こんにちは。今回は先回の続きです。

先回は、私自身の職人さんとのつながり方をコラムにしました。

本日は、職人さんと上手く付き合う上で、重要なポイントをコラムにします。

私は以下の3点であると考えます。

・自分自身が経営者(代表者)であり、

リフォームの工程・知識をしっかりと身につけること。

・工程管理を行い、修繕箇所における

相当具体的で的確な指示を出せること。

・各工事の単価を理解し、

細かい修繕箇所においても、修繕費を出し渋らず、

工事費用をお支払いすること。

 

工務店やリフォーム業者等の所謂ブローカーに依頼した場合、

例えば、和洋切り替えを行う際、

「この箇所を和室から洋室にしてください」という依頼のみで、

あとは見積もりを提示され、施工していただけます。

和洋切り替え工事(土壁・畳→壁クロス・フローリング)

は以下の工程で進みます。

①土壁解体・畳撤去→大工が施工→残置物撤去業者へ

②床:根太、コンパネ施工&壁:コンパネ施工→大工が施工

③床:フローリング材貼付&壁:クロス施工→内装職人(クロス&床)が施工

④床・壁コーキング施工→内装職人が施工。

上記の段取りを工務店やリフォーム業者は行います。

作業工程を確実に理解し、職人さん達がスムーズに

動けるように段取りを組む必要があります。

以上の段取りを、直発注の場合、

自分で行わなければなりません。

ボロ物件をリフォームする場合、想定外な事が多発します。

以下は、最近不動産投資を初めて間もない

方から伺ったエピソードの一つです。

その投資家は「自分で築古物件を購入した後、電話で

地元の職人さんを探して

トイレの取り換え工事を依頼しましたが、途中で工事を断られて

しまいました」とおっしゃいました。

詳しく聞いてみると、「電話で軽いトラブルになった」とのことです。

物件は遠方の為、

トイレ一式を地元の職人へ直に郵送しました。ここまでは問題ありません。

しかし、その投資家は水道屋さんに対し、

「取付当日、排水の位置が合わないとか何とかで、作業費として

5,000円頂けたら、床に穴を空けて、排水管を上げ直して取付するというから、

作業を一度止めさせた」と電話口で指示したとのことです。。

この対応がまずかったのです。

写真も見せてもらい、水道屋さんが怒る理由も納得しました。

トイレ空間の寸法が今の戸建物件のように広くなく、

狭さをカバーする為に壁掛け式の洋式便器でした。それも一回り

小さい便器であり、その投資家はこの代替品として現在主流の

ロータンク一体型

のトイレに交換するよう指示していたのです。

当然、排水の位置変更をしないと、スペースに余裕がなくなってしまい、

意味を為さなくなってしまいます。

排水の位置変更には、コンクリート床を斫り、塩ビ管をバーナーで

炙って取付し、さらに床を大工工事で組み直し、クッションフロアを

施工した上で、便器を取り付ける必要があります。

上記のトラブルは、投資家自身の段取りが全くなっていない為に、

起こるべくして起こったトラブルです。

電話口でしか話したことのない発注主の為に、わざわざ

現地まで運んだにも関わらず、途中で一方的に

作業を止めてほしいと指示されたことで、

その水道屋さんは心底頭にきたのだと思います。

職人さんは、直発注する投資家にとって、

大切な従業員です。

このような機械的な対応をしてしまっては、

仕事がうまく回らないのも当然です。

トイレ一式が如何に重たいか?

トイレの取付のみ依頼されていた水道屋さんが、当

日想定外の事が起き、

一方的に作業を止めさせられた時の気持ちが

どれほどのものだったか?

上記事案は、投資家自身が経営者として、

現地を確認し、寸法を測った上で適切な資材を送っていれば問題は

起こりませんでした。

サラリーマンも一緒ですが、結局人の協力を得る為には、自分本位ではなく

相手の気持ちになって物事を考えて配慮することが必要です。

自分の為に働いてくれる方を蔑ろにしてしまっては、

不動産経営は絶対に成り立ちませんし、その方々が気持ちよくスムーズに

働ける環境を整備していくことが経営者の仕事と考えます。

結局この投資家は、一括で請け負う工務店にお願いしたみたいですが、

直発注によるリフォーム費用のコストを削減する為には、

上記のような行動が必要であることを念頭に

実践する必要があり、私も日々知識と経験を積む為、

奮闘している最中です。