みなさまこんにちは!

ストレージ大家のひらです。

今月書いている戸建ては、話は壊れてしまいました

よくある話で、

“後から満額買い付けの人が出てきたから”

という理由でした。
“指値”というのはやった方が良いのでしょうか?
もちろん物件によりけりです。
特に”現金”の場合は”融資”より”売り主”にとっても”仲介”にとっても”圧倒的によい契約の仕方”なのですから、
せめて”融資特約付きより少しは安くして欲しい”と思うのが現金買いをする”立場”でもあります。
しかし、

指値とはそもそも話が壊れてしまってもやる意味はあるのでしょうか?

それを語るには指値の本当の価値を考える必要がある

というものです。
今回はおそらく

“よくは考えられていない指値について考えてみたい”

と思います。

指値はそもそも悪?本当に必要?

今回の戸建ての売り出し価格は500万でした。
家賃想定は月6万8千円で、表面利回りですと16.3%ということになります。
リフォームも済んでいますし500万満額で買っても良い物件ですね。
ネット利回りにならしても、手取りで15%は確保できそうです。

平成築ですし問題点はさほどないように見受けられますね。
融資特約付きなら間違いなく満額で良かったでしょう。
というかおそらく指値しても突っぱねられるか後から満額で入れられて話が壊れるだけでしょう。
“そうならないなら不人気物件のだけ”です。

しかし現金で買うとなると人気物件でも”指値”はしたくなるしすることが多いでしょう。
なぜなら

“現金買いの場合は融資特約が付きません。”

この”融資特約”という代物は購入ばかりしている人には”良い制度にしか映らない”でしょうが、
売却の立場になったことがあれば理屈で言うより身に染みてわかっていると思いますが、

この融資特約というものは売り主の立場から言うと”とんでもない特約”です

簡単に融資特約を売り主の立場から説明すると、以下のような特約なのです。

1.融資が通らならかったら何のペナルティーも無しで買い付けを無効にしてください。
2.融資に1ヶ月掛かっても2ヶ月掛かってもお咎めなしで通らなかったらやはり何のペナルティも無しとします。融資が通らなかったエビデンスも出しません。
3.”融資特約”をつけても自分が1番手なのだから他の人には融資が通るか通らないかわかるまで売らないでね

買い主からすると至れりつくせりなのですが、売り主からすると本当にとんでもない特約なのです。
私はオークションの「ノークレーム・ノーリターン」を連想します。
“それならなんでもありだな”という連想です。

ただし3は仲介によっては無しにされこともありますし、人気のある物件ならやはり無しに”される”ことがありますが。
その点、

“現金の場合は1,2のローンブレイクが絶対にありません。”
(正確には契約を結んだ後は違約金がつくことになる)

売り主からすると”現金買いはほぼ売却が決定”することになり、
このとんでも特約をつけられずに済むのですから、
“メリットは計り知れない”です。

“その分指値をしたくなるのは買い主サイドからは心理”ですし、
“売り主にしても融資特約をつける人とつけない人を一緒に扱うのはできない”ですよね。

最もそれは人気物件であるかないかも重要ですね。
答えは最初に書いていますが、
今回は後から満額の現金買いが入ってしまいました。
それで話が壊れることになったのです。
結果論で言うと”この物件に指値する余裕はなかった”、”本当に欲しいなら現金買い満額が正しかった”ことになります。

指値は本当に得なのか?それとも損なのか?

こうなると焦点は”満額で購入すべきだったか?”ということに移ります。

今回私達が行った指値は70万円です。

つまりこの70万円が必要だったかなくても良かったか?

ということです。

この答えを出すには“指値の本当の価値”を導き出す必要があります。
まず、よくある○○%以上でないと買わないという

“自分で購入する利回りを決めていてそれに届くために指値する”

というやり方は無しとハッキリ言っておきます。
私も戸建てに関してはそれに類するルールを持っていますしコラムにずっと書いていますが、
実はそれも”絶対条件ではありません”。

私は利回り研究家の節があり、利回りの深淵をより深く探求していっていますが、
なぜなら、指値というのは見た目の利回りを操作する程度のものでしかないからです。

指値の価値の計算方法

どういうことかと言うと、実は

この70万円の指値というのは”どこまでいっても70万円の差”でしかない

のです。
言い換えると、指値をしなければどこまでいっても70万円の損をする。

“それでもこの物件を買わない方が得なのか?”

と考えるのです。

例えばキャッシュフロー(CF)が年75万、空室率やADなどの維持費を20%とするなら、5年所有でCFは300万になります。
この金額に指値はもちろん影響しません。
しばらく所有が前提であればこの70万の差というのは、”1年半長く所有することで消えます”し、
あるいは“売却して終わりにするなら70万円小さい利益で終わるだけ”に過ぎないのです。

だからどこまで行っても70万円損をするだけです。
では“5年で300万円が230万円に減ることは購入に値しないことなのか?”
と方程式のように変えることができますね。
つまりこれが”本当の指値の価値”ということになります。

もちろん未来のことなので”たられば”ですが、
他にもっとよい物件がなければこれでよいと考えた方が良いでしょう。
1年購入できないのならこの差はほとんど埋まってしまいます
絶対に利回りの考え方には出てきませんが、
“機会損失期間も利回りそのもの”です。

結論

不動産の不確定要素についてまたごちゃごちゃ書きましたが冗長になったので今全部消しました。
今回の結論です。

指値が通らないのであれば見合わせておく。

別に最初から満額が後追いで入ってくることを考えていなかった訳ではありません。
そうなってしまっても後悔しないかは考えていました。
現金買いですから現金の拘束期間はとても長いです。

500万満額であれば見合わせる

というのが実は指値の意図でもありました。
もちろん契約日の打ち合わせをしている中で、実際に横からさらわれてしまうのはショックですが。
融資なら満額でよいと書いたのはこのことでもあります。

まとめ

“指値をする時は本当に欲しいかどうかを考えるべき”です。
言い換えれば”指値で通る金額が利益から減ることが本当に入手しない方がよいほどのことなのか?”と考えるべきです。

間違っても、”利回りが届かないから指値をする”という考え方をすべきではありません。
利回りはまやかしです。

“考えるべきはリスクに見合う利益”

なのです。
そして仮に現金買いだとしても”満額でも十分な価値がある”と思ったら指値はしない方がいいです。
後から満額にさらわれてもそれで良かったと思えるかどうかと言い換えても良いです。

特に手取りの絶対額が大きい物件か、
あるいは物件の価格自体が小さいものにはよく当てはまります。

仮に1千万の利益を目論む物件であるなら、
100万の指値が通るかどうかはどうという話ではないですし、
それによって利回りが10%から11%に上がったとしてもやはりどうという話ではないのです。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!