こんにちは、ロジカル博士です。

 

 

よく不動産屋さんは何故そんなに儲かる物件を自分で運営しないのか??

という話があるかと思いますが、

「自分で運営しない」=「その物件が儲からないから」とは限りません。

可能性としては、「①買えない」、「②もっと儲かることがある」、「③そこに人件費を割けない」等が考えられますが、

①は不動産会社が融資を受けようと思えば受けられるでしょう。

③は管理物件を多数かかえている不動産屋さんにとっては大した人件費ではないでしょう。

つまり、「②もっと儲かることがある」が正解だと考えられます。

まわりくどいですけど、不動産屋さんは、手数料ビジネスです。

不動産は極めて高額な商品なので、その手数料は半端じゃないです。

1億の物件を「両手」しただけで、600万以上手に入るんだから何年もかけて賃貸で回していこうとは中々思わない。

そういう不動産屋さんがあったとしても、我々に物件紹介をしないので、出会うことはそうそうないでしょう。

 

 

不動産の入替にかかるコスト

よく往復で10%持っていかれると言われていますが、低価格の戸建の場合、

10%どころでは済みません!

先日買った物件で売買にかかる手数料を計算してみます。

概算ですが、以下の通りです。

 

物件価格:450万円(路線価750万)

【購入時】

仲介手数料:21万円(4.7%)

所有権移転登記:18万円(報酬5万、登録免許税13万:4%)

抵当権設定登記:6万円(報酬4万、免許税2万:1.3%)

融資手数料:8万円(1.8%)

不動産取得税:14万円(3.1%)

合計:67万円(14.9%)

 

【売却時】※450万円とする

仲介手数料:21万円

抵当権抹消登記:2万円

合計:23万円(5.1%)

※売却益がある場合はさらに短期譲渡所得約40%が利益に対してかかります。

気持ちいいくらいに、ちょうど20%になりました。

「そう、低価格戸建は20%なのです!!」

※路線価以下物件なので、税金関係がちょっと多いです。

例えば、この物件をすぐに同じ値段で売ったとすると、瞬時に517万⇒427万になってしまいます。大損です。

 

戸建賃貸⇒戸建賃貸の場合、20%負けた状態から始まりますので、次に買う物件は、利回り1.25倍でトントンです。

つまり、利回り16%の物件を売却した後は、利回り20%の物件を買ってトントンです。

頑張って探して16%の物件を購入した人が、20%の物件なんてなかなか買えないと思いますし、無駄に不確定要素のリスクを負うことになります。

(むしろ、賃貸が付く間等の機会損失でマイナスです)

(さらに、手間もかかるので徒労です)

その機会損失、徒労、リスクを考慮すると、売却をからめた資産の入替は、同じ条件であれば「利回り1.4~1.5倍増し」ぐらいでないと割に合いません。

そんな物件ありますか??

戸建投資(っていうか低価格の不動産)の場合は「長期保有」が有利だと考えています。

これからも続けていこうと思うのであれば、「購入から6年たって長期譲渡になった」とか「自分の所有物件よりも良いものがあった」とかに惑わさずに、粛々と所有物件を大切に回していく方が結果的に良いことが多いでしょう。

 

最後に別の観点

今回は、収益性から見た売却のタイミングの話をしましたが、

・キャッシュポジション

ある程度現金を持っておきたい!!

・減価償却(節税)

償却が終わっちゃったから、所得税痛い!!(累進課税は特に)

・実需向けや、超安く買った等でめっちゃ高く売れる

倍で売れるならすぐ売っちゃお!!(戸建だと割とあります)

の観点があります。

これらの観点も考慮に入れて、総合的にシミュレーションして所有・売却の判断をしていくのが良いと思いますね。

 

お付き合いいただきまして、ありがとうございました。

次回もよろしくお願いします!