こんにちは、きりのきです。

 

9月ですね。8月下旬から急に涼しくなり

過ごしやすくなりつつありますが、

今度は台風が来てしまいました。

 

20年前と比べて、随分と台風の上陸数や時期がずいぶんと

変わったような気がするんですが、気のせいでしょうか?

個人的には中国の環境悪化などが主な理由の

ような気がするのですが…。

 

さて、9月よりこの楽待新聞・実践大家コラムもルールが

変更となりましたが、僕は変わらずマイペースで

もう少し続けていこうかな、と思っています。

 

アクセスランキングはあんまり気にしていませんが、

多くの方に読んでもらえて、お役に立っているのが

目に見えて分かると嬉しいですので、

是非ぜひ反応を頂けると幸いです。

 

これまでは不動産投資のテクニックなどというより、

ビジネスとしてのベースに関しての話題を中心に

取り扱ってきました。

 

今後もその方針は変えるつもりはありませんが、

もう少し不動産投資の深い部分に触れつつ、

コラムを展開していければと思っています。

 

行き詰った時に備え、壁を乗り越えるノウハウを手に入れる

今回から、不動産投資の投資戦略の大枠について

融資を利用して投資をしようと考えている方向けに

ゆっくりゆっくり僕の考えをお伝えしようと思います。

 

実体験だけではなく、机上論も含まれていますので、

ご注意ください。

 

では、今日は『壁を乗り越えるノウハウの作り方』について。

 

不動産投資、特にアパートでもマンションでも、

1棟ものを購入する時に多額の融資を受けることについて、

疑問や不安を抱えて動けないなんて方

結構いらっしゃるようです。

 

僕も時々、相談を受けます。

 

不安になるのは当たり前です。1000万円であっても

借金という言葉で聞くと、とても恐ろしいものにしか

聞こえません。

 

むしろ、4億円以上の借金をしているのにケロッと

していられる自分は、既に異常者なのだなと

思ってしまいます。(笑)

 

結局のところ、知っているか、理解しているか、

納得できているか。不安のあるなしの差は、

不動産投資における融資についてどこまで十分な

整理ができているかにあります。

 

僕ですら4億円を超えていますが、中には10億円以上の

借金を抱えているにも関わらず、平静を保つどころか

受けた融資の額を誇っている方もいます。

 

そして、多額の借金をしていることを羨望の眼差しで

見つめている方もとても多い。

 

借金とは怖くてしてはいけないものだと教わって

育った方が大半と思いますが、

なぜ不動産投資家は借金をすることを喜ぶのか。

 

そこを深く理解することが、金融・経済に対する

誤解を解き、憧れの1棟RCマンションオーナーへの

第一歩となるでしょう。

 ビジネスの基本はお金。お金への理解を深めましょう。

結局のところ自分で決めなければ始まらない

大まかには理解していると思うんです。

積算評価、収益評価、収益還元評価なんて言葉を

知っているならば、不動産投資においては借金なんて

怖くもなんともないということを。

 

返済についても、家賃収入からすべて賄えるならば

不安に思う必要はないということを。

 

融資金額よりも購入資産の評価額の方が高いならば

収益不動産を購入した瞬間に自分の資産はプラスであり、

キャッシュフロー分だけ資金が増えるじゃないか、と。

 

分かっていても、怖い。

 

写真や映像では知っていても実際に古代遺跡へ訪れると

感動を覚えるように、知識では知っていても数字ですら

見たことのない金額の借金を負うことに恐怖を覚えるのは

当たり前といえば当たり前。

 

手術をする側と受ける側では感覚に大きな隔たりが

あるのと似ています。

 

医師側からすれば、手術をする、しないについては

最終的に決めるのはあなたです、というのが基本スタンス。

 

例外は、手術をしないことで生命の危険がある事態、

開放骨折など緊急手術を要する事態で自分自身が判断を

する、意思を示すことができない時だけ。

こんな時は家族に選択をしてもらったり、誰にも連絡が

つかない時は誰の承諾もなしに医師が決断をします。

 

でも、自分のことですから判断ができる状態である以上、

自分で決めなければいけない。

ただ、自分のことと言われても医学については素人です。

難しいことを色々とまくし立てられた挙句、

さあ選べと言われても怖くて選択ができません。

 

良いことも悪いことも対策も承知しているから決断ができる

一方で、何故医師は簡単にぽつっと「手術ですね」なんて

言うことができるのか。

 

他人事だから、というのは間違いです。

自分で執刀する以上、責任があります。

 

明確なミスがなく、防ぎ様の無い合併症のせいであっても、

悪い結果に終わってしまえば裁判沙汰になってしまうことは

いくらでもある。

 

それ以上に、自分の手で人の一生を台無しにしてしまうかも、

殺す結果となってしまうかもというのは、思った以上に重圧。

フレッシュマンだった時代は、僕も手が震えました。

今でも執刀をするとなると、かなり緊張します。

 

それでも、手術をした方がいいんじゃないか、

と患者さんに提案することに躊躇はありません。

 

何故か。

 

手術をした場合、しなかった場合。

両方についての結果を知っており、

それぞれがどの程度の割合かをしっているからです。

 

それも短期的なことだけじゃなく、数年後はどうなるか、

20年後はどうなるか、人生の幕が閉じる時はどうなのかまで

過程を含めて十分に理解しているから。

 

そして漠然と、かつ明確に自分が同じ状況であればどうする、

という答えを持っているから躊躇せずに危険を伴う手術を

勧めることができます。

 

手術の結果には、とても責任を感じます。

しかし、それは広い知識、理解、経験のもと、

最善手であると信じているからこそ、

リスクを背負ってでも手術に携わります。

 

不幸な結果に終わる可能性がゼロではないことを

身をもって知っていても。

 

収益不動産を購入するために多額の融資を受けることも、

同じことです。

 

このまま不動産投資をスタートできずに生活したら

どのような望まない生活が待っているのか。

不動産投資で多額の融資を受けた生活はどのようであるか。

失敗に終わった時、どんな運命を辿るのか。

無事成功したら、どれほど希望に満ちた未来が待っているのか?

