こんばんは、ロジカル博士です。

 

最近、選挙やってますね。

政策は置いておくとして、なんかもうちょっと頭使ってやればいいのにと思います。

基本的に言っていることは、狭い範囲の特定の人の利益を主張して全体を最適化していないものが多いですよね。

中には特定の人にすら響かない呪文のようなビラ配りに遭遇しました。

「今の年金は減らさせません!!」

って僕にビラを渡してきたんですけど、僕の世代は年金をうまく配分しないと制度の存続が難しい世代です。

そういう年金政策を主張するのはまあいいとして、ビラ渡すなら、おじい様おばあ様に渡せばいいんじゃないですか??

現役世代にこの主張だと、逆効果ですよね。

 

 

さて、今日は久しぶりに実用的なコラムを書こうかなと思います。

築古投資のお友達、リフォームの費用についてです。実はこれ非常に重要で、如何に効率よくリフォームにお金をかけるかで、運営の成功確率に大きく影響します。(購入時50%、リフォーム30%、その他20%ぐらいの配点でしょうか)

僕の場合、投資金額の約30%がリフォーム代です。

代表的なリフォーム内容とその価格をご紹介します。いつも良心的にやってもらっている(と思っている)ので、普通よりは安いかもしれませんが、10~20%上乗せして考えていれば、その範囲に収まると思います。

「逆にもっとこうした方が安いよ」とかあれば、教えていただきたいです。

あ、DIYはなしでお願いします。

 

リフォームの考え方

リフォーム代を何年で回収できるかという議論がありますが、これは不正確であると考えています。

CF50万の物件で、300万のリフォームをしたとして、6年ですよね。

6年間はリフォーム代の消化だけとなってしまいますので、大家ではなく、リフォーム代回収屋さんである。だからリフォームは最小限にするっていうのもわからなくはないですが、300万かけて「適切に」リフォームをした物件の価値は同じでしょうか??

例えば、50万円かけてユニットバスを入れたのと、水栓・バスタブ・ドア等を最低限お茶を濁して20万円かけたお風呂。その差額の30万円以上価格差があると感じています。

特に実需でその傾向は顕著ですので、実需で売れる地区であればお金をかけることが多いです。

リノベ再販屋さん等は、300~500万円でリフォームして1000万円上乗せして再販するのもザラです。

「家賃がいくら上げられるか」だけでなく、プラスして「いくら物件の価格が上がるか」の視点で考えています。

結果的に利回りを下げてしまうこともよくありますけど、それはそれでいいと考えています。

 

 

それぞれのリフォーム価格

さて、御託はいいとして気になるリフォーム価格です。

 

【外回り】

・外壁塗装(シリコン系3回塗り、建坪30坪)

60万円

外壁の塗料は、高い順に、セラミックス系>フッ素系>シリコン系>ウレタン系だと認識しており、シリコン系がコスパが良くおすすめです。

・草刈り 3万円(広さによる)

・伐採 2万円(大きさによる)

 

【内装】

・クロス

750円 / m2

クロスは安いです。一部屋天井・壁で3万ぐらいで結構印象変わるのでコスパ良いですね。ただ、土壁・繊維壁・コーティング合板等はクロスの糊が付かないのではがれてしまいます。

その場合は、ベニヤを張ってからクロスを張る必要があります。これが結構工数がかかります。ベニヤ自体は安いですが、一部屋2人工+ベニヤ10000円+クロス3万円で

一部屋80000円

今後のメンテナンスコストは抑えられます。

・床

CF 2700 / m2 (1部屋3万ぐらい)

フロアタイル 5000 / m2 (1部屋5万ぐらい)

沈む床補修 1部屋6万円(根太は元気の場合)

・網戸 張替2000円、新設1万円

 

【和室】

・畳表替え 2万

・ふすま張替え 2000円

・洋室にチェンジ 10万

・砂壁 塗装2万、ベニヤクロス6万円

 

【設備】

・ユニットバス 50万(モノ30万、工事費20万)

アライズZ 1216の場合。広めの1616だったら70万かな。

・キッチン 40万(モノ20万、工事費20万)

シエラW2550の場合。

洗面台交換 5万(材工)

ウォシュレット 2万(材工)

給湯器 10万

ユニットやキッチンなどはグレードによって価格は結構違います。

僕は、物件の付加価値のため、わりといいものを入れてます。

(写真)

 

【その他】

・TVモニターホン 2万円

・コンセント新設 1~2万円

・TVアンテナ 7万円

・クリーニング 8万円(4LDK)

 

【DIYするもの】

照明取付 LEDシーリングライト1980円で買い占めた。ストック後9個

ウォシュレット取付 モノ1万円

建付け悪いところ潤滑剤シュー

TVモニターホン モノ1万円

直筆置手紙

火災報知器取付

カーテンレール取付

ビス増締め

全部やっても半日で終わります。

 

だいたいイメージ掴めましたでしょうか?

基本は、材料費+工賃+業者の利益です。ぼったくられないように、逆に無理な値切りをしないように気を付けないといけませんね。

 

お付き合いいただきありがとうございました~♪