みなさま、こんにちは。投資家SAです。

前回コラムで宅建業の免許申請まで書きましたが、その後無事に免許を取得。現在、ほそぼそと不動産屋を開業しております。(笑)

ちなみにハトマークに加盟したのですが、各種掲示物や備え付け品等を設置していると”不動産屋になった”という実感がわいてきますね。

送られてきたステッカー等

SA家のチビ鳥。色合いがハトマークに似ている(笑)

さて本題ですが、今回は(いまさらながら)大家直接募集サイトの活用についてお話ししたいと思います。

既に活用されている方には大したことのない話ですが、私のように「知ってはいたけれど、面倒くさそうで活用していなかった」という方はご一読ください。(ひょっとしたら役に立つかもしれません!)

 

入居者募集の一般的な流れ

通常の空室募集の流れは… 

①退去発生 ⇒ ②原状回復・募集条件の再設定 ⇒ ③仲介会社に募集依頼 ⇒ ④仲介会社が募集 ⇒ ⑤入居決定

となります。

自主管理の方は①~③すべてを自分で行い、④以降を仲介会社に託します。

大家 → 仲介会社 → 入居者

また、管理会社を付けている方はもう少し複雑で、②以降の流れを管理会社に託します。つまり、大家から頼まれた管理会社がさらに仲介会社にお願いをする、伝言ゲームとなります。

大家 → 管理会社 → 仲介会社 → 入居者

両者に共通することは、結局”大家の想い”は管理会社・仲介会社次第ということです。

 

次に必要なお金と支払先ですが、

【大家】

AD、仲介手数料等 → 管理会社・仲介会社

リフォーム費用 → 管理会社・他

【入居者】

仲介手数料等 → 仲介会社

火災保険、保証会社保証料、その他費用 → 管理会社

敷金・礼金等 → 大家

となっており、大家も入居者も初期費用はバカになりません。

 

なかなか決まらず、管理会社や仲介会社に「どうしたらいいですかね?」と聴くと、「ADを増やしませんか?」などど言ってくることがありますが、これは「ADの高い部屋順(彼らの儲かる順)」に決める可能性があるからで、増やしたADを入居者のために使うかどうかは不明です。

 

本来、大家のお客は「入居者」であり、「入居者」がメリットを享受して入居してもらうのがスジのはずですが、現状の不動産業界では、間に入る管理会社や仲介会社が利益を得る構造になっており、なんとも変な話です。

 

入居者にとってみても「たいした条件でもないけれど、営業マンが熱心に進めてくれるからこの物件でいいか、、」などと妥協してしまう裏にはADなどのカネの力が働いており、真の満足にはつながっていないかもしれません。

なので、本当は大家が直接入居者を募集し、入居者のニーズに合った条件にしてあげて、そのためにコストを使ってあげるのが理想的です。

 

大家直接募集サイトとは?

「ウチコミ」や「ジモティー」といった、大家が直接自分の物件を掲載できるサイトで、条件等も大家が自由に決めることが出来ます!

以下、それぞれ簡単にご紹介します。

【ウチコミ】

・基本、掲載は無料。(ただし、有料サービスもあり)

・掲載するとエージェントといわれるサポート業者が割り当てられ、入居希望者から問い合わせ等あると、エージェントが内見等実施。

・成約手数料として、エージェントに対し家賃1か月分の報酬を支払う。

・対象地域は限定されており、場所によっては使えない。

【ジモティー】

・基本、掲載は無料。(ただし、有料サービスもあり)

・入居希望者からの問い合わせは全てこちらで対応。

・成約手数料特になし。

・対象地域は全国。

 

※私の場合、物件には管理会社を付けているので、成約時は上記に加え管理会社に別途事務手数料を支払っています。

 

私は以前より、これらのサイト活用セミナーに何回か足をはこび、その都度「自分もいずれやらなければならないな」と思っていたのですが、なかなか面倒くさそうで実行に移してきませんでした。(むしろ、管理会社・仲介会社との連携強化こそが入居付の「最短の道」と思っていたくらいです、、)

 

ところが、つい先日、比較的入居付けに苦労している築古物件で、繁忙期終了後一気に4部屋が退去となってしまい、いよいよ「ウチコミ・ジモティーを使わんとダメか~」という状況になったのです。

(不動産業者になったのだし、自分で募集することもやらねば!)

 

具体的にどうしたのか?

募集中の部屋

以下、管理会社がついているケースでお話しします。

まずは、管理会社に仁義を切って(一応、掲載する旨伝える!)、ウチコミ・ジモティー経由で入居希望が入った場合の取り決めをしておきます。

たとえば、「事務手数料として家賃0.5月分支払うので、契約等については通常どおりお願いをしたい」等々事前に決めておきます。

⇒これをしていないと、後々管理会社とトラブルになる可能性があります!

 

次に、掲載する募集条件です。(下記は今回の私の物件のケースです。)

【もともとの条件】

・敷金・礼金0、仲介手数料所定

・火災保険料○○円、保証会社保証料〇〇円、その他〇〇円

・クリーニング代○○円(退去時支払い可)

【大家直接サイト条件】

AD、仲介手数料が不要な分、入居者利益還元するよう設定しました。

・敷金・礼金0、仲介手数料0円

初年度の火災保険料○○円、保証会社保証料〇〇円、その他〇〇円については大家が負担!(更新時より入居者負担)

・クリーニング代○○円(退去時支払い可)

上記により入居者は初月家賃のみ(初期費用実質0)で入居できます!

(リスクヘッジとして1年間の解約禁止条項を付与してあります)

⇒もちろん、直接サイト専用条件も管理会社には予め伝えておきます。

 

上記に、写真と間取り図を用意し、自分でサイトにアップしていきます。(最初は面倒くさいのですが、何回かやっていくうちにすぐ慣れます)

アップをしたら、あとはじっと待つのみです!

 

結果はどうだったのか?

6月末より4部屋を順次アップしていき、現在、

・成約2件

・検討中2件

となっています。

成約した2件は、当方の狙い通り初期費用0円に魅力を感じて成約に至りました。

また、当方は管理会社事務手数料と入居者初期費用等を負担したのですが、ADがなくなったので最終コスト削減が出来ました。

 

コストもさることながら、いつも苦労している物件がこんなに早く決まるとは思ってもいませんでした。これは、やはり入居者利益を第一に考えた募集条件のおかげだと考えられます。

われわれ大家は今一度、だれに対してメリットを振り向けるのか、考えてみる必要があるかもしれませんね。

 

おわりに

今回は早い段階で2件成約となりましたが、大家直接募集サイトですべての部屋が埋まるかと言えば、現状では難しいかもしれません。

なぜなら、入居者にとって、これら直接募集サイトがまだ浸透・定着していないからです。(こういったサイトで部屋を探す人はまだまだ限定的です)

 

よって現時点では、通常の募集をしっかりと行いつつ(管理会社、仲介会社にはしっかりと依頼しつつ)、自分でも募集をするというスタイルを行っていくことが万全と言えるでしょう。

⇒「大家自身もできることはやる!」ということですね。

 

一方で、今回の件で感じたことですが、自分が入居者の立場であれば、まずはこのような直接サイトで「入居者利益還元がなされている部屋を探す」ということです。

今後、このような直接募集サイトがさらに拡大することにより、仲介会社もうかうかしていられなくなるかもしれません。

 

大家は、ADや仲介手数料に充てていた資金を入居者利益還元に使用する方がメリットが高いことに気付き始めています!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。それでは!

 

投資家SA