こんばんは、aloeです。

 

前回は楽待アプリで物件を問い合わせて不動産会社さんへ訪問したところまでコラムにしました。

今回は、内見〜買付提出までです。

 

車の中で情報収集

内見に向かう車の中で、仲介さんと色々話をします。ひとまず釣り物件ではなさそうだとわかった時点で、重大な告知事項等がなければ購入する気まんまんでした。

専任だったので、仲介さんのグリップ力は強いんじゃないかと思いつつ、指値できそうかどうかをはかります。(婿養子さんのコラムが頭に浮かびました。感謝です!

 

会話の中で、

①仲介会社さんが、アパートの新築時から30年間管理会社をしていること

②今回の売却理由が単なる売り抜けではなさそうなこと

(売主様の個人情報に触れそうなので詳細は書きませんが、投資家の利益確定物件ではないこと(そもそも30年も保有してますし)、「今」売却したいこと、がわかりました)

③売買条件が「管理会社継続」であること

等がわかりました。告知事項や重大な問題もなさそうです。

①②からグリップ力は相当強そうで、指値は多少入りそうな印象を受けました。

③からクソ物件を売りつけてくる可能性は低そうだと思いましたが、逆に今後の関係性的にも無理な指値はしにくいな、とも思いました。

 

いざ内見!

建物の瑕疵、状態等は、、、すいません、正直私のレベルだとほとんどわかりません_:(´ཀ`」 ∠):

外観ではチョーキングがないか、明らかなクラックはないか、程度は下見の段階で見ておきますが、建物の中では窓や扉の開け閉めがスムーズにできるか、ぐらいしか見ません。

本当はもっと詳しくなった方がいいのでしょうから要勉強なのと、あとは正直内装はお金をかければどうとでもなる気がするので、ごちゃごちゃうるさい事は言わずに頭の中でリフォーム金額の上限をなんとなく想像するだけです。(リフォーム金額の上限はもう少し正確に把握できるようになりたいです。)

 

まずは1階の空室。

 

き、きたない。。。

原状回復は必須そうです。まぁ部屋の面積も狭いし、そこまでお金はかからないかな?3点ユニットですが、想定賃料も安いですし、仕方ないでしょう。

 

次に2階の空室。

1階と違ってとっても綺麗^o^

バストイレ別ですし、2DKで広さもそこそこです。正直このまま募集できそうですが、売主さんやる気なくて募集もかけてなかったそうです。。。

 

内見中に仲介さんがレントロールの説明をしてくれたのですが、ここで衝撃の発言が。

 

「〇〇号室は長期入居で現在の相場より高いので、想定満室賃料では相場程度に引き直して計算しています。

 

(^ω^)

 

そんなに経験があるわけではないですが、マイソクの想定利回り出す際の満室賃料で、現状より下げて計算しているレントロールって初めて見ました。

現状の入居者のまま空室を埋められれば、想定年間賃料が約210万円になり、現在の売り出し価格でも利回り20%を超えます。

売主様はもうこの物件には全然興味がなくて原状回復もしていない(当然募集もしていない)とのことでしたが、きちんと原状回復して相場で募集すれば、満室にする事は可能だろうとのこと。

よしよし、いくらで買付出そうかなー、と思っていたら、仲介さんからもう一つ予想外の発言が。

 

「そういえば、この物件は井戸水を使用しています」

 

(・Д・)

 

井戸物件かー、、、想像したこともなかったけど、大丈夫なんだろうか。。。

あんまり想定してなかったコメントだったので、思わずメリットデメリットを聞いてみると、

デメリットとしては、衛生面に不安がある等で、当然水道水でないと嫌がるお客さんもいますメリットとしては、入居者さんの水道代がかからないので、むしろ低価格帯の家賃で募集している物件ではメリットにもなり得ます」

とのこと。

また、ポンプは2年ほど前に交換しており当面交換は不要であること、建物の前面道路まで水道管自体はあるとのことで、最悪工事すれば問題なし!と判断しました。(極端に利回りがいいので、ある程度の金額なら吸収できるでしょう、きっと。)

 

だいたい聞きたいこと、見たいことは終わったので、内見終了としました。最後物件を出るときに、仲介さんとすれ違った入居者さんとお互いきちんと挨拶されていたのが、とても好印象でした。

 

ソッコーで買付

 

丁寧にお礼を言って、帰宅後奥さんに相談(大事ですw)

すぐに買付証明書を送り、不動産会社に電話をします。

 

a「今買付証明書送らせていただきました。1番手取れましたでしょうか?」

仲「はい、aloe様が1番手です。」

 

♪───O(≧∇≦)O────♪

 

無事1番手をとることができたことを確認しました。買付証明書自体は指値を入れて出しましたが、満額でも購入する気持ちでしたし、最悪現金でも購入しようと思っていたので、ほぼ購入できそうであることが確定します。

 

続く。

 

aloe