こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

貸し剥がし

最近では、

スルガ銀行・かぼちゃの馬車騒動、二重売買契約で貸し剥がしについて議論されることが散見されました。

ここラクマチのコメント欄でも目立ちましたよね!

投資は自己責任だから!!

という、

自分を棚に上げたコメント。。。

 

基本、物件購入にあたり融資を利用することになる我々一般投資家にとって、

貸し剥がしリスク

は決して他人事ではありません。

 

なので!

自分は本当に大丈夫なのか?

良い機会なので、しっかり深堀してみようと思います。(これがセミナーを活かすということでしょうか?)

 

構成は、

1.箱崎さんのセミナー再確認

2.貸し剥がしのリスク

3.今はどんな状況か?

4.残債利回と債務償還年数

5.担保余力

6.私の状況確認

7.おわりに

以上で書いて参ります。

 

1.箱崎さんのセミナー再確認

前回のコラムで抜粋したものですが、非常に重要なので、再度確認しようと思います。読者の皆さんは、

何故!?

銀行勤務経験があり、金融情勢に強そうな箱崎さんが、

今!

こんな内容をセミナーしたのか?

一緒にお考え下さい。

 

今回は色塗り部分を深堀します。

銀行取引約定書の存在(4条)

要約:●●銀行に提供されている担保について銀行の責めに帰すことの出来ない事由により、毀損、滅失、価値の減少が生じた時、

~中略~

銀行が相当の期間を定めて請求した時は、債務者は●●銀行が適当と認める担保または追加担保を提供するものとする。

 

民法137条

次に掲げる場合には、債務者は期限の利益を主張することができない

1.債務者が破産開始手続き開始の決定を受けた

2.債務者が担保を滅失、損傷、または減少させた時

3.債務者が担保を提供する義務を負う場合において、これを供しない場合

 

まずは、

銀行の責めに帰すことの出来ない事由

とは?

例えば、

カボチャや二重売買契約の一部いついては、銀行側の責めに帰すことの出来ない事由とは言えなかったかなと思料します。

しかし、

アメリカのドルが暴落し(日本のリセッションはいつもアメリカ景気の影響を受けますねえ)、

日本の地価が下がったらどうか?

過去を振り返り、昭和バブル後も平成バブル後もリーマンショック後もみ~んな

地価が下がった

ように思います。

 

そしてそれらは銀行の責めに帰すことの出来ない事由でした。

 

結果、どうなったのか?

倒産した会社は不景気で売上が上がらなくなったから潰れたのでしょうか?

腑に落ちません。

やっぱり、

貸し剥がしにあったから、、、

じゃないでしょうか?

 

毀損、滅失、価値の減少

とは?

毀損や滅失は自然災害が原因が主と考えられます。

皆さん、

地震保険入ってますか?

地震保険は保険料が高いから入らない!で大丈夫でしょうか?

 

地震や火災で所有物件の

建物の価値が著しく滅失・毀損した場合

勿論、

我々は、入居者を維持するために、建物を原状回復しなければなりませんが、

それ以外にも、

貸し剥がし事由に該当するケースも気をつけなければいけないのではないか?

そんな風に思いました。

その意味では、

建物の価値比率が高い、

築浅地方RC

新築アパマン

の所有者は

その毀損部分の上限

に注意も必要だと思います。

具体的には、

保険で賄えるであろう建物評価額と給付予測額を見れば、ある程度の予測は出来るのではないかと思います。

ちなみに、

私は、戸建などの土地だけで余裕で担保が取れる物件であれば普通に見積もってますが、RCなどの建物に価値比重が高い物件では、

意図的に、

建物の評価額を高くしています。

特に、地震保険に関しては、評価額の100%賄える東京海上の超保険ではない損保については、あえて評価額を高くしています

 

それでも尚!

価値の減少

所謂、地価の暴落に完全に備える事は出来ません。

どうすれば良いのか?

6章で私の事例を考えたいと思います。

 

さて、

次に、そんな事由が発生してしまい、

銀行から相当の期間もって、担保提供の請求が生じてしまったら?

 

法律にも詳しい(とラインのやりとりで私が勝手に思っている)受講者の方から質問が上がります。

「万が一そうなったとして、どれくらいの期間の猶予があるのでしょうか?裁判で対抗して、2、3年くらいは時間稼ぎが出来れば。。。」

箱崎さんがぶった切ります。。。

「私の経験で、銀行が貸しはがすのに、滞らなかった記憶はありません。」

 

つまり、

銀行から請求を受ければ、訴える余裕なんてないと思った方が良いということです。

何故なら、

借りる時にそう約束された契約だから

です。

 

そう、ロジック的にはこうだと解釈しました。

債務者が担保を提供する義務を負う場合において、これを供しない場合、債務者は期限の利益を主張することができない

 

要は、

銀行から地価の減少を理由に、追加担保提供を請求されたら、担保を提供するか、それが出来なければ、全額返せと言われても仕方ないということかと。。。

 

6章で書きますが、担保力がキーになるわけですね。。。

 

2.貸し剥がしのリスク

何故、こんなことを言うか。

最近、地銀や信金の合併が起こっているのはここの読者はご存知かと思います。

要は、

銀行も厳しい

わけです。

 

箱崎さんは、

合併時にも、

残高調整

が起きるリスクがあるともおっしゃいました。

 

例えば、

〇〇銀行に借入をしていて、その銀行が吸収合併され、融資残高が金融庁からお達しのある不動産融資枠を超えていたら?

 

そんなことも可能性としてあり得るとのことでした。

 

3.今はどんな状況か?

さて、銀行も厳しいと前章では言いましたが、

果たして、『今』はどんな状況なんでしょうか?

