こんにちは、「にわか脱サラ大家」です。

「不動産投資は節税になります!!」悪徳業者のサラリーマンへの典型的な煽り文句ですが、現実的にはどうでしょうか。自分の場合の事例をご紹介します。

不動産に取り組むと「税金についての知識」が「キャッシュをいかに多くが残せるか」に影響してきますので、この点の参考になれば幸いです。(ちなみに、自分は本格的不動産投資を始める前に、かなり勉強しました。一つ一つの「語句」についてわからないのであれば調べることをおすすめします。ex.課税所得)

サラリーマンの所得税について

あまり知識がない読者もいると思いますので、関係があることだけザックリ書きます。

「課税所得額」によって税率と控除額が異なり、課税所得額が増えれば増えるほど税率・控除額共に増えていきます。税率は5%から45%の7ランクあります。(詳しくは国税庁のHPをご覧下さい。)「給料が上がったけど、手取りが増えない。」と思った方は、このランクが上がって税率が増えたためだと思います。税率ランクは税金総額に与えるインパクトが大きくなります。

「不動産による課税所得」はプラスであろうが、マイナスであろうが、サラリーマンの課税所得に加えます。この合計課税所得により、税率・控除額が決まります。(確定申告は必須です。)

不動産の課税所得は「家賃ー経費ー控除額」となります。

不動産経費計上できる項目は、自分がWebで探した中で一番多かったのは「23項目」でした。不動産投資を行うことにより、サラリーマンでは経費にできない項目(ex.光熱費、交通費、個人の携帯代)も、不動産事業と関連性があれば経費として計上でき、これも節税につながります。

この中で特筆すべき項目は「減価償却費」です。これはキャッシュが出ていかないのに経費にできる項目で、「キャッシュを減らさず税金を減らす大きな武器」となります。(原価が下がる事となりますので、売却時の税金が増えることになります。従って、「利益の先食い」とも呼ばれることもありますが・・・)

「控除額」は不動産事業を行っていて、事前に青色申告の事前申請を行っていれば、最高65万円の控除を受けることができます。(但し、赤字の場合は控除額は使えません。)

結局「不動産投資は節税になります!!」とは「不動産による課税所得がマイナス」であることにより、「合計課税所得額が下がる」ことを意味します。

上記は、キャッシュが増える場合と減る場合があります。個人的にはキャッシュが増えないのが見えている案件は「投資じゃなくて、散財」だと思います。騙されないよう、きちんと検証してくださいね。

自分個人の不動産所得(2018年概算)

家賃収入   :1,650万円

(所有物件:アパート2棟36室、2区分)

経費合計   :2,130万円←上記経費にできる23項目をフルにぶち込んでますw

(内減価償却費:1,080万円)←耐用年数を超えた建物の減価償却は4年間で行うため、築古2棟の減価償却費がとんでもない金額ですw

課税所得   :▲480万円

税金還付額  : 150万円←課税所得が単に減っただけではなく、税率ランクを下げる効果もあったのでこの金額になりました。

本件の感想

2017年も150万円の税金還付がありましたので、十分な節税効果があったと思います。減価償却費が多く取れる築古物件を購入しましたが、節税効果が高かったと感じました。(もちろんキャッシュフローが全体でマイナスだと意味がないですが。)

但し、前述のとおり売却時には、原価が下がっている=売却益が増えるので、「その時の税金対策を考える必要があるな」と考えています。

次回は個人(青色申告事業者)と設立した法人のコラボによる節税についてお伝えします。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。