こんにちは!築古大家のコージーです。

 

お久しぶりです。

前回記事にした、5月決済、築36年 利回り16%越え予定の

重鉄マンション(1R×12戸)ですが・・・

実はトホホな現実が待っておりました。(T_T)

今回は恥を忍んで、記事にしたいと思います。

5月決済の築古重鉄マンション

築古重鉄玄関

内装工事中

 

当初は、ミニキッチンと内装工事一新で、満室を目指す予定でした。

再生工事が進むにつれ、どんどん大変な現実が・・・

 

工務店

コージーさん、内装はがして気づいたんだけどね!

壁から雨水が漏ってるよ~コーキング打ち直して塗装しないと~

コージーさん、機器の動作確認初めてみたんだけどね!

電気給湯器、12台中10台壊れてるよ、入れ替えないと~

 

コージー

エエエッ

仕方ないな~ 予定外だけど、足場かけて塗装するか・・・・

給湯器と合わせて、500万円弱かかるよ(/_;)

 

で、

しぶしぶ、給湯器入れ替え・コーキング打替え・塗装工事開始!

<内訳>

1台15万円もする電気給湯器10台入れ替え 

約150万円

足場・塗装・コーキング打替え

約350万円

嗚呼~

 

工務店

コージーさん

スレート屋根、棟板金、錆てボロボロ!

スレートもところどころ割れてるし

アンテナも倒れてる!

配線BOXもやられてる!

 

 

コージー

わかった!わかった!

とりあえず、修繕の手配お願い!(@_@;)

 

工事が進めば進むほど、ボロボロなのが発覚!!

最小限の修理で、満室を目指す予定が・・・

当初500万円以内と見込んでいた修繕費用が

なんと1500万円に達しそうです。

 

利回り16%を軽く超えるぞ~

と思っていたこの重鉄マンションですが

大規模修繕で、目論見が大きく崩れました。

 

手持ち資金も不安な状態なので

予定外の出費に

戸建てを2軒売却して凌ぐことにしました。

これならリフォーム費用も含めて借りておくんだった!

 

結論

築古再生は、工事が進むと思わぬ出費が必要になります。

これだけ再生費用がかかっても、

一応、利回り12%は死守できる見込みです。

築古物件は、相応の安値で買っておけば、大失敗は避けられます。

しっかり指値して、兎に角安く買うこと

そして、資金用立ての算段をしておくことです。

間違っても物件購入で手一杯なんて買い方はしないように!

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。