こんばんは、aloeです。

 

突然ですが、今回からタイトルとサブタイトルを逆にしてみました。

だって携帯からじゃまず最初にはサブタイトル目に入らないじゃん

 

前回は楽待アプリで物件を問い合わせて買付を受理してもらえたところまでコラムにしました。

書き忘れましたが、2階のお部屋が比較的綺麗なのは直前まで入居者がいた影響かもしれません。あとは、入居者さん負担でウォシュレットつけたりキッチンの水栓をシングルレバーにしてくれたりと、神入居者さんだったようです。

 

今回は融資付け編にしようかと思ったのですが、いただいたコメントでこのアパートの懸念点の指摘がいくつかあり、せっかくですのでそれら及び私が買付を入れる段階でのこのアパートの懸念点に対する私の考えを書いていきたいともいます。

 

それぞれの懸念点に対して、リスクおよび解決難易度(金額)で検討しています。

なお、リスクとは今回は物件購入検討段階ですので、「物件買付・購入に与える負の影響」のこととします。

 

管理会社(仲介会社)さんの客つけ力

リスク:

解決難易度(金額):

 

正直ここが一番不安でもありましたし、解決の難易度も高いと思いました。

ただ、この地域では売買の条件に「管理会社引き継ぎ要」という条件が入っていることは稀ではないので、ある程度許容せざるを得ないリスクと判断しました。

客つけ力が弱かった場合には、(私の好きなw)自分の足を使って満室を目指すという、大家さんとして一番基本であることをするだけですかね。

そのためのいい勉強でしょうし、(賃貸需要が全くないという絶望的な状況を除いて)家賃を相当下げられる、フリーレントも敷金礼金0もしてもまだ(利回り的に)余力があるこの物件で満室にできないようなら、今後の不動産投資の方針そのものを考え直さなきゃいけないと思っています。

 

井戸水を使用した物件であること

リスク:小

解決難易度(金額):

 

聞いた瞬間には冷や汗が出ましたが、よく聞くと前面道路までは水道管が来ているので、リスクは小と判断しました。ランニングコストは年一回の水質検査(多くみて1回数万円)、ポンプも直近で取り替え済みですし。

次にポンプが壊れるタイミングで水道引いてもいいかと思いましたが、現入居者さんが井戸水の方が好みかもしれないし、退去したら家賃が下がることは間違い無いので、そこはその時判断すればいいと思いました。

 

1階の3点ユニットバス

リスク:小

解決難易度(金額):

 

1階と2階では間取りが違うので、1階の部屋のみ3点ユニットとなっています。

入居者のペルソナ(使ってみたかったw)を考えると、かける金額ほどのコスパは見込めないと思われるので、3点ユニットのまま募集とする方針です。

 

駐車場

リスク:

解決難易度(金額):特大

 

おそらくなんとかなると思ってますが、

駐車場そのものが狭い(大きめのSUVとかだと車の頭が少しはみ出すかもしれない)上に、端の1台は軽でぎりぎり

ということに気づきました。

こちらもペルソナ的に、全ての部屋の入居者が大きい車を持つ可能性は低いだろうこと(間取り的に3人以上で済むことは想定しにくく、大きな車は得てして燃費も悪いことが多いため、入居者に好まれる車のタイプとも思いがたい)、また、生活保護の方の入居も十分ありえ、その場合は車そのものを所有していない可能性も高いこと、より、ぎりぎり許容できると判断しました。

あとは田舎だし、少しぐらいはみ出てても文句言われないでしょ、とも思ってますw

ただ、、、駐車場を広くすることは現実的に困難なため、解決難易度は極めて高いと考えます。本当に必要なら近くの土地買うかですが、、、あまり空き地なかったんですよね汗。基本的には田舎物件で駐車場が戸数分ないのは致命的なので、うまいこと解決できなかった場合には、自分の読みが甘かったと猛省してなんとかするしかありません。

 

空室の傷み具合

リスク:小

解決難易度(金額):小

建物の躯体に問題がなければ、部屋の傷みそのもののリフォーム代はたいしてかからないと判断しました。建物の躯体に問題があるかは、素人目に見て明らかに傾いている、クラックがある、等はありませんでしたが、それ以上はお祈りです(>人<;)

 

築年数が30年であること、土地値とは言いがたいこと

リスク:

解決難易度(金額):

「せめてあと5年築年数が浅ければ」とか、「せめて路線価で800万円ぐらいあれば」とか思いましたが、上を見たらきりがありません。そんなにいい物件にエンドの初心者が巡り会える可能性も極めて低いでしょう。

満室運営を続けられれば、2〜3年で実勢土地値、4〜5年で解体費考慮しても路線価以下で、10年弱で投資資金を全て回収、その後は利回り20%で収益を上げ続けるわけですから、これも許容範囲内と判断しました。

 

詳細資料がないこと

リスク:

解決難易度(金額):なし

実はこの物件、内見の段階で詳細資料(謄本等)が一切ありませんでした_:(´ཀ`) ∠):

仲介さんに聞いたら、「いやー、予想以上の反響で、まだ全然準備してないんですよ笑」とのこと。。。

基本的には買付出したら他の方に購入された場合以外は取り下げない主義なので、これにはかなり悩みました。ただ、週明け待っていたら絶対に1番手取れないという直感があったので、「えいや!」と買付することにしました笑。

 

これが、物件価格が1億円だったらそうもいかなかったかもしれません。やはり今の私のステージでは、瞬発力で思いっきり踏み込めるのが1000万円程度ということを思い知りました。5000万円程度まではよく考えれば踏み込めて、1億円を超えるとどうしても心に少しブレーキがかかって、そうこうしている間にきっと本当にいい物件だったら他の方に購入されてしまう気がします。

 

いかがでしょうか。

リスクの大きさ、解決難易度は同じ物件でも人それぞれだと思います。

例えばDIYできる方であればリフォーム費用はかなり節約できるでしょうし、例えば現金1億円以上保有している方であればほぼ全てのお金で解決できるものはリスク小となり、逆に訴訟問題となるようなもの(例えば井戸水使っていて健康被害が出る、等。mitsさんに指摘していただきました)の方がリスク大となるかもしれません。

大切なのは自分にとってのリスク評価と、そのリスクを許容できるかなのでは無いかと思っています。(駆け出しが偉そうにすいません。)

 

<番外編>

安すぎること

リスク:小

解決難易度(金額):なし

 

ぶっちゃけこれも相当心配でした笑

「詐欺だったらどうしよう」と割と本気で心配しましたが、自分の直感を信じるしか無いですね。これも、今回の物件が手持ち現金の範囲内でしたので、「まぁ最終的にはなんとかなるだろ」と思えた一因だったと思います。

 

物件情報見てから買付入れるまでに6時間程度だったと思いますが、その間にこんなことを考えていました。

 

不動産投資の開始時期が悪い分、

頭と足は常にフル回転です!!!

 

 

コラム書きすぎて腱鞘炎になりそうwww長く続けているコラムニストの方々、本当に尊敬します。。。

 

aloe