前回コラムの反省

前回のコラム「闇営業での物件購入」では不動産仲介の会社を通さない闇営業で物件を購入したことを伝えました。

闇営業で購入すると仲介手数料はかかりません。

(実は販売価格に上乗せされてるだけで仲介よりも儲けてる)

 

伝えたかったことは、
「不動産屋をぶっ壊す」

「仲介手数料のスクランブル化」

(意味不明との突っ込みは厳禁)
の2つです。

不動産屋から国民を守る党を結成

したいと思います。

楽待の読者の方々には政治資金のご寄付をお願い申し上げます‼

一口300万円です。政党要件を満たしたら、政党助成金で返済します。

 

また政治家を目指す前に、闇営業について記者会見をすべきだと意見もありますが、
某社長みたいに墓穴を掘ることになるので、辞退したいと思います。

 

では本題に入ります。
今回は購入した物件については、正直微妙です。

購入した理由や考え方を紹介したいと思います。

 

前回のおさらい購入物件のスペック

場所;大津市 JR東海道線(滋賀で一番いい路線)、普通のみ停車駅徒歩15分
購入価格;140万円(仲介手数料込み)
建物;3K 5戸テラスの真ん中
築年数;45年
駐車場;なし
土地値;300万強(テラスなので、解体難易度高い) 路線価坪20万強、16坪
状態;雨漏りあり、キッチン腐ってる、風呂の壁がない。
必要なリフォーム;風呂とキッチン交換、風呂の壁の補修、和室→洋室、クロス張替えなど、多めに見て総額90万程度と予想。
想定賃料;4万円
総投資;250万
140万(物件代金)、登記取得税など(15万円)、リフォーム(90万円)、
予備費(5万円)
想定利回り;19.2%
融資;雨上がり大津なため融資が下りず、現金買い。闇営業案件は融資がつかない。
その他;すでに所有している物件のお向かい

物件についての私の評価

かなり問題点が多いです。
大きく3つの問題があります。

1. テラスの真ん中

5戸テラスの真ん中ですので、解体など土地としての利用難易度が高く、銀行評価も出にくいです。
テラスは戸建賃貸の魅力である独立した家であるというメリットがなく、客付けも苦戦します。
このエリアはテラスが密集しており、客付けもそこそこ大変です。

2. 現金購入

雨上がり大津なので、融資謹慎中です。
正確には融資は引けますが、闇営業ですので、宅建業者を通していませんので、融資はどこかに手数料を払う必要が出てきます。

これを買うと次が買えなくなるため融資を温存しました。
比較的低額なので、なんとかなるだろうという判断です。
しかし、不動産投資では現金は生命線です。
また決済後の資金は残金500万ペリカ(50万円)となり、危機的な状況を迎えています。
いまはリフォーム代も払えません‼
8月のCFや給料などを当て込んで払う感じになります。
まさに鉄骨渡りです。 

3. 駐車場なし

駅徒歩15分と微妙な立地です。
駐車場がないとしんどいです。
ただし、近隣駐車場はあるのと、ギリ徒歩圏ではあるので、まだ許容範囲です。

 

この3つを踏まえると、利回り19%は足りず、

もっとないとあかんを感じています。

このスペックであれば、目標25%、最低20%は欲しいところです。

 

私は、

比較的低コストで新築可能な土地形状の駐車場付き戸建

を仕入れることが基本です。

 

テラスは戦略から外れますのでなるべく買いたくはないですが、21戸中4戸はテラスです。また駐車場なし物件は21戸中3戸です。

 

なぜ微妙な物件を購入したのか

実は今回のテラスに限らず微妙な物件を意図的に購入することはあります。
本音を言うと欲しくないですし、さらに指値すべきです。

でも仏の指値で買います。

なぜ微妙な物件を買うのか
基本1つだけです。

職人さんに仕事を発注するためです。

私の鉄骨渡り投資戦略は多能工の職人さんを抱えることで成立しております。
割と安く、早くしてもらえて、築古で発生する雨漏りや水回りなど諸問題への対応力や提案力も高いです。
年間戸建10棟の再生ができているのはその職人さんの力が大きいです。

一方でその職人さんにとって、私が最大の取引先です。

今年の売り上げの70%は私の仕事をしている状況でした。
私の仕事をするためにほかの仕事をだいぶ断っていただいており、空いているときにほかの仕事をしている感じです。

しかし、7月初旬で工事が終わり、しばらく仕入れがないので申し訳ないけど仕事がないといい続けていました。
いつもは私が次で終わりといいつつもなんだかんだ仕入れて仕事を発注していましたので、また次の仕事があると思っていたようで、なんと仕事が空いてしまいました。

そんな時、140万円での闇営業の話がありましたので、ボロボロですので発注量も多くいいころ合いの物件かなと思い購入しました。

 

どのレベルまでなら妥協できるのか

職人さんが困っていたらなんでも買うかというとさすがに限界があります。

ただ優先して買いたいとの思いで、いつも仏の指値ですが、

さらにマザーテ●サ並みの優しさ を見せます。

マザーテ●サの諸問題が近年話題になっていますが、スル=します

じゃあ利回りなんぼで買うのかというと、一概に利回りでは言えません。
物件の将来性や客付け難易度などによって変わってくると思います。

ただし、現状の私の属性などから安い金利では融資を引けませんので、

どんなに悪くても実質15%は確保したいです。

 

例えば、今回のスペックの場合は、100万円(仲介手数料なし)が通常の場合の買い付け価格です。

140万円で購入しておりますので、40万円が上乗せ分です。

購入価格は経験に基づく勘ですので、説明するのは難しいですが、再生後総投資+50万で売れるぐらいが、ギリギリの最低ラインかなと思っています。
今回は売れるであろう利回り15%として、賃料4万円で計算すると
320万円となり、総投資額見込み250万円のため最低限の逃げ道は確保できているのかなと感じています。

 

まとめ

儲かるいい物件を買うことは極めて重要で基本中の基本だと思います。
またいい物件しか買わないというのも失敗しない素晴らしい考えでしょう。

しかし、不動産投資で規模を拡大させていくのに重要なことは

関係者との長期的な関係構築だと思います。

関係を持ってはいけない業者もいるけど

 

職人さんは工事を本業で生活しています、安定的な発注は極めて重要です。

私のようなサラリーマン大家は、不動産投資が本業ではないので、物件を仕入れなくても生活できます。また専業大家の方も新規で物件を買わなくても、生活できます。

 

しかし、取引先の方々は本業でやっています。
その意識を持たないといけないのかなと思います。

金払うからお客様というよりは、パートナーとして一緒にやって成長していくことを大事にしております。

だからこそ、無理なお願いを聞いてもらえるのかなと思っており、結果的にお互いの利益につながると思います。

 

最後に私の鉄骨渡り不動産投資は、鉄骨を渡り続けることが大事です。

どんな細い鉄骨でも突撃し続けたいと思います‼