こんにちは、将棋大家です。

 

今日は、自戒の念も込めて書こうと思います。

 

 不動産投資は、現金で行なっている富裕層の方も存在しているはずですが、

ここにいる多くの人は、融資を活用してインカムゲイン狙いでやっている人が多いと思います。

 それぞれのどんな物件がいいかは語り尽くされていますが、以外に返済の仕方についてはコラムが少ないような気がします。

 

 自分は、主に短期返済(10年(〜15年)でやっています。利回りは、9〜15%ですが、残債利回りで11%強程度です。単純にこれだけだと明らかに、黒字倒産まっしぐらですが、金額の大きいRCだけ25年返済なこともありかろうじて救われています。(本業からのキャッシュフローはこの際無視します。)ただ、お付き合いとはいえ月々30万(2年限定ですが)も投資信託を買うとなると途端に黒字倒産の心配が頭をもたげて来ます。(投資信託は余裕資金で買うべきで、頭金を出したと考えればいいのですが…。ついつい月々のキャッシュフローの中に組み込見がちです。)

 

 個人的には、ローンを使用しての不動産投資は黒字倒産にさえ気をつければ大丈夫だと考えています。最終的にいくら儲かるかはいかに満室に近づけるか、家賃を保つか、DIYなどで節約するかなども関係していますが。

もちろん、インカムで儲かってもキャピタルで損をしやすい地方の物件を所有している人は要注意ですが。(その点、土地の価値が保たれるであろう場所の土地値物件は安心感が違いますね。)

 

 

 なんで今日このコラムを書いているのかというと、ロマンを追って、自転車操業を地道に頑張っているコラムを拝見したからです。確かに男のロマンは大切です。見栄を張ることも日々の活力になるのでいいでしょう。でも、家族はどうなるんでしょう。罪のないこどもが路頭に迷うのは悲しすぎます。

 

人それぞれいろんな考え方があり、人がとやかくいうものでもないのは百も承知していますが、いくら儲かっていても黒字倒産はします。

 

 丁半博打は倍々ゲームでやっていけば必勝?

 

 これは正しいでしょうか? 

一面では正しいと考える人がいてもおかしくはありません。

でも実際は、そんなことはないと思います。

 

① 1万円を賭ける。

② 負けたら、2万円を賭ける

③ 負けたら、4万円を賭ける

④ 負けたら、8万円を賭ける

 

一回でも勝てれば、必ず1万円は儲かります。

ずっとやっていければ、いつかは勝てそうなので1万円は必ず儲かりそうな気もします。

 ここでの盲点は、賭けるお金がなくなることです。

確かに無尽蔵にお金があれば、かなりの確率で1万円は儲かりますが、わずかの確率で途方もないお金を損します。しかし。実際は負け続けるとお金がなくなるので損をしておしまいになるかと思います。

 〇〇製紙の方もこんな感じの罠にはまったのでしょうか?

 

 融資の方法は様々あれど、自分にはこれと同じように見えます。

 

融資してもらえなくなったらどうするのか?

しかも、必然的に融資してもらえなくなるのではないか?

と気がかりでなりません。

 

 不動産に必勝法はありません。

それぞれの置かれた環境で、ひける融資額、いい情報が得られるか、時間がかけられるか、モチベーションが保てるか、いい物件を見極められるか、いいチームが組めるか、相談できる仲間はいるか、タイミング、決断力、社会情勢などいろいろな要素が絡むと思います。

 何より大事なのは、自分はどこが優れていて、どこが足らなくいかを相対的に把握することかと思います。

 

 敵を知り、己を知れば百戦危うからずという諺があります。

これはかなり的を得ていて、しっかり把握していれば無理な勝負はしないはずです。

 

 そこをロマンがあるからとか、いい車に乗りたいとか、こうすればちょっと金利が安いとかは全くの的外れです。

 

 自分も広い戸建てを見て、シェアハウスをやりたいと思って突っ走っているので全く人のことはいえないのですが…。

 

 自分なりに勝算はあります。

 ただそれは、自分だけが確信できる勝算ではダメで、銀行の融資担当者他、他人でも納得のできる勝算でなければいけないのではないかと思います。

 その答えの一つが、銀行にとっての始めてシェアハウス案件でオーバーローンを引けたことかと思います。(おつきあいの投資信託の件はこの際置いておきましょう。)

 

 もちろん、絶対ではないので失敗することもあるでしょう。でも失敗してもしっかりリカバリーができる範囲でやるというのも周りの家族、銀行その他の利害関係者にとって最低限のマナーかと思います。

 

最後に

 今日は、完全に自戒の念を込めたコラムですので本来は公開しなくても

いいのかも知れませんが…。

 

 ぶっちゃけコラムが唯一の取り柄ですので公開したいと思います。

 

 いつも以上にまとまりのないコラムですが、最後までお読みいただきありがとうございました。