こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

あけぼの祭

 

先日、7月14日は、あけぼの会主催の有料セミナーに私自身人生で初めて受講してきました。今日は、私なりに有料セミナーを受講して感じたことや、前回のあけぼのコラムの時に、あけぼの会について言及するのを忘れていたので、

あけぼの会について、

社交辞令なしで真剣に私見を述べようと思います。

 

構成は、

1.何故セミナーを受講したか?

2.セミナー内容について

3.懇親会について

4.あけぼの会について

以上の構成で書いてまいります。

 

1.何故セミナーを受講したか?

セミナー告知からセミナーまで、およそ1か月くらいだったでしょうか。通常のセミナーの告知期間としては短かったように感じます。

それでも、受講者数は48人でした。受講料は4,980円だったかな?

私自身、初めてセミナーを受講したので、この受講料と受講者数を聞いて、読者の皆さんは、どう思われるのか気になるところではありますが、私の個人的な感想としては、

無茶苦茶少ない

と感じました。

何故そう感じたのかをお伝えしたいと思います。

あけぼの会が発足したのが2018年2月なので、今現在、発足してから1年と半年近くに及びます。

その間、

一体、

何人の人があけぼの会に世話になったのでしょうか?

会場の一番後ろの席に座り、出席者の顔を見渡すと、知った顔が何名かいました。

その実力的に、有料セミナーを受ける必要のない大家力を持つであろう方も何名かいたように思います。

あけぼの会で

初めての主催セミナー

 

会長へのお祝いの気持ちを込めて、出席されていたのでしょう。

 

私もそうです。おそらく、ishiさんも。

 

会長がそんなものを望まないことはよく分かっています。

 

あの知った顔ぶれの数が、

あけぼの会の存在意義

を示していたと思います。

 

会長本人が多いと感じたか、少ないと感じたかは聞かないし、知りたくもないですが、

私は、

少なすぎだ

と思いました。

 

何が言いたいか?

 

本当に世話になっているなら、

セミナーの内容なんてどうでもよくて(講師の方失礼します。実際はすごく有意義だったので、あとできちんとその有意義さも書くつもりです。)、

礼を言いに来たらどうだ?

な~んて思いながら、出席者の方を眺めていました。笑

三連休のど真ん中に開催。告知期間も短かったし、中には本当に来たかったけど来れなかった人もいるでしょう。

でも、

400人の会員。これから先に未来のある会なのかどうか?これからも、私に出来ることはお手伝いしながら見守りたいと思います。

 

ここで言いたいのは、

不動産投資はビジネスであり、

ビジネスは人で構成されていて、

人というのは心で動くもの

 

私のコラムの読者の多くには、こんなことを言う必要のない方が多いので、

本当は、

読者じゃない人に伝えたい!!涙

 

そんなことを思いました。

 

さて、セミナーの内容なんてどうでもよいといっちゃいましたが、今回のセミナーは、私にとってはすごく面白かったです。

読者の方には、

そのセミナー内容を出来る限りお伝えしようと思います。

 

2.セミナー内容について

まずは一人目の講師は、chisatoさん。

過去につらい経験を経て、フリーアナウンサーとして約10年活躍されて、不動産投資を始められた若手女性大家さんです。賃貸経営博士でご活躍されているようです。

投資内容は、太陽光と新築投資。

新築投資は建売からと思いきや、土地からの新築。利回りも8%以上ありました。

そして、

管理は自主管理

講義を受けたらすぐわかりましたが、仕事に真摯で、自分でやらなきゃ気が済まないタイプ?

勉強になった講義内容は、

SNSを活用した入居者募集術

でした。

chisatoさん、

自分でSNSで客付けして

自分で契約書を作成して

自分で三度の面談を経て

入居者を獲得してらっしゃいました。

 

私に同じことが出来るか?正直、出来ないです。。。

そんな意味で凄く刺激になりました。

 

実は、

若いキレイな女性なので、スケベ~な男が寄るのは当たり前ですが、

懇親会中にはchisatoさんの周りには多くの女性受講者が集まっていました。

セミナー受講生の3割が女性参加者。その女性率の高さも納得です。

これから頑張りたい女性大家や大家の卵にとって、彼女はすごく魅力的に映ったことと思います。

おそらく、魅力の一つは、

その行動力

でしょうか。

そんなchisatoさん

印象的だった言葉は、セミナー中ではなく懇親会中に聞きました。

女性陣の会話が偶然耳に入ったのですが。偶然です。スケベ~ではありません。

 

「女性だと舐められるんですよね~。」

 

そんな負けん気の強さがあるから、魑魅魍魎の世界でも、筋を通した、らしいスタイルで大家業を出来るのだと思いました。

 

二人目の講師は、箱崎さん。

15歳から不動産賃貸業に携わり、信託銀行、損害保険会社でキャリアと積んで後に不動産仲介会社、保険代理店を経営している大家さん。

箱崎さん、

見た目が、

 

 

 

、、

 

 

、、、

 

 

●社会的勢力

でした。。。(実際はかなり男前です)

 

そんな強面の講師が登壇し、話が始まると。

 

 

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

声が小さい!

