散歩中に立ち寄った近所のハンバーグ屋さん(犬連れで店内に入れるのが嬉しい)

 

 

法人での収益物件の継続購入を絶賛検討中のリーマンまさゆきである。

が、今年に入って検討した3物件は、すべて買い上げをくらって断念という残念な結果となってしまったのであるが、懲りずに、引き続き、次の物件検討をしているのである。

今回の物件は、ほぼ路線価の軽量鉄骨26年モノ(大手ハウスメーカー建築物件)、都内都市部にあり、私鉄沿線の駅から7分という物件である。
新宿まで直通で30分ということで、立地的にも申し分ないと判断した。

土地が広く、2階建て2DKと1LDK合わせて10室の物件。
第一種低層住居専用地域となっており、建蔽率が、40/80ということで、土地はとても広いのであるが、余分なスペースがたっぷり。

ちゃんと、建物を、右か、左に寄せて建てれば、しっかり駐車スペースも10台近く取れるだろうに、中途半端な位置で建てており、駐車場は現状では2台分しかない。

現地見学の結果、周辺が住宅地なので、空きスペースに、トランクルームとか、バイクガレージとか、造りこんでも面白いなと妄想。

残すは価格交渉のみ、という状況まで、進んでいた。

融資は、信金融資想定で、2割自己資金を入れての購入という前提で、リーマンまさゆきが大好きな収益シミュレーションを実施。

 

うーーーーーーん、これでは、ぎりぎり、収益的には、回るには、回るのだが、、満室想定の総投資利益率(返済+経費を引いた税引前利益率)で、1.3%というのは厳しすぎる。。。

 

ここを改善するには、手段はひとつしかない。指値である。

交渉のトークも想定し、利回りベースでの交渉を、仲介の担当営業にしてもらうことに。

新築でも9%の利回り物件があるなかで、この築年数の軽量鉄骨で、8%では、長期の賃貸運用を想定できない。融資特約はつけるものの現況有姿で引き取るから、うんぬん、かんぬん。。。。

 

相続物件ということで、売り出し価格からは、すでに200万円の値引きがされており、仲介の営業からは、さらに200万円までの値引きの承諾は得ているとの情報アリの状況。

この時点で、利回りは、8%超なのであるが、リーマンまさゆきのシミュレーションの結果、購入ラインは、9%とはじき出されている。

都内、駅近、土地値物件ではあるものの、リーマンまさゆきの指値が通れば、路線価以下の買値になってしまう。

が、リーマンまさゆきは、土地が買いたいわけではなく、収益物件が買いたいのである。

自らの判断基準としているシミュレーションに、合致する条件で購入したい。

となると、指値は、内諾の金額から、さらに400万円ダウンの指値となる。

とはいえ、現行賃料が周辺相場と比較してやや低めなので、家賃のアップ分も想定して、許容範囲として、指値は400万円ダウンであるが、300万円ダウンまでの許容範囲を仲介の営業マンに託して、結果を待つことに。

で、

で、

で、

その結果、売り主さんの承諾、得られず。。。

300万円の攻防、実らず。。。

売り出し価格から400万円下げたところが、売り主側のボトムラインとのこと。

売り主は、個人で、2代目の相続所有の方とのことで、もう少し歩み寄れば、決めてくれるかもしれないとのお誘いが、仲介の営業マンより打診されたが、許容範囲の100万アップが、当方からの歩み寄りの上限につき、断念することに。

 

というわけで、今年に入って、4件目の検討物件は、買い上げではなく、

指値交渉決裂という結末となった。

ほかに買い手がいるわけではないのに、その金額では売らないと、売り主さんに断られたという次第である。

こんな時に、悔しい思いをするのは、リーマンまさゆきが、この物件をキャッシュで買えたり、融資金利が1%以下で調達可能な富裕層であったなら、収益シミュレーションは、GO!になるからである(-_-;)

しかし、たらればを、言っても始まらないのが、世の常w

すっぱりきれいに忘却するのが吉というものだ。

 

しかしながら、日々の物件案内のメールを眺めていると、きっと条件の合う物件に、近々、巡り合えるだろうという確信をもつに至った。

昨年より、良い条件の物件紹介が、徐々にではあるが、増えているように思われる。

こんな時は、焦らずに、心に余裕をもって、果報は寝て待て!の精神で、まずは、近所の金融機関巡りでもしようかと思うリーマンまさゆきであった。