私たち大家にとって人口減少ってやっぱり怖い

私たち不動産投資家や大家に、大きなインパクトを与える「人口減少問題」。

 

このコラムを読んでいる勉強熱心な方は意識している方は多いと思います。

一方で、不動産投資を始める時に、人口減少は気になりながらも、目をつぶってきた人もいるかもしれません。

「主要都市であれば大丈夫」と考えている人もいるかもしれません。

しかし、日本の人口が減少しているのは間違いありません。

しかもそのインパクトは想像以上です。

先日報告された総務省の統計によると、

・令和元年6月1日現在の総人口1億2623万人、前年同月と比べて「28万人」減少

という事態になっているのです。

 

私も不動産投資を始める10年前の段階で、予測と覚悟はしていました。

それでも、あらためて「28万人減少」という数字を見ると驚愕を覚えます。

たった1年間で、都市の人口がまるまる消失するほどの規模だからです。

 

東京でいうと豊島区(約30万人)、大阪でいうと茨木市(約28万人)の都市の人口が、一年で消失しているというと、その衝撃が伝わりますでしょうか!?

 

さらに、この人口減少数は今後加速します。

かつて無いほどの人口減少が、私たち大家にも降りかかってきているのです。

(令和元年6月20日総務省統計局「人口推計」より)

 

私たち大家にとって何が一番怖いか?

それだけではありません。

私たち大家にとってこの人口減少の一番怖いところは、「賃貸に住む年代の人口の減少」です。

 

人生の中で、一般的に賃貸物件に住む機会の多い年代は「18歳~64歳」です。

この「18歳~64歳」の年代が急激に減少していくのです。。。汗

 

「18歳~64歳人口」はズバリの人口推計が無いのですが、「15歳~64歳人口」は現在約「7500万人」で,前年同月に比べ「49万人」も減少していると発表されています。

(令和元年6月20日総務省統計局「人口推計」より)

 

また、たった10年後の2030年には「6900万人」にまで減少。

「600万人」もの減少です。

さらに、20年後には「6000万人」、30年後には「5300万人」と予想されているのです。

(国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」より)

 

減少率「30%以上」です。

空室率が30%上昇するというと、このインパクトが伝わりますでしょうか。

(もちろん全国一律で減少するわけではありませんし、全物件一律で空室率が上昇するわけではありませんが。)

 

30年後というと遠い未来のような気もしますが、融資期間を「30年」で引いている人も少なくないでしょう。

空室率を30%にしても回る計算にしていますでしょうか?

もしくは10年後には回収し終わるような計算になっていますでしょうか?

 

<シュミレーション例>

利回り10%・1億円の物件を、融資期間30年・金利2%で融資を受けて購入した場合、「入居率90%」であればかろうじて収益が出ていたものが・・・

(楽待CFシュミレーションより)

 

その他の条件を一切変更せずに、「入居率70%」に設定すると、とんでもない赤字物件になってしまいます。。。

 

深刻なのは、地方よりも東京

一方で、よく言われているのが、

・「都心なら大丈夫」

・「東京なら大丈夫」

といったものがあります。

本当に地方よりも東京の方が安心なのでしょうか?

(次回につづく)

 

編集後記

人口減少の問題は、保育園や幼稚園の園児たちにこの時期広まる「とびひ」に似ているなぁと感じます。

 

「とびひ」は、小さい子供がいらっしゃる方はご存知かと思いますが、それこそ火事の火の粉が飛び火するように感染していきます。

最初はとびひが発症するのは1人、2人といったペースなのですが、ある日を境に発症するペースが加速するのです。

息子が4歳のころに感染して、とても可愛そうでした。

 

人口減少問題も、随分と昔から言われてきたことですが、地方のごくごく一部の問題でした。

それが、1箇所、2箇所と増えていき、あっという間に日本全体に広がっていっています。

まるで「とびひ」のように。。。