 

これは、冗談ではなくて、すごく印象に残っていて、

何が言いたいか?

最近流行りの着飾ったキラキラ、共喰い大家のセミナーを見たこともないので勝手に想像しますが、きっと、覇気のある声で、魅力的に魅せようとするのでしょうね。

セミナーで何かを得ようとしている講師

セミナーで何かを伝ようとしている講師

の違いでしょうか?

 

箱崎さんの印象は後者に感じ、

それが私にとっては

すごく格好良く

映りました。でも、もう少し声が大きい方が。。。

 

講義が始まります。

トーンも変わらず淡々としていますが、流石、経験が豊富な方なので、すごく勉強になる内容でした。

印象的なのが、

銀行の貸しはがしについて

でした。

 

昨今の不動産投資ブームで、信用毀損しまくりの大家さんに質問します!

もし、

リセッションが来て

地価が下がり

保有物件の担保が不足し

銀行から追加担保提供を求められたら

どうなると思いますか?

 

そんなの金銭消費貸借で取り決めて貸してくれてるんだから大丈夫でしょ?

と思いますよね?

 

箱崎さんが続けます。(以下、セミナーの抜粋です)

銀行取引約定書の存在(4条)

要約:●●銀行に提供されている担保について銀行の責めに帰すことの出来ない事由により、毀損、滅失、価値の減少が生じた時、

~中略~

銀行が相当の期間を定めて請求した時は、債務者は●●銀行が適当と認める担保または追加担保を提供するものとする。

 

え~!!

 

僕たち債務者には期限の利益があるんじゃないの???

 

以下、お読みください。

民法137条

次に掲げる場合には、債務者は期限の利益を主張することができない

1.債務者が破産開始手続き開始の決定を受けた

2.債務者が担保を滅失、損傷、または減少させた時

3.債務者が担保を提供する義務を負う場合において、これを供しない場合

 

ということです。。。

 

会場の空気が一瞬で重くなった気がしました。私は一番後ろの席にいましたが、ウンウンと頷いていたのは、僕と隣に座るishiさん以外にはいなかったように見えました。受付をしていた〇〇さんもその時のことを印象的におっしゃっていました。

それくらい、

受講者の皆さんにとっては、受け入れがたい事実なのかとも思いました。

不況に備えて、筋肉質に!とはよく言われますが、

これは、実は、物件を買う頭金を準備する為にではなく、

貸しはがしに合わない為!

かも知れないですね。。。

 

箱崎さんは、

金融機関には、貸付先に格付けがあり、自分がどの位置なのかを把握することは大事だともおっしゃいました。

すると、

受講者から質問が出ます。

「我々、零細大家がそのランクを確認するには。また、ランクを上げるにはどうすれば良いでしょうか?」

箱崎さんからは、

「一つの参考として、優良顧客には、支店長異動時にはあいさつに来る。」

とおっしゃっていました。

ちなみに、

私の規模で、4行中2行は必ずあいさつに来てくれますが、他2行は来ません。

来ていないのはメガバンクと新規取引先なので、確実にメイン先となっていないと推察できるのはメガバンクだと思います。

一体、

どれくらいの一般投資家に支店長は挨拶に来てくれているのでしょうか?

じゃあ、どうすれば良いか?

地道に経営状態を良化させるしかない!

と思います。

 

不況が来るかもしれない、今日において、

銀行が貸してくれるから物件を買う!

では危ないのではないでしょうか?

 

箱崎さんありがとうございました。懇親会の締めの挨拶でのキャラ破りの大声も恰好良かったです!

馴れ馴れしい文章で恐縮ですが、懇親会では全くお話出来ず残念でした。。。

 

さて、三人目は、hiroさん。元サラリーマン大家さんで現税理士事務所経営者の大家さんです。

ちょこっと不動産をかじり、

大家の顧客をとるために税理士大家を名乗る税理士さんも多いと思います。

が、このhiroさん、、、

がっつり不動産持ってます!汗

 

そして、講義が始まりました。

講義内容は、基本的なものが多かったですが、

大体の内容が

大家目線

ではありました。

実際、長く世話になっている顧問税理士がいる私も、この先生にお願いしたら、色々とアドバイスくれそうだな~。と思うほどに。

 

個人的に強く感じたのは、

大体の税理士は、税法には強いです。当たり前ですが、、

でも、

hiroさんは

憲法・民法にも強い

印象を受けました。

 

これはすごく大事なことで、講義でも判例や事例がありましたが、

真っ当な節税や申告内容において、

とりあえず、税法改正や指針を矛に詰め寄ってくる局員に対して、

憲法・民法を盾に

対抗することが出来る印象を受けました。

 

今後、

消費税増税

消費税還付への締め付け

インボイス制導入

など、

大家としても事前に勉強すべきことは山ほどあるな~と改めて考えさせれられる講義内容であり、受講してよかったなあと感じましたし、

何より!

