みなさん、こんにちは

不動産投資を始めようという方々向けに書いた昨日、一昨日のコラムでは、各方面からおしかりを受けるかもと覚悟していたのですが、意外とお褒めの言葉を戴いてちょっとうれしいものぐさ大家です

特に婿さん、wkwkさん、chuoさんといった手練れな方々からしっかりコメントいただけたのはありがたい限りです<投稿が低調な月後半のためか、イイネが増えないのが残念でしたが、コメントの数と中身とに救われました

 

ということで、昨日のコラムを補足する意味で恥ずかしい築古物件失敗談を書くことにします

 

 

買う段階から問題があることがプンプン臭っていたボロアパート

 

この物件との出会いは、ひょんなきっかけでした

今もとてもお世話になっている旧知の業者さん(仲介でありリフォーム業でもあり)の社長と、とあるボロアパートを内見に行った時のことです

その物件事態はあまりに状態が悪く、2人で「これはダメですね」と断念した帰りの車で、業者さんの電話が鳴りました

 

「ああ、どうも。えっ、ええええっっ。う~~~~~ん、それは・・・・。残念ですけど、お亡くなりになっている可能性が高いですね。警察呼ばれたほうがいいんじゃないですか」

 

なにやら不穏な会話が続きました

電話を切った業者さんによると、知り合いのオーナーから「入居者さんが出勤しないと勤め先から連絡があり、部屋に行っても応答がない」とのSOSが入ったといいます

持病のある単身の高齢男性で、状況を聞いただけでやばそうです

「あちゃ~~。それは最悪の事態の可能性大ですねぇ」と言った私に向かって、業者さんは笑顔でこう言いました

 

「ものぐささん、そのアパート買いませんか?前から入居付けがうまくいっていないこともあって、今回のことでオーナーさん、すっかりまいってしまってます。いくらでもいいから手放したいと言ってますよ♪」

 

入居者が死んでいるかもという事態の中で商談を進める業者さんも業者さんですが、「安いのであれば、あまりひどいことになってなければ買いますよ♪」と答えた私もたいがい人でなしかもしれません(笑)

 

結局、この入居者さんは持病が急激に悪化して周辺に連絡もできずに緊急入院しただけで、最悪の事態ではまったくありませんでした

しかし、オーナーさんはこの一件ですっかり心が折れたとかで、売却話はするすると進み、1000万円ちょっとで買わせてもらうことになりました

 

 

問題の物件のスペック

 

その後、私が色々悩まされる物件のスペックです

 

関西のとある政令市、JR駅徒歩5、6分、2DK×6室、木造2階建て築四十数年、6室中4室空室

 

それほど賃貸需要が強いところではなく、長く空室になっている部屋ばかりです

空室4室のうち3室は洋室化するなど、それなりにリフォームされていましたが、1室はかなり手を入れる必要がありました

外階段の補強、塗装なども必要と感じました

ただ、2室の入居だけでも表面利回りは10%近くあったので、ゆっくり埋めればいいやという程度に考えていました

 

 

時間はかかりつつも部屋は埋まってきた。。。が!?

 

100万円近くかけて共用部分の手直しと1室のリフォーム、全室への洗濯パン設置を進め、プロパン屋さんの協力でコンロ、瞬間湯沸かし器の設置、水栓交換などを行いました

前のオーナーはほとんど募集活動も行っていなかったそうで、周囲の仲介店さんに認知してもらうところからのスタートとなりました

ただ、そこそこ広く、古いわりには中はきれいなので、時間はかかったものの、4万円弱の家賃で少しずつ部屋が埋まりはじめました

最後の1室にも申し込みが入り、いよいよ満室間近という時に、2週間ほど前に入居された1階の女性から管理会社に「トイレの水が流れない」と連絡が入りました

築古物件では配管トラブルはありがちなので、管理会社も手慣れたものです

駆けつけて自力で解消は無理と判断すると、すぐに業者の手配をしてくれました

その段階では、連絡を受けた私も管理会社の担当者も「まあ2、3万円で済むだろう」とたかをくくっていました

しかし・・・ 

 

流れない・・・。どうやっても流れない・・・

 

作業が始まって数時間後、管理会社から思わぬ電話がかかってきます

 

「便器の脱着までしたのですが、どうやっても流れないんです。かなり先のほうで強烈に詰まっているようで、コンクリートの下なのでどうしようもないです」

 

「いったい何を流してん!!」と軽く怒りを覚えましたが、仕方ありません

入居者さんには、まだ空室になっている別の部屋のトイレを使ってもらうことで承諾をいただき、翌日仕切り直しとなりました

 

翌日、大きな高圧洗浄車で配管業者さんが到着し、作業を始めました

強力な水圧でバビュンと一発で・・・流れません(泣)

何度やっても流れません(泣泣)

ファイバースコープを持ち出して中を確認しても、何メートルも先で何かがつまっているようで、つついても何やってもびくともしないといいます

もはや、コンクリートをはつって、詰まっている配管に直接アクセスするしかありません

「いったいいくらぐらいコストかかるね~ん」と、もう泣きそうです

すぐに業者手配できるわけもなく、工事ができるまでの間、入居者さんはトイレのたびに別室に行く生活を強いられます

そして、その別室の入居も迫っています

ここにいたって、かなり焦ってきました

 

 

土を掘ってみるとまさかの事態が・・・

 

数日かかってようやく工事の段取りができ、配管が埋まっている付近のコンクリートをはつる作業が始まりました

詰まっているところはだいたいこのあたりだろうとめどをつけて掘っていきます

そして、配管が土の中から姿を現しました!!

