みなさまこんにちは!

ストレージ大家のひらです。

「老後2千万円問題」

今月扱ってきました。

「老後2千万円問題」と「不動産投資詐欺」
「社会不安」と「不動産投資詐欺」

どうしても切っても切れない関係のようですね。
老後2千年問題を扱うドキュメンタリー番組でまっさきに「不動産投資詐欺」が出てきました。
どんだけ「不動産」や「不動産投資」のイメージが悪いかって話ですね。
本当、中にいる人としては困ったものです。

月内の関連コラムは月内になるべく片付けたいので、
今回はそのドキュメンタリーの中の不動産投資詐欺について扱いたいと思います。

救えない不動産投資詐欺

「老後2千万円問題」のドキュメンタリーの冒頭に出てきた方、

1.満室、サブリースなどの契約で購入
2.その後契約どおり実行されず毎月数十万の持ち出し状態に
3.いま売ろうとしても5,000万の損害が出てしまう

簡単に上記の3点だけとっても、この投資が「リカバリしがたい」詐欺だとわかります。

なぜリカバリしがたいのか?というと、

一言で言うと「あまり再生する余地のない物件だから」という点がまず大きいです。
まっさきに「高く買ってしまったから」というのももちろんありますが、
しかし「再生する余地のある物件」であればまだ救いようがあったとも言えます。
「再生余地」がない,もしくは乏しいのに、不動産投資の国が課す大ハンデの税金や仲介手数料部分だけでいっても「無理ゲー」に近いのです。

「絶対」救えないとは言いませんが、逆にこの物件が救える位なら他の物件はもっと大きな利益を出せる、言い換えればほとんどの物件で利益は出せるのだと言えます

投資で利益をあげること自体が難しいのですから、

普通以上に買ってしまった物件で利益をあげるのは至難の業であると言えるのです。

救える不動産投資

逆に「救える不動産投資」は、

1.利回りに拘って「普通」に購入している
2.再生余地が多分に残されている

「とことん安く買っている」と条件を言いたいところですが、
せめて「普通に」買っていれば救える可能性であればあります。

「救える」というのもちゃんと定義しないとダメですね。
ここでは、
「持ち金をマイナスにせずに終わらせる」あるいは、
「多少の損害程度で終わらせられる」までを定義したいと思います。

薄氷を踏むようなところはありますが、
不動産投資は薄利でもインカムゲイン型の投資であるので、
長い年月をかけて「キャピタルロス」を消していくというやり方ができます

ある程度キャピタルロスが出たとしてもインカムゲインで消していけるうちの物件であれば救える

ということです。
もちろんその間に「何か」あればそこまでなのですが、
それはすべての投資で言えることで「良い不動産投資」でもいえることです。
この定義からもう一度救えない不動産投資を定義すると、「インカムゲインでキャビタルロスを賄えない物件」ということになります。
例えば土地値より大きく高い物件で不人気立地であればキャピタルロスの増大にインカムゲインが追いつかず「救う」のは難しいでしょう。

まとめ

「満室」
「サブリース」

みたいな物件は

「再生余地」

があまり残されていません。
ましてその要素から

「薄利」でも
「安全」

と思って購入してしまった物件で
「損害」を負わずに終えることはかなり手詰まり感があります。

実際こういう状況になっている知り合いはいます
それこそコラムニストがタッグになってやっていたケースで、
過去コラムにもしてきました。

私も何度も窮地に立たされながらなんとか窮地を脱し全物件利益を出せたのは
それでもなんとかできてきたのは
「再生余地」があり
「利回りにとことん拘って買ってきたから」
なのです。

仮に最悪騙されてもなんとかなる可能性が残されています。
不動産投資とは、

「安心」だからと
「他より高く買う」のはほぼその時点でアウトなのです。

世の中は悪い人間ばかりで詐欺が横行していると思ってください。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!