こんにちは。サラリーマン大家の良波直哉です。
随分と久しぶりの投稿となってしまいました。

私は電機メーカーで働くサラリーマン大家です。年金制度の崩壊などもあり定年後の生活に不安を感じて、7年ほど前に不動産投資を始めました。しかし大家になったものの賃貸経営の知識がなく、初めて購入した物件の空室では本当に苦しい思いをしました。そんな経験から賃貸経営は知識が重要であることを痛感し、真剣に賃貸経営を学びたいと考え物件の自主管理を始めました。

賃貸付けの努力よりも部屋の価値向上

私が賃貸経営で最も気にかけているのは空室期間の短縮です。最初の頃は賃貸付けの会社に頑張ってもらうために広告費を増額したり、それでも決まらない場合は家賃を値下げるという苦渋の決断をしたこともあります。しかしワンルームの部屋にアクセントクロスを貼るといった工夫をしたところ、短い期間で入居が決まりました。数千円ですが家賃をアップできたこともあります。

それまでも賃貸付けの営業マンに入居を決めてもらうための努力をしていました。しかし部屋を探している方に気に入ってもらえる部屋づくりの方が、空室期間を短くするには効果が大きいとようやく気がついたのです。

2DKのファミリータイプのリフォームも検討

ワンルームのリフォームが想定以上の成果だったことで、次はファミリータイプの部屋のリフォームも検討することにしました。洋間と和室のある2DKで、高度成長期の頃に流行した間取りの部屋です。賃貸付けの営業マンから「よくある古いタイプの間取りですね」と言われたこともありました。

このマンションは建物自体の老朽化が進んでおり、部屋全体に古さが感じられます。キッチンやバスタブなどの設備も築年数相当といった感じです。なかでも一番の問題と感じたのは和室です。畳や襖、漆喰の壁から古さが伝わってくるのです。そこで和室を洋室にすることも視野に入れ検討しました。

ワンルームと2DKのリフォームの違い

検討を始めてすぐに気が付きましたが、ワンルームと2DKではリフォームに大きな違いがあります。

・リフォーム費用が高い
2DKは面積が広く部屋数が多いため、ワンルームに比べ材料費・工賃が高くなります。

・リフォームのインパクト
ワンルームはアクセントクロスを貼るだけでも、内見された方に大きなインパクトがあったようです。部屋の面積が狭い分、アクセントクロスの印象が強いのでしょう。
これに対し2DKはアクセントクロスよりも老朽感の漂うキッチン・風呂・和室の方が気になります。せっかくのアクセントクロスも、2DKでは部屋全体に占める面積は少ないため、インパクトの効果がワンルームほどではありませんでした。

2DKは費用対効果が難しい

2DKの部屋はアクセントクロスなど、ひとつの対策でインパクトを出すのは難しいことがわかりました。部屋全体をリフォームしないと効果が出難いのです。
しかし全体をリフォームしても、家賃アップできるのは数千円程度です。費用の回収を目指すなら和室を洋室に替え、キッチンやバスタブも交換といった大掛かりなリノベーションが必要です。それでも賃料の大幅アップは難しいかもしれません。
試しにリノベーション会社に見積りを依頼したところ300万円を超える金額でした。残念ながら費用を回収できる見込みがなくお断りしました。

引き続き情報を収集

リノベーションを断念した後も、手立てを探してリフォーム会社やリノベーション会社を訪問するなど情報を集めていました。そんな中、リフォーム産業の大きなイベントが開催されることを知り足を運んでみました。するとまさに「良くある古いタイプの間取り」の部屋に向いている展示ブースがありました。
こちらのブースについては次回のコラムでご紹介したいと思います。