大変ご無沙汰しております。
姉妹大家です。
皆さま、お元気でしょうか?

今年は3棟目の新築に挑戦させて頂ける事になりました。

概要をお伝えしてみようと思い、久し振りの投稿になりました。
少しでも参考になりましたら、幸いです。

購入の経緯

まずは、私なりの土地の探し方についてお話ししたいと思います。

私は、楽待ちさんや◯美家さん又は、気に入っている業者さんから提案が来たものを見たり、後は◯ーモや◯ットホームで探しています。
エリアは、①自転車で回れる範囲と、②購入してみたい気になるエリアと2パターンと限定しています。場所は①は、東京都内に隣接している辺りです。

提案では、余り気に入るものは少なく相場感を養う為、繰り返し見ています。

◯ーモとかでは、大体高すぎるものが多く何を見ているかと言うと、少しずつ価格が下がって来ているものをチェックしています。

今回は、その少しずつ下がって来た土地を購入しました。

なので、普通に高かったです。

まだ、価格が下がり切る前のこの時期の購入なので大分考えましたが、色々な要素が上手く回り御縁があったのか購入に至りました。

1年以上は、見続けていた近所の土地で何が建つのか?どういう人が買うのか?見て見たかった。と、言うのが最初の気になる点でした。

昨年は、オーナーチェンジ物件を幾つも探していて、だけれどしっくりくるものが無く決意が中々固まりませんでした。

そんな中、あの土地売れてないし、価格も2回下がっている。交渉すれば叩いて買えるんじゃないか?と、オーナーチェンジで良いものが無いなら、やっぱり自分で納得のいくものを建てよう。と、考えが固まってきたのでした。

近所の土地で気になるものは、すぐに何階建てで何部屋入るか設計士の先生に聞きます。賃料相場と利回りを計算して、行けるかどうか考えます。当該土地は小さいので、賃貸向きではなくて又、店舗物件は色々難しいので先送りにしていました。

けれどやっぱり、店舗でやってみようかな?と、いつもお願いしている設計士の先生に、簡単にプランを入れてもらいました。

良さそうだと感触を受け、土地の交渉をどうしようか?と、考えました。

仲介業者さんからは日頃、営業電話があり感じのいい方は記憶に残します。

最近は、仲介手数料は頂きませんので、仲介のお手伝いをさせて欲しい。との電話が多くなりました。

売買の動きが良くない昨今ですので、仲介業者さんも両手ではなく片手でも成約数を取りたいのだと思われます。

そんな事もあり、◯◯ハウジングさんに初めて仲介をお願いする事にしました。

普通に少し高いので価格を調整して欲しい。と、まずはお願いしてみました。
申し込み金額は300万円下がった金額を書きました。

初めて仲介をお願いしたので、上役の方からウチの事を色々聞かれました。
300万円下げて交渉するけれど、融資は付くのか?法人契約なら、融資特約は付けられないと言われました。融資内諾が取れたら、その金額で契約したい旨を伝えました。

融資状況

いつもお願いしている信金さんは、昨年より数物件持ち込んで見てもらっていました。感触としては、昨年の秋辺りから良くなりました。2017年9月に弊社が建てた新築アパートが1年経ち利益が見えてきたと言うのがあると思われます。
タイミングもあるのかも知れませんね。

今年に入ると、中々煮え切らない私に、そろそろ融資したいのですが何かないでしょうか?と上役から声が掛かるようになりました。

店舗物件をまとめて、事業計画案を提出すると、所有物件のお近くの土地ですね!そう言うの、とてもいいんですよー。(融資が通しやすいの意味かな?)と、言ってもらえました。順調に行く時は、本当にすんなり行きますよね。。それでも、内諾には2週間掛かると、いつもより審査には時間が掛かっているような雰囲気でした。
まぁ、不動産関連厳しくなりましたから仕方ないですよね。

いつもの通り、上役から坪単価が高い。とすぐ連絡がありました。そうですよね、それでも300万円下げて交渉なのですが…と言うと、更に200万円位安く買って丁度いい位です。との事。いや、それでも高いかなー。と。。そのまんまを仲介業者さんに電話で伝え、更に200万円下げて交渉したいとお願いしました。
融資が出ないと買えないので…と。

さすがに、仲介業者さんも少し困った様子でしたが、聞いてみます。と、なりました。ずっと売れなかったし、ここで売り切ろうと先方様も思っているはず!と何故か確信していたところもありました。

突っぱねられるかな?と思いましたが、どこまで価格を上げてもらえるか?と逆に質問されました。300万円下げて、更に200万円じゃあちょっと、と。少し擦り寄せて欲しい。との事でした。信金さんの様子を鑑みても、頑張って100万円と回答し、OKが出ました。なので、400万円下がっての購入となりました。

信金さんからもOKをもらい、融資特約無しの本契約に進みました。

土地と融資の内容

最後に、土地の概要です。

約24坪 3980万円→3580万円
公道18メートルに接道
正方形に近い長方形
近隣商業地域
容積率80% 建ぺい率200%
角地ではない
駅徒歩7分

融資の内容

頭金200万円
期間35年
金利変動1.3%

終わりに

今回は、抵当権のみの設定でしたが、地積更正の登記が入り費用が少し嵩みました。

諸費用の合計は、約78万円でした。

決算当日は、夏休みの宿題を大量に貰ったかのような思いで、通帳を眺めました。

そういえば昔、誕生日は例年夏休みの宿題を貰っていたっけ…

長くなりました。
読んで頂きありがとうございます。

金利交渉や新築店舗については、次回書こうと思います。