 

過程まで十分理解したうえで明確な勝算があるから、

融資を受けることに自分に対する責任は感じても

恐怖は微塵も感じません。

 

むしろ、借りられるなら借りられるだけ借りたい。

融資を受けて不動産投資を進める人の共通の思いでは

ないでしょうか。

 険しい道を超える方法とは。

聖徳太子になろう

成功したらどう、失敗したらこう、という結果については

多くの人が自分なりの答えを持っていると思います。

 

となると、大事なのはやっぱり過程ですよね。

過程というのは、つまりノウハウです。

 

失敗する人はどのような道を辿っているのか、

何でそうしてしまったのか、そうならないためには

何に気をつけたらいいのか。

 

他人の失敗事例から傾向と対策を学ぶことが、

融資を受けることに対する恐怖心を克服するに

最も有効な手段の一つ。

 

失敗のノウハウを学ぶことが、不安を乗り越える

一つの力となることは間違いありません。

 

しかし残念なことに、失敗事例というのは直接的に

世に出ることが非常に少ない。

ノウハウとして本やセミナー、教材で語られるのは

「成功例」ばかりであり、失敗例は本人が退場して

しまっているので情報として出てこない。

 

ノウハウを発信している人も成功する方法の方が

インパクトも需要もあるため、

失敗について語る機会はあまりありません。

 

ではどうやって失敗事例を知るかというと、

できるだけ多くの経験的知識を集めて、

その裏を感じ取るなんて行程が必要となります。

 

聖徳太子のようですが、実のところ一つの経験談から

複数のヒントを見付け出す能力は、

経営者として必須の能力。

 

貴重な他人の経験を聞いて、

「なるほど自分も同じ轍を踏まないよう気をつけよう」

と思うだけではあまりにももったいない。

 

せっかく、楽待コラムでも大勢のコラムニストさんが

自らの経験を赤裸々に語ってくれていますし、

一回サラッと読んで納得するだけでなく、深く事例を

読み解くことを練習がてらにしてみてはいかがでしょうか。

 

成功の経験談の裏を読む例

例えば金利交渉で「こうしたら金利を下げてもらえました」

なんて経験談を聞いたとしましょう。

そうですね、定番ですが「多額の定期預金を預け入れた」

というノウハウだったとします。

 

定期預金を入れたら…というのは、融資や金利引き下げの条件に

定期預金を入れてくださいとかお願いされることがあることから

金融機関にとってはうれしいことのはずだ、という推測が

成り立ち、ひとつの簡素なノウハウとして常識化したものです。

 

これを知って、「ああ、お金を作って定期で預ければいいのか」

とだけ思うのはちょっと残念なところ。

 

ここで「お金を引き出すと印象良くないのかな」とか、

「満期の度に出し入れするのは印象悪くするのかも」と、

逆転の発想をしてみる癖をつける。

 

こんな思考を繰り返すと、考える力が鍛えられ、

様々な話の繋がりが見えてきて、確実に経営力が

上がります。

 

ちょっと話の趣旨から外れますが、

「定期預金がいいなら、保険はどうだろう」とか、

「クレジットカードは?」というポジティブな方向の

発想も勿論ありです。

 

ノウハウとは元々存在するものではなく

頭を振り絞って生み出すもの。

 

何か一つ話を聴いたら言葉通り捕らえるばかりでなく、

あらゆる方向性へ想像力を働かせましょう。

 

ノウハウは買うか作るかしかない

情報自体はインターネットが広く一般化した今、

お金を出せば簡単に手に入ります。

 

その現時点でタダでは手に入らないような情報、

セミナーや教材に高額なお金を払わなければ

知りえない話というのも、

時間とともに陳腐化し誰もが知る常識となっていきます。

 

不動産投資で第一線にて活躍を続けるなら、お金で

最新ノウハウを購入するか、自分独自のノウハウを

必死に頭を捻って生み出すか。

 

どちらかないしは両方を常に続けていくしか

方法はありません。

 

融資を受けるのが怖くて、という初心者の方が

大金を出してノウハウを購入するなんてことを

繰り返すのは、無駄にお金を使うことに繋がるし

本当か嘘か分からない情報にお金を払うことも

怖いとしか思えないでしょう。

 

そう考えてみると、融資を受ける不安を消し去る、

ないしは和らげるためには、聞こえてくる情報を

分析し、自分なりに乗り越えるしかありません。

 

自分で壁を越えることがどうしてもできないなら、

融資を受けずにゆっくりと投資を進めることを

選択するのがいいでしょうね。

 

頭を使うことにお金はかかりません。

歳を取ると新しいことを覚えて、更に深く思考を

膨らますのは段々難しくなるものではありますが、

本当に未来を変えたいならやるしかない。

 

新聞を読むようにただ漫然と記事を読むのではなく、

常に頭をフル回転させて、自分なりのノウハウを

今から蓄積していきましょう。

 

それこそが、「壁を乗り越えるノウハウの作り方」です。