こんにちは、「にわか脱サラ大家」です。

不動産投資に取り組み始めてある程度の規模になると、主に節税(含む消費税還付)目的で、「法人を設立するか否か」を検討することとなります。今回は自分がなぜ設立したのか及びどのくらい効果(2018年)があったのかをご紹介いたします。「法人を既に設立している方、法人設立を検討している方」のご参考になれば幸いです。

自分の法人設立の目的

法人を活用した節税方法は沢山ありますが、自分の目的に関係することだけ、ザックリお伝えします。

主な法人設立の目的として「所得を分散することによる節税」があります。不動産購入が進むと個人の収入が増え、税率ランクが上がります。個人の課税所得が900万円を超えると(43%)、法人税率(最高約33%)より税率が高くなるため、「法人を設立し、購入して節税する」ことが一般的に推奨されています。

自分は短期間で築古物件を多数購入しました。そのため、減価償却費と購入経費が多くなるため、短期的には個人の課税所得が減ります。従って、上記は法人設立の目的ではありませんでした。

ここから、主な自分の法人設立の目的と結果をお伝えします。

目的①:消費税還付

詳しい説明は省きます。現在、消費税還付は法人での購入しかできないと言われており、設立時とある一定期間、非課税である家賃収入を上回る課税取引(金の売買で行うことが一般的です。)を行うことで、消費税が還付され、かつ、還付を返納しなくて済みます。

【結果(途中)】

消費税還付額 :  150万円

税理士への謝礼:▲ 32万円

金の売却益  :▲130万円

合計          :▲  12万円←税理士からは「損するからやめたほうがいいですよ。」と言われたのですが、「せっかく法人作ったんだから、やります!!」と取り組んで、金の売買のロス率1.5%とまあまあなんですが、案の定▲ですorz

分かっていたことですが、消費税還付は建物価格比率が高い物件、「すなわち、築浅」しか向きません。

目的②:セルフ管理委託

個人の所有物件を自分が作った法人に管理委託し、管理費を払うことができます。(管理委託契約書も作成しています。)これにより、個人の所得を減らすことが可能です。

【結果】

節税額 :54万円←年間管理費125万円×個人税率43%。尚、法人側はこれを入れてもプラマイゼロだったので、税金は発生していません。

目的③:日当

日当は法人で経費計上できますが、受け取った個人は非課税です。従って、キャッシュアウトをさせずに節税が図れます。(出張旅費規定を作る必要があります。)

【結果】

節税額 :16万円←年間日当76万円×法人税率21%

本件の感想

今回コラムを書くにあたり、初めて算出してみました。「思ったより節税効果があるなぁ」というのが正直な感想です。

これ以外にも「こんな節税方法あるよ」という方は、是非、コメントで教えてください。

次回は脱サラ後の個人(青色申告事業者)と設立した法人のコラボによる節税についてお伝えします。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。