画像は犬と昼寝

 

 

現在、買付検討中の築古物件が数件あるのであるが、どれもリアルタイムに検討中なので、詳細は、ちょっと間をあけてコラムにしようかと思っている。

というわけで、妄想に近いかもしれないが、現在検討思案中の物件があるので、その物件をコラムにしてみる。

実はこの物件、ネットに公開されていて、ずっと目視(観測)している物件なのである。が、しかし、なかなか購入に向けたアクションを取れていない。

それは、なぜか?

むっちゃハードルが高いように感じているからである。

が、チャレンジしてみたい感は、かなり高い。

というわけで、悶々としていても、何も始まらないので、とりあえずコラムに書いてみる次第w

 

その物件とは、都内の某駅近くにある土地物件である。

その土地には木造の古屋が建っており、新築するには、その木造の古屋を
撤去して、新築する必要がある。

 

ちなみに、建売の新築物件は、リーマンまさゆきは現在、検討していない

理由は単純明確で、都内の駅近くの収益不動産物件なんて、利回りが6%とか7%とか、本当に都心部だと、4%とか5%とか(^^;

それも、駅近くとはいっても、だいたいの物件が、徒歩10分前後、いわゆる商業地区外の物件ばかり。

何はともあれ、そんな新築物件は、長期シミュレーションをすると、かなり厳しい。キャピタル狙いとセットの短期売買という手法も、この先行き不透明なタイミングで実践するのは、リスクが大きいと判断しているからである。

さらに、本音で言うと、そのような新築の建売物件は、そもそも土地にも、建物にも、業者の利益が20%近くのっているので、安く買えるはずもなく。。。

 

では、そんなリーマンまさゆきが、なぜ新築を検討するのか?というと、

土地を売り主からダイレクトに安く購入して、そこに、自ら業者を選定して、新築の木造アパートを建築したらどうなるか!

というシミュレーションをしてみたところ、10%ほどの利回りが想定できることになったからである。

都内都市部の駅近徒歩5分の立地で、新築木造2階建て、各戸20㎡10室のアパートを想定

本当に、そんな物件を建築できるのか?

と、思われるだろうが、そんな土地を見つけちゃっているのである。

200平米以上で、もちろん再建築可能な土地である。土地の形が悪いので、平米単価も、駅近くとは思えない安い単価になっている。

建蔽率50/100のその土地に、新築の収益アパートを建築して、そのトータル費用(概算)に対して、近隣相場のチェック結果に基づく年間想定賃料で、利回りを計算すると10%の利回りになるのである。

もちろん真剣に取り組む場合は、より精緻な見積や環境調査が必要になることは理解している。

例えば、土地代に加えて、古屋の撤去費用、すでに古屋があるので、水道の引き込みは問題ないと想定しているが、本当にそうかの確認。

アパートの建築費用についても、知り合いの業者から口頭で聞いている概算なので、実際のプランを作ってもらう必要あり。

その業者さん曰く、建築確認から、何から何まで、手配経験ありなので、全部ひっくるめて見積可能とのこと。

これを本当にやろうとすると、まずは、プランを仕上げたうえで、土地を購入しなければいけない。合わせて、融資の打診も並行して実施。

金融機関からは、土地から建物をまとめて融資というのは、ハードルが高くなると言われている。

土地を所有している状態から、新築の融資であれば、やりやすいとのこと。

しかし、その土地をキャッシュで買うならOKだが、他の金融機関の融資で購入した場合、その上の建物に融資するということは困難になるので、土地も融資で購入することを前提にしているなら、まとめて、融資審査を受けた方がよいとのこと。

はたして、いっかいのリーマン投資家であるまさゆきが、そんな本格的な収益物件の新築投資ができるのであろうか?

 

でもでもね、不動産賃貸業というか、不動産投資を本当に楽しんでいる人は、少なからず、土地を自ら探して、そこに、自由設計で収益不動産を建築して、エントランスをどうするとか、駐車場をどうするとか、内階段か、外階段か、とか、もろもろ考えて、集合住宅を新築してみたいと思うのでないか。

と、リーマンまさゆきは思うのである。

考えるだけで、ワクワクしてくるではないかw

まずは、3棟目を購入し、しっかり運用して、財務体質を強化して、数年後にはチャレンジしてみたいという、リーマンまさゆきの新築構想でした。

 

はたして、リーマンまさゆきの妄想は実現できるのだろうか!

2年後のコラムをお楽しみにw