前回コラムの反省
前回のコラム「雨上がり大津の闇営業」ではお金に困った大津の闇営業について紹介させていただきました。

すごく残念だったのは、スリムク●ブネタに誰も突っ込んでくれなかったことです。
雨上がりネタはすぐ思いつきましたが、スリムク●ブはどうしようかと丸一日以上悩み、たまたま滋賀県で有名なバームクーヘンのクラブハリ●話になり、そこから着想を得てコラムにしました。

物件でもよくあることですが、

大家のこだわりポイントって意外と自己満足

だったりするのかなと感じてます。

 

では今回のコラムは滋賀県の僻地に1件目の戸建を物件を購入した、大家さんの物件を見に行ってきましたので、紹介します。

元々電気工事の職人さんで大手企業の設備担当に転職されている方です。
お笑い芸人の東野工事さんに顔が似ているのと、元職人さんということで、
名前は

西野工事さん

にします。

 

西野工事さんについて

簡単にどのような方か紹介します。
・年齢 40代前半
・家族 奥さん、お子さんの3人家族
・自己資金 そんなに多くないと思う(45組の大津レベル)
・経歴 

中学卒業後、電気工事の職人で5年間勤務。20歳の時に兄弟の紹介で大手企業の設備保全担当を20年間している。

・大家になったきっかけ

両親の家が引っ越しにより余り貸すために、工事さんがDIYして貸し出した経験が

あることから1年ぐらい前から不動産投資に興味を持った。

・大家になるための準備
大家の会に参加し、勉強したりするほかに、苦手な金融系の知識を得るためにFPも取得されてます。また私の戸建のDIYにもたくさんお手伝いに来ていただきました。
・出会ったきっかけ
 大家の会の飲み会で知り合いました。融資が下りずあべし寸前まで追い込まれているときに、「大変だと思うので、DIYのお手伝いぐらいでしたら、できますよ」と

暖かいラインをいただき、何回か来ていただきました。
今回購入した物件は行けていませんが、一緒に内見したりもしました。
・能力
元職人さんということもあり、ずば抜けて高いです。
本職の電気工事以外にも、大工工事、水道工事などガス工事以外はすべてできます。どうやらお盆にガス工事の資格も取りに行かれるとのことで、1人ですべてができるようになります。
本職は大手工場の保全担当ですので、RCの設備保全もしているので、RCも直せる
というとてつもなく高い能力がある大家です。

今回購入した物件について

今回はなんと滋賀でも超僻地に購入しております。
高島市という場所です。

まず高島市について紹介します。
こちらの地図のように滋賀県の西側にあります。

基本的に滋賀県は最大都市の草津がある東側のJR東海道線が栄えており、それ以外は田舎です。湖西エリアでも堅田まではそこそこ栄えています。

人口4万8千人の都市ですが、滋賀県第2位の面積があり、人口密度は68.2人/㎢と滋賀県平均351.7人/㎢を大きく下回り、北海道平均67.4人/㎢と同じレベルの過疎エリアです。
当然今後さらなる減少が予想されています。

2060年には約40%減の2万8千人まで落ち込みます。

そんな辺鄙なところに買いました。
某不動産投資サイトの鉄骨渡りコラムニストに相談したら、
ここは激熱だから買うべきという素晴らしいアドバイスを受けたそうです。

購入物件について

・場所 高島市
駅徒歩不明。歩けないと思う。琵琶湖まで5分
工事さんの自宅から車で1時間ちょい
・間取り 1LDK と2階建ての倉庫
・駐車場 大き目の自動車1台駐車可能。
・物件の状態 屋根は10年前ぐらいに瓦を吹き替えてそうで、綺麗。外壁も5年ぐらい前に塗装してありそうな良い状態。ただし、内装はボロボロ。(逆じゃなくてよかった)。トイレは和式&汲み取りです。
購入価格 なんと85万円です。ニコニコ現金購入です。

こんな感じです。

 

購入後の戦略

職人さんの腕を生かして、フルリノベして貸し出すそうです。
フローリング張替え、壁のクロス、キッチン交換、浴槽の交換と壁のアルミ合板張り、トイレの洋室化、下水接続(引き込み以外の工事はDIY)など大掛かりに行うことを計画しています。
なんとすべてDIYでやりますので、予算50万程度でできるとのことです。
※工具を新しく買いますが、工具代金が別途10万程度はかかる。
※下水接続で指定工事業者から多く取られる可能性もあります。
※給湯器などはプロパン会社からの支給です。

想定賃料は5万程度でも可能性があると思います。

総投資 150万円(85万円、諸費用10万円、DIY50万円、その他5万)
収益  54万円(4.5万円想定)
表面利回り36%
実質30%は確保できる可能性が高いと感じています。

 

大津の見解

私は基本的に僻地物件への投資は進めていません。
しかし、今回は3つの理由からかなりありだと感じています。

1.賃貸市場

実は高島は土地値段の割に家賃が高いです。
築37年の4LDKの戸建が5.9万円
築30年の2DKのテラスが4.8万円
と大津市比較しても大きく変わりません。
またおいしいエリアではあるのですが、今後人口が激減しますので、競争激化が見込まれます。そのため新築などをする人はまずいないです。
しかし、空き家が増えていくので、特に戸建賃貸はより厳しくなると想定されます。

2.出口戦略

僻地の家なんて売れないと思ってませんか?
実は場所によって結構需要があります。
今回の家は琵琶湖が車で5分と近く別荘に最適です。
巨大な2階建て倉庫があるので、マリンスポーツをされる方などに強い需要があると思います。
実は今回工事さんは三番手でしたが、2人の方は素人で状態が悪いため断念されましたが別荘や田舎暮らし希望者でした。
そこそこ低価格で、綺麗な物件はエンドで間違いなく売れると思います。500弱程度でも売れる可能性はあると思います。計画通りリフォームにしたら、200ならすぐに絶対売れるので、損はする可能性は僅少だと思います。
なお200は私が買う価格です。

3.本人のスキル

そもそも工事さんが並外れた工事力があるから成立しています。
私みたいな外注大家がこういう物件は買うべきではないと思います。
僻地は土地値がないので、回収できるかわからない建物に投資するのは避けたいと感じています。
もし今回、私が同じ内容をフル外注したら、150程度かなと感じました。
そこまで掛けるとわりに合わず、工事さんだからこそ採算があるのかなと感じています。

 

まとめ

●●はしていけないということは不動産投資の世界ではいろいろあると思います。
今回はど僻地で一般的には投資すべきではないと思いますし、工事さん以外の方ならやめとけばと言うと思います。

しかし、超スキルがあり、自己資金に乏しい45組の工事さんだからこその高利回りな投資ができると思います。

不動産投資に限らず、大事なことは

自分の状況にあったことを探す

ということだと思います。

 

私は24歳で大家業に参入しましたが、同じような方って周りやコラムニストなどにはいませんでした。
試行錯誤の末、いまの築古戸建鉄骨渡りスタイルに行きつきましたが、このスタイルが性格的にも属性的にもあっていたのかと感じています。

 

自分にあう鉄骨を探すことが大事です。

私は細い(薄い)方が好きです。

0.01㎜のオオツオリジナルで頑張りたい

と思います。