除があります。

5問免除や業務経験から有利なんでしょとよく思われていますが、

昨年を例にしますと全体では15.6%が合格率ですが、免除無しは14.1%、5問免除者は20.6%となっております。

 

つまりそこまで変わらないのかなと感じてます。

 

Eカードと同じで特殊な装置で心拍数がわかると使うと有利にはなりますが、勝てるとは限りません。

アンダーズさんの時計は実は、Eカード用の特殊な装置かもしれません。

 

 

また個人的な見解ですが、周囲を見ていると不動産投資家の合格率は他の属性より極めて高い傾向があると思います。

そもそも不動産投資が出来る一定水準以上の会社に入っていることがほとんどで、一定の学歴がある方のため、勉強できる習慣ややり方を身に付けている方が多いと考えております。

 

ボロ戸建再生系の大家よりも、一棟系の投資家的な方がより宅建では合格している傾向を感じてます。

 

※あくまで主観です。

 

大津の勉強法

私は本業(メーカー営業)では出張も多く、そこそこ忙しいです。

また鉄骨渡り不動産投資なため、常に物件を購入しているので、常に不動産でもやることがあり、、他にも介護の会社の管理などがあります。

つまり、あまりきちんと勉強できる時間がないのです。

※でもペアーズ(マッチングアプリ)をやる時間はあります。

 

特に昨年は本業の昇進試験の資料作成や宅建試験日の前日に結婚式が重なり、かなりしんどい状況での受験でした。

 

 

宅建合格には一般的に300時間と言われていますが、私は3年合わせてもそこまで勉強していないと思います。

多分合計で100時間程度だと思います。

私は問題集からやり、問題集しかしません。

参考書は不要です。初めは大変ですが、問題数をこなすことで、理解が深まっていき、早く得点が稼げるようになると思います。

 

また重要なのは、なかなか1人では勉強しようとできません、そこで、誰か一緒に勉強をする人がいるとやる気が出ると思います。

 

前の彼女を不動産屋に就職させましたので、一緒に勉強してました。

ちなみにその子の自己採点は

12点でした!!

一緒に勉強してたにも関わらず、50問4択の期待値を下回り驚愕でした。

 

なお私の紹介で不動産会社へ新卒で就職してますが、半年足らずで退社しており、大変迷惑をかけてしまいました(´;ω;`)

 

宅建は取るべきなのか

私はどちらでもいいと思います。

不動産屋に就職するか、宅建業の免許を取る気がなければ、無駄な気もしますし、見栄だけだと思います。

 

取っているとある程度分かっているだろう人として肩書の一つにはなると思います。

 

しかし、上記に当てはまらなくても取った方がいいなと思う方がいます。

 

ご家族に反対されている方、

理解が得られていない方です。

 

奥様の反対はよくある話だと思います。

その一つの理由に素人のサラリーマンが不動産投資してもうまくいかないのではないかというのもあると思います。

宅建を取り、きちんと勉強してから始めるという姿勢を見せることで、安心感は得れると思います。

ご家族がいる方は理解が得なければならなず、応援して貰えることが非常に大切です。

 

つまり、夫婦で鉄骨渡りするのです。

奥さんが後ろから押せば団信で、無借金の物件が手に手に入ります。

 

また知識的には必要な知識も多いですが、試験のメインを占める宅建業法など宅建業者になるための知識など不要な知識も多いですので、勉強だけでいうと宅建取得にこだわる必要は全くないと思います。

勉強のためだけなら、受験料掛かるし、試験受けるのがめんどくさいので、おすすめしません。

 

宅建は取る取らないにかかわらず、不動産投資を続けていくには勉強は継続していかないことには変わらないと思います。

何したらいいかわからない方はとりあえず宅建取るのもありかもです。

 

まとめ

私は去年宅建を受かっているので、この件に関しては安全地帯におります。

 

合格していることの愉悦

をコラムを書けたのかなと思います。

 

前回、買付入れている露天風呂付の高級戸建ネタ書くと宣言しましたが、まだ契約日が決まりませんので、コラムに出来ません怒

 

次回は

雨上がり大津の闇営業

をテーマにコラムにします。