こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

気が付けば、勝手にシリーズになってますね。。。汗

 

さて、

私は何故、コラムにここまで書くのでしょうか?前回のコラム、実際に自分の検証がしたいから書いたのでしょうか?

違います!

 

まわりを見渡せば、

融資が締まり、サラリーマン投資家が買いづらくなった事実はありますが、

それでも尚

どうやったら融資が引けるか?

どうやったら土地から新築出来るか?

どうやったらフルローンが引けるか?

どうやったら儲かるか?

自転車操業的融資獲得術?

 

いまだに!

キラキラと有料無料に関わらずセミナーを開き、

オンラインサロンを開き、

高額塾を開き、

 

素人の参入者がドツボに嵌まることへの手助けを

意識的か無意識的かは別にして

毎週のようにしている人達を見るにつけ悲しくなります。

 

もうそこらへんでいいんじゃないの!?

と言いたくなります。

 

不動産投資は儲かる!

のは当たり前です。

でも、

不動産投資で破綻する!

のも難しくありません。

 

不動産投資で成果を出すには時間がかかるんです。利回り10%の不動産賃貸業で儲けを実感しようとすれば20年以上かかります。

それを2年やそこらで、

実感を得ようとするから

可笑しなことになるんだと思います。

 

年収700万円のサラリーマンが3,000万円利回り12%のアパート買っても破綻しません。

年収500万円のサラリーマンが投資額500万円利回り12%戸建を買っても破綻はしません。

 

破綻するかどうかは、

物件を買う前に既に決まっている気がします。。。

逆もまた然り。

 

何で決まるか?

脳みそ

です。

ふざけてませんので、是非一緒に考えながらお読みください。。。

 

尚、前回のコラムには、数日経過してから金融機関関係者の読者からコメントを頂きました。また、個別にラインでもご連絡くださった方もいます。漏水事故対応のせいできちんとしたお返事も出来ませんでしたが、ありがとうございました。

素人、初心者読者の皆様は、

前回のコラムを単なる脅かしコラムと捉え鵜呑みにするのだけではなく、

自分の立ち位置

来たるリセッションの規模の想像

自分が取引する金融機関の特徴

色んなことへ脳みそに最大限の想像力を働かせて

妄想・夢想のお花畑に留まることなく

厳しい時代でも

目標を達成するべく研鑽して欲しいし、

私は、変わらず

大家でいたいと思います!

 

前置きが長くて申し訳ありません。

 

では、本題に入ります。

テーマは、『リセッションに備えた借入先と借入額を考える!!』です。

 

構成は、

1.前回のおさらいと追記

2.私の借入先の変化について

3.私の借入額の変化について

4.Pagの法則

5.おわりに

以上で書いて参ります。

 

1.前回のおさらいと追記

前回のコラム『貸し剥がしに合わない為にどうすれば良いか考える!』では、

1.箱崎さんのセミナー再確認

⇒箱崎さんのセミナーで、リセッション時における貸し剥がしリスクについて触れられたので、共有しました。そして、コメント欄で、金融機関関係者や元勤務者などから、

リセッションが起きたとしても、貸し剥がしを成立させることは簡単ではない点について、ご指摘を頂き、

違和感を感じる

との助言を頂きました。

私の私見に満ちたコラムで箱崎さんの、提言の意図が損なわれるのは嫌なので申し上げますと、

箱崎さんはそれも踏まえた上で、

あえて言及されたのでは?

と勝手に想像しておりました。(決して、〇社的な見た目の箱崎さんが怖いから言い訳するではない)

今回の一連の流れで、私が最も大事だと思うことは、

あるリスクを感じた時に、

すぐに裏どりをしたり

すぐに再確認をしたり

すぐに自身を見直したり

したかどうかだと思うんです。

上がるのはジワジワですが落ちる時は早い。

誰もが予想しきれないリスク事に対する、

対策は

臆病であること

気にすること

だったりするのではないでしょうか?

 

2.貸し剥がしのリスク

⇒前回の私の結論を端的に言えば、

我々は貸し剥がされたらお仕舞い

であり、

私のやっていることは、

金融機関勤務者が、

金融機関は貸し剥がす事はかなり難しい

と言われても、

そのリスクすらも大丈夫でなければ、

使命を果たせない

と思って日々向き合っています。

 

3.今はどんな状況か?