あけぼの会に

こんな税理士大家がいるという存在も大きいかと思いました。

実際、先日、

相談者から税務の相談があった時に、

(会長の根回しがあり?w)

hiroさんともう一方の税理士の先生のコメントが入った時はすごく有難かったです。

 

これからもどうぞ宜しくお願いします!

 

3.懇親会について

セミナーからは少し逸脱しますが、最近、懇親会などに参加すると、時々、読者の方などが挨拶に来てくれます。

この日も、数名の方とお話をしました。

ある方は、コラムの印象が、

自分に厳しく他人に厳しい

怖いイメージがあって声を掛けられなかったけど、会長がわざわざ気を使ってくれて紹介してくれました。

思い返すと、

会長はいつも、初心者大家や大家の卵の方に私や有名大家の方を紹介したり、会話が弾むように気配りしたり、場に和めない人がいないか見ていたり、皆に分け隔てなく懇親会を楽しんでもらおうと尽力されていることに気づきます。

そんな中、会話していても、

初心者や素人の方は、

本当は聞きたいことがあるのに聞けなかったりするんだろうな~と思いました。

中には、二次会や三次会に参加しようか迷っている人とかも良く見ます。

三次会では大体の人が眠さMAXになっていますね。

平日は本業で働き、

休日を家族に費やし、

別の休日はセミナーやイベントに参加

こういうコミュニティに参加する以上、

何か得て帰ってもらいたい

です。

そんなことを強く思いながら、終電に揺られて帰ったのでした。

 

皆に頑張ってもらいたい。

人によっては、変わるのにキッカケが必要だったりすると思います。

自意識過剰はダメですが、

そんなキッカケになれるようなコラムニストになりたいなあと思いました。

 

だから言います。

実践コラム読んでくれよ!

 

最近、不動産投資に参入した方、ここからが正念場だと思います。

頑張ってください。

 

4.あけぼの会について

既に5,000字近いですが、頑張ります。

あけぼの会。最近、私がコラムに書くようになり興味が出た人もいたり、他の紹介者の方から紹介されて参加したりした人もいるでしょう。

どんな会かは、2019年7月8日のコラム『あけぼの会主催クロスペイント勉強会に参加した件』に書いておりますので、そちらをお読みください。

ハッキリ言って、

あけぼの会に入ったから不動産投資に成功するわけでは100%ありません。

メンバーの中にも、今後脱落する人も一杯いるだろうと思います。

 

今日は、

私がどう思っているか?

についてのみ書きます。

 

無償の愛

と聞くと、この業界では非常に胡散臭く聞こえます。

そんな大げさなことではなく、

人が出来る人の為に出来る簡単な事

を体現しているグループだと思っています。

 

素人、初心者が質問したいけど、誰にどうやって質問したら良いか分からない。分からないことが何かすら分からない。勉強不足もあるでしょう。でも、そういった方々の受け皿がなかったが為に、

偶然、

間違った

共喰い大家会

  や

無意味に高額な大家塾

  や

業者主催のカモ狩りセミナー

に参加してしまう人達がいる。

 

騙される人にも問題がある。

だけど、

騙さないことが確実な大きなコミュニティがあっても良いのではないか??

ということなのかな?と勝手に存在意義を思っています。

 

素人や初心者がとりあえず、あそこに入れば大丈夫かな?と思われるような

圧倒的に信用できる存在

になればよいなと思いながら毎日何十何百の投稿を眺めています。

 

そして、素人初心者は受けた恩は、次の素人初心者に返す。

ishiさんのブログに書かれていた

恩の先送り

のことなのかなと思っています。

 

そんな姿を

あなたを生んだ母親は誇り

あなたを養った父親は喜び

あなたを見る子供は尊敬する

のかなと思っています。っといいながらも、私自身、家庭ではまだまだ未熟な子であり夫であり父親ですが。。。

 

セミナー受講のルポと思いきや、あけぼの会が主役になってしまいました。汗

 

だがそれでいい!

 

最後に、念のため、言っておきますが、あけぼの会の中にもきっとヤベエ奴もいると思っています。なんせ400人以上のコミュニティですから。個別に何かアクションをする時は、そのことも絶対に忘れないで下さい!

もしかしたら

地主の婿養子大家もある日突然、

お金に困り

豹変するのカモ知れません。

 

会長!

初セミナー成功?お疲れさまでした!