近所の夜景

 

 

まずは、楽観的なまさゆきであるが、婿さんからリセッションは必ずあるから、その対策を考えておくのは重要だよ、とツッコまれ、コラボコラムを書けと言われたので、改めて考えてみた。

 

まずは、婿さんと同じ視点の共通点からw

リセッションは必ずある(婿)→ YES、まさゆきもそう思う。

リセッションって使い慣れない言葉なので、わかりやすい言葉で言うと、近い将来に大不況は必ず来る!と、リーマンまさゆきは思っている。

それは、家賃下落や、不動産市況の下落なんかよりも、速いスピードでドンとくるのは間違いない、と、思っている。

ここは、共通の感覚かと思う。

 

その際に、すでにギリギリの運営をしている不動産投資家(自己資金・自己資産に対して、残債が多すぎる投資家)は凍死するリスクが高い(婿)→ YES、まさゆきもそう思う。

しかし、この2点目のポイントは、純粋に自己資金・自己資産と残債との比率や、残債利回りだけで判断されるものではないと考えている。

それは、

返済比率であったり(残債が100億あっても、返済比率が30%だったら破綻しないと思う)、

資産価値の目減り想定と収益期間の妥当性であったり、

突発的な大規模修繕が重なっても耐えうる自己資金であったり、

というような運営の健全性が判定ポイントになるものだと思う。

 

 

リセッションで銀行都合の貸しはがしがあるかもしれない(婿)

→これは、わからないw

普通に考えると、銀行も、ちゃんと利息付きで返済してくれる人からは、そのまま返済してもらうのが一番よいわけで、単なる銀行都合だけで、貸し剥がしをするとは思えないのである。

とはいえ、某都銀がやったといわれているように、明確に悪いことをやった人(吹かして二重契約をしていたり、偽造資産を提示していたり、多法人スキームを悪用したりしている人)は、貸し剥がしの対象になるかもしれない。

(リーマンまさゆきは、もちろん、まったく問題ナシw)

 

金融機関の都合だけで、まったくコンプライアンス上の問題のない大家を破綻させるような貸し剥がしはないと想定している。

ないと想定しているので対策も考えていないが、これは甘いのだろうか(^^;

そんなリスク(貸し剥がしリスク)も織り込なきゃいけないと言われたら、不動産投資なんかできねぇぢゃん!というのがホンネw

現在、ただちに、リーマンまさゆきが、全物件の貸し剥がしを受けたら、物件をすべて銀行評価レベルで売却するとして、有り金を全部吐き出して、なんとか残債をゼロクリアにできるぐらいかと思う。(考えたくないねw)

 

では、リーマンまさゆきも近い将来、起こると確信している大不況が、現実のモノとなった時に、いわゆる不動産賃貸業はどうなるのかを想像してみると、

大不況自体は、さほど恐れるものではないと判断している。

 

大不況で起こるマイナス要因としては、物件価格が下落するとか、短期的には賃料下落圧力が高まるとか、ぐらいの影響しか思い浮かばないからである。

 

それよりも、リーマンまさゆきが恐れているのは、、、、

ずばり、

大不況とは直接的には関係の無い金利の上昇(^^;

すでに借りている金利が上昇すると、そこを固定で試算しているリーマンまさゆき得意の厳しめの試算の土台が崩れるのである(^^;

(そんときゃ、インフレになっているに違いないので、家賃もアゲアゲでいくしかないんだろうな、現実的に可能なのかな、なんてビビッてはいる)

 

なぜ、大不況が起ころうが、リセッション(景気後退)になろうが、そこまで心配しなくてよいと判断しているかというと、以下の理由からである。

住んでくれる人がいるかぎり、家賃は簡単には下がらない

(すでに購入した物件価値が下がっても、投資回収期間が長くなるだけで、投資失敗が確定する話ではない)

 

要は、不動産賃貸業にとって、一番重要なポイントは、借り手がいるかどうか、なのである。

借り手がいなくなれば、賃料も下げざるをえなくなるし、物件価値も下がってしまうわけで、借り手がいるかぎりは、実は、不動産投資は、不況にも強いビジネスモデルであると考えている。

新築を高い賃料で運営している大家さんの場合は、リセッションに対しては、ちょっとビビった方がよいかもしれない、賃料の下落スピードが高まるかもしれないからだ。

 

というわけで、婿さん指定のコラボコラムを書いてみたわけだが、違う表現のようで、基本的なリセッション対策のポイントは、実は同じかもしれない。

 

再掲するが、たぶん、

(婿さんも)この辺りのことが言いたかったんぢゃないかな(^^; 

違ってたら、スマソw

 

返済比率であったり(残債が100億あっても、返済比率が30%だったら破綻しないと思う)、

資産価値の目減り想定と収益期間の妥当性であったり、

突発的な大規模修繕が重なっても耐えうる自己資金であったり、

というような運営の健全性が判定ポイントになるものだと思う。