私は評論家でも金融情勢に詳しいわけでもありませんので、単なる直観でしかありませんが、

どう考えても、

ここから10年でまた地価が上がりウハウハになるとは思えません!

 

また、最近、市場に出る物件の利回りが高くなったという声もありますし、私もそう感じていますが、

それは、融資が付かない投資家が出てきて、

歪みが解消されただけ

にすぎず、

地価が下がった訳ではない

と思っています。

 

地価が下がることについては、

しっかり想像を膨らませる必要がある

と思います。

 

何故なら、多くの一般投資家の買い方は、

購入時、

既に毀損状態からスタートしている人が多いから

です。

毀損状態は、ここではざっくり、

借入額と担保評価において債務超過状態

のことにします。

なので、

我々が時々言う、

実勢価格より安く買えた土地値でもそこには届かないことを意味しています。

ここで更に地価の下落が起きたら怖いなと思うわけです。。。

 

何をどうすれば良いのか?

私は経営指標に

・残債利回り

・債務償還年数

を頼りにしています。

 

4.残債利回と債務償還年数

各々の計算方法は、過去のコラムにも再三書いているので、割愛しますが、この指標を頼りに、私は運営をしていますし、これからもするでしょう。

簡単に言えば、

残債利回りは、残債を家賃年収で割った利回りで、

債務償還年数は、借金を何年でペイ出来るかの指標です。

すごく大切な指標だと思っています。

 

が!!!!

 

これらは、担保力を表してはいません。。。泣

あくまで、経営の安定性を確かめる指標なのかなと思います。

 

5.担保余力

貸し剥がしが起こりえるような事態を想定した時に、

残債利回りが15%あろうが、

債務償還年数が10年であろうが、

極端な話、無意味でしょう。

 

全ては担保余力に尽きるかと思料します。

詳しくは、

いくら金融資産を持っていていくら抵当のついていない資産を持っているか?

かなと。。。

 

一体、私の現状は???

 

6.私の状況確認

2019年7月現在

投資期間:約14年間

総投資額:約25億円

残債総額:約12億円

現預金額:約4億円

担保余力:

総固定資産税評価額:約11.5億円

 

これを見ると、

残債総額12億円-総固定資産税評価額11.5億円=0.5億円

つまり

単純計算は、現時点で

0.5億円ショートしています

※銀行担保評価額とはまた別です。

 

それを金融資産で補填が出来るので大丈夫?

 

いえいえ、これは現時点のお話。

 

もし、地価が下がったら?

ざくっりこんな感じです。

 

1割減⇒担保力10憶円⇒2億円ショート

2割減⇒担保力9億円⇒3億円ショート

3割減⇒担保力8億円⇒4億円ショート

ここまでは金融資産による補填可能な領域。

これ以上が私にとってはリスクになってきます。

4割減⇒担保力7億円⇒5億円ショート

5割減⇒担保力5.5億⇒6.5憶ショート

 

このあたりになると私の規模だとヤバいです。ザックリ、金融資産で補填しても1億~2億円ショートするわけですから、年間CF1年~3年相当に該当します。。。

 

更にヤバいのは、

この想定は、地価が暴落した時期ですから、

物件が簡単に売れない可能性がある

=現金化が難しい

ことが考えられます。

幸い!

私の場合、

大体の物件を短期返済で組み込んでいるので、ほとんどの物件は残債を割れるようなことはないのが救い。

故に、

1、2物件売却すれば何とかなる範囲です。

※相当な悲観シナリオで考察しています。

 

だから!

返し方が大事だと私はよく言います。

 

あと、

私の物件は基本は資産性の高い好立地の物件しかありません。これも私にとっては強みだと思います。

 

ただし、

複合テナントビル系は金融機関の担保評価の掛け目がかなり低いので注意が必要だと思います。

例えば、

過去に売却した物件ですが、13,000万円で購入した物件の担保評価は半額程度でした。これを、売却した金額は17,000万円なので、担保評価は約33%といったところだと思います。つまり、物件種別等によっては、固定資産税評価額よりも担保評価がずっと低いことも十分考えられることになりますね。。。

 

結論的には、

私も100%安全圏ではない

ということです。涙

 

7.おわりに

何故、こんなビビらせるような書き方したのか?

自分を棚に上げて、見ていて不安な投資家が山ほどいるからです。

 

不動産の上がり下がりは10年~15年周期で動く

 

過去の推移から時々言われることだと思います。

また、

リーマンショック後に購入した投資家は運が良いともよく言われます。

先行者利益的な意味でしょうか。

リーマンショック後すぐから投資開始した場合の、本コラムで示した今日のリスクと、

最近投資し始めた場合の同リスク

比較にならない程差がある

と思っています。

 

じゃあ、どうすれば良いのか?

いつも口にし、つまらない表現でしかありませんが、

身の丈にあった枠内

で頑張り、少しずつ基盤を固めていくしかないのかなと思います。

 

そのためにも、購入する物件は出来る限り安く買いたいですし、その為になるようなコラムが書ければ良いなとも思いますが、私は裏技は知りませんし、人それぞれ取れるリスクも異なります。

なので、

自分で見つける

しかなく、

 

その自分で見つける為に役立つくらいのコラムなら、少しなら書けるような気もします。

 

その為に、

実践コラムやセミナーがあるのかなあ、と、初めてセミナーに参加してみて思ったりしたのでした。

 

脅かすようなコラムになって申し訳ありません。

ただ、

これで、一人でも過度な買いたい病から目を覚ましてくれればと思います。

そしてそれでも、

私はこれからも不動産投資を続けるのでした。