すると・・・

 

あれっ、配管が途中で途切れている・・・

 

???

 

配管がどこにもつながっておらず、道路のコンクリートにぶつかる形で止まっているというではないですか!?

 

 

そもそも、配管が接続されていなかった

 

この物件、昔はくみ取りだったようで、それを下水に接続したという経緯だったようです(今も裏に便槽が残っています)

その際、6室のうち4室はきちんと下水に接続されたのだけど、今回トラブルとなった部屋を含む2室はトイレの配管が下水につながれないままになっていたようなのです

なぜそんなことになったのかさっぱりわかりませんが、そもそもつながっていないので、いくら高圧洗浄しようが、ファイバースコープで確認しようが、流れるはずがありません(笑)

いつ下水への変更工事があったのかわかりませんが、その工事が行われて以降、ずっと空室だったのでしょう

そして、初めて入居者が入り、トイレを使うようになり、かなり先まで伸びている配管の中に汚物が徐々にたまっていった結果・・・(以後、汚いので自粛いたします)

 

管理会社さんも配管業者さんも「こんなの初めて」という出来事でした

内心、「変なもの流しやがって~~」という目で入居者さんを見ていましたが、この方はまったくの無実でした<態度に表していなかったとは思いますが、ほんとすいませんと心の中で謝りました

むしろ、ずっと別の部屋のトイレを使わされていたのに何の文句も言わない、神様のような入居者さんでした(その部屋もあと数日使っていたら配管がいっぱいになってえらいことになるところでした・・・)

 

結局、この問題解決には数十万円の費用がかかりました

瑕疵担保責任の追及も考えましたが、前のオーナーからは破格の値段で買っているし、そこまで追及するのはひかえました(ない袖は振れないだろうなという気もしましたし)

大家の集まりでの話しのネタにはなりましたが、えらく高くつきました(涙)

 

 

これ以外にもいろいろありました

 

この物件では、これ以外にもちょこちょこトラブルがあり、管理会社泣かせでした(一番泣いているのは私ですが・・・)

特に昨年9月に関西空港が大きな被害を受けた台風では、屋根と外壁に大きな被害が生じました

雨漏りするのに、西日本豪雨もあって屋根業者さんの手配がどうしてもつかず、仲介をしてくれた業者さんの社長と2人、屋根に登ってブルーシートを貼りまくりました<長はしごで無理やり登ったのでめちゃくちゃ怖かったです

この時、関西ではブルーシートが品切れになっており、東京在住の私が急きょ後楽園のドイトで買えるだけブルーシートを買って、翌日新幹線で運びました

ちょうど楽待のコラムニスト懇親会のあった日で、ドイトから会場に直行した私は、ブルーシートの入った大きな袋を手に二次会、三次会に参加したものです<アホです

まあ、その後火災保険が満額出たので、結果的には♪・・・(以下、自粛)

 

 

今も地雷を抱えています

 

そんな困ったチャンな物件ですが、今のところトラブルはおさまり、一応平穏に運営できています

ただ、次は何が来るだろうかとびくびくしています

物件を買うきっかけを作ってくれた持病のある入居者さんは、今だに住み続けてくれていますが、体調はあまり良くないようで、いつか何かあるのではないかと内心ヒヤヒヤものです

もう1軒の長期入居の老夫婦も、かなりのご高齢なので、これまた気がかりです

 

満室にしたので、とっとと売ってしまう手もありますが、苦労したので減価償却を取り切るまでぐらいは持っておこうかなと思っています

 

 

ボロ物件を持つには、折れない心が欠かせません

 

私の場合、何棟か買った後で購入した物件でしたので、資金的にも精神的にも、ネタとして楽しめる程度の余裕はありましたが、これが最初の物件だったらすっかり不動産投資をやる気力がうせていたと思います

そもそも、こういった難易度の高い物件を管理できる管理会社に出会えていない段階だったでしょうから、トラブルをまともに解決できていたかどうかも怪しいです

 

前回のコラムで、初心者がいきなり難易度の高い物件を購入するのは危険と書いたのは、こんな経験からきています

 

トラブルを楽しめるドMな変態さん以外は、最初はもう少しまともな物件を狙うのが吉だと思います<まあ、トラブルテンコモリだから安く買えるんですけどね

 

本日も駄文、長文におつきあいいただき、ありがとうございました