私は

今は用心すべき状況だと考えている。

 

4.残債利回と債務償還年数

5.担保余力

6.私の状況確認

7.おわりに

⇒その上で、私の見解を書いたに過ぎないのでした。

 

脅かしすぎる印象を与え

誤解を招く表現ですらあった

かも知れず反省をしております。申し訳ありませんでした。

 

2.私の借入先の変化について

で、

今日は、まだ更に深堀をしたいと思っていましたので、私の事例を紹介したいと思います。

私は、

リーマンショック後に一気に投資を進め、約15億円の借入を起こしたわけですが、

その借入先のメインは、

メガ+地銀

でした。

理由は、

信金より金利が低く、次のリセッションまでは時間的余裕もあるだろうし、売却による固定利息の違約手数料も

10年以上のスパンで考えればコントロール出来る

と思っていたからでした。

 

それが、

一年一年、市場の過熱が増す中で、少しずつその借入先の比率を変えていくべきだと考えました。

 

何の為に?

 

次なるリセッションへの対応を考えてでした。

 

3.私の借入額の変化について

約14年前、リーマンショック前ギリギリの頃に義父は不動産投資に本格的に参入すると決めました。そして、そこからショックを挟んで、主にはショック後に投資を急激に重ね投資額も15億円を超えました。

その内訳は、

メガバンク:約3億

地方銀行 :約6億

信用金庫 :約6億

メガ+地銀:信用金庫

 3 : 2

でした。

私なりにバランスには注意をしていましたが、

それでも!

メガ・地銀への依存度が高かったように思います。

個人的には、この比率において、

金利が多少上がったとしても!

信金比率を高めたいと思っていました!

です。

万万が一のために。。。

 

そして、個人的にリセッションが近づいていると感じる今日この頃、要は、14年前の頃の状態に似た状況ともいえる、現時点では、その比率が、

残債額12億円に対して

ざっくり、

メガバンク:約0億

地方銀行 :約6億

信用金庫 :約6億

メガ+地銀:信用金庫

 1: 1

となりました。

 

単純に、

メガバンク比率を下げ、

信用金庫比率を上げた。

と言えます。

 

売却などの絡みもあり偶然の部分もありますが、意識していなければ、ここまでの変化にはならなかったとも思います。

 

何故か?

 

ここには完全な自論もあったのだと思いますが、

規模拡大期にリセッションリスクも踏まえて考えると、

信用金庫

との付き合い方は非常に重要だと思っているからだと思います。

裏を返せば、

メガバンクや地銀はリセッション時には信用金庫よりもシビアなんじゃないかとの思いからだと思います。

 

勿論、メガバンクで借りられるという事実は、自身のファイナンス力を示す効力もあるように思え、また、メガバンクはかなり金利が低く、地銀もそれに匹敵する水準へ合わせてくる、

低金利

のメリットがあることは確かなので、

私は、

不況時の買い増し

には、また、上記の比率を増やす気持ちもありますl

 

4.Pagの法則

これはishiさんのブログでishiさんがおっしゃっていたことで、すごく共感する法則だったのでパクるだけでなく、勝手に命名しました!

ビジネスの原理原則に

 3

という数字がある。

 

自己資金3割

現金保有率3割

利益率3割

などなど、

バランスの観点

安全性の観点

などから、非常に優れたバランスを発揮することが出来る比率です。

 

その理論に近い考えから、

私は、

実勢価値に対し残債が3割に収まるよう

にバランスをとろうとしています。

 

5.おわりに

今回は、前回の深堀の意味も兼ねて、

リセッションに備えた私自身の現状況

を確認し、読者の皆さんに共有していただくようにしてみました。

 

読者の皆様も、

前回のコラムを単なる注意喚起コラムとするのではなく、ご自身の現状把握や今後のプランに活かせる部分があれば、嬉しく思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

追伸:今日は、漏水で頭を悩ませながら、戸建10号候補を見てきました。明日買付入れるかも知れません。また、共有できるようになれば綴りたいと思います。