こんばんは。地主の婿養子大家です!

 

今日は、辛口コラムで行こうと思っています。

勿論、それには理由があって、

明らかに

高買いする素人が目立つ

からです。

今日も一件問合せをしたら既に私が買わない金額で買付が入っているとのことでした。

 

専業でもないサラリーマンだから

指値交渉力もない素人初心者だから

お前の様な買値は無理だ

とか、

時間や規模で解決すれば良いと思う!

とか

そしたら何も買えないじゃないか!!

などと思う読者の方もいると思います。

 

私は、

それでは絶対ダメだと思っています!

 

だったら!!

土地値アパート買った方が断然良いと思います。

 

戸建投資は良いと言ったじゃないか!

コロコロと言うことを変えるなよ!

とクレームを言いたい方もいるでしょうか?

 

状況が変われば臨機応変に変わるから!

私は、いつでも何かを儲かる条件で買えるのだと思っています。

本来、こういう類のコラムは批判が集まる可能性もあるし、書く方も体力がいることなのですが、あまりにも目に余るし、仲介や業者の動きも市場の動きに同調して戸建市場に流れてきるので

勝手に心配しております!(;゚Д゚)

私のコラムの読者の方は大丈夫だとは思っておりますが、、、汗

 

今日は、そんな話をしてみたいと思います。

 

構成は、

1.前回のコラムの流れの確認

2.何が起きていたかを推測

3.買う気ならどうしていたか?いくらで買えたか?

4.私が買えていない理由!

5.コロコロ変わる!

6.おわりに

以上で書いて参ります!

 

1.前回のコラムの流れの確認

はじめに、

前回のコラムで紹介した物件が何故買えなかったか?について明言したいと思います。既にコメントで示されてしまったりもしていますが、

それは、

買う気が無かったから!!

です。

 

何故?買う気がなかったのか?

理由は、大まかに

・人工地盤物件

・指値幅が大きすぎる

からです。

※後ほど深掘りします。

 

物件のスペックは以下の通り。

エリア :神奈川県

駅徒歩 :15分程度

売出価格:600万円

築年数 :約25年

建物面積:90㎡

駐車場 :1台可能

賃料査定:8~9万円

内装状態:良好

修繕費用:30~50万円

 

これが人工地盤物件でなければ?買ったのか?

もう少し、深堀りすると、

断崖絶壁でもなく

崖下に民家が無く

擁壁は検査済証があり

目視による問題なく

有事の際のリスクが対象不動産のみで考えることが出来るなら、地震保険に加入すれば十分補填可能だったと思料します。

保険建物評価が1500万円だと仮定し、地震保険が50%だったら750万円。

大津さんが若干コメントしていましたが、このあたりで賄る物件であれば買いました。

しかし、

擁壁にしても

人工地盤にしても

その再調達原価は、1,000万円をゆうに超えると思います。

 

対象不動産のリスクを考えるに、

有事の際のリスクが高すぎたから

買う気が無かったのかなと思います。

また、買う気がないため指値は非常に厳しいものでした。大津エリアでは、人はこれを仏の指値と呼ぶそうです。

突然ですが、

指値の正解は150万円と100万円です。

100万円なら嬉しいが、150万円でも担当者とのつきあいで買います。というものでした。汗

このやり方は賛否分かれるでしょうが、私も普通やりません。高値を示している以上、ほぼ必ず高い金額での折衝になるからです。ただ、この担当者は同じような流れで過去に安値で成約してくれたことがあるのでそうしました。

 

仲介としては、買付がないと折衝のしようがありません。しかし、この買付額では纏められないけど、

他に候補者がいれば!

私の買付額を噛ませ犬にし、現実味のある買付を取れる可能性がぐっと高まります。そんな買付になるだろうなと思っていました。(万が一、指値が通ってしまったら、、、ですね。汗)

 

2.何が起きていたかを推測

別段、すごく懇意な仲であるわけではなく、本当のところは聞きませんし、それは野暮ってものだとも思いますが、分かっている事実から本件仲介の動きを推測しようと思います。

 

私が買付を入れた時点では他に買付は入っていませんでした。

従って、

その後に一度、私の買付金額で簡単なジャブ打ちをしたけど、売主からは良い返事がもらえなかった。私には、週末に返事をもらう予定だと報告。ここまではレスポンスも良く。信ぴょう性が高いと思います。

が、そのタイミングで他の客からも問い合わせ。私の買付と売主からもらった許容額を材料に、通る可能性が高い指値額で買付をもらい成約。

私への報告は

「売主さんが〇〇〇万円ならと言うことですが、すみません力及びませんでした!」とのことでした。勿論、買い上げるつもりもハナからなかったのでそこで私の件は終了しました。

その日、

実は契約していたという事実。。。汗

後日、

レインズを見ていたら、掲載が落ちていたのでピンと来て、担当者に連絡して聞いたら、私の想像通りの金額で決まっていました。私への報告当日か翌日に契約もしていました。汗

担当者も若干気まずかったのでばつが悪そうにしていましたが、月内目標にしていて、しっかり月内に契約するところは流石だとも思いました。

 

3.買う気ならどうしていたか?いくらで買えたか?

では、買う気があったならばどうしたか?

例えば、

9号戸建ではその場で、再販業者のアポイントをキャンセルしてもらったほど、

私は、

1番手の確約に拘ります。

仲介時代には、客付側で買付を入れる時は、元付業者の担当に案内後に担当者にシレ~っと世間話かの如く、他の商談がない話を聞きだしてから、1番手としてコンビニでも何でもFAXですぐ申込を入れたりしました。(それでも何度もひっくり返されたりしました)

担当者との性格やらやり取りから、その方法はまちまちですが、

・非常に馴れ馴れしく接する

・裏切るとヤバそうな奴だと思わせる

・超絶下手に出まくる

・付き合うと得な奴だと思わせる

などなど。

勿論、私より交渉能力が高い相手もいますから、あくまで一例ですが、、、

でも、全ての交渉時において、

真摯に

嘘は付かず

感謝する

ようには心がけています。

間違っても、

傲慢な奴

とは思われないように。。。

 

得意不得意とあるかも知れませんが、個人的に経験した最近の例では、

タカボンのパパさん

が、宙ぶらりんのまま、1か月以上も1番手を確保出来た事例があります。

私にとっても衝撃でしたが、

高属性オレオレリーマンの方にとっては、正に、勉強すべき良い事例だと思いました。

相対取引が人との取引であることを示す

素晴らしい事例だったように思います。ここでも人気者になる理由がわかります。

 

さて、絶対に1番手を確保した上で、いくらだったら買えたか?本件が買っても良い物件だった場合として仮定すると、

本件の流れでは、

300万円~250万円の間で決着

していたと思います。

裏を返せば、その金額で買うことが出来たという自信もあります。(成約額はこれより上です)

 

わざわざ、

買主さんより安く買えるんだと自慢がしたいわけではなく、

言いたいことは、

もっと安くいけたのに高く買った事実

です。

 

ここの読者でも既に戸建を購入している方々も多くいると思います。

凄く安く購入されている人も中にはいますが、話を聞くと、みんな少し高い買い方をしている気がしています。

一棟もので特に引く手数多の優良物件での話ではありません。

これは、

売主が要らないと思っていて

買い手が付きづらいと思われていた

築古戸建投資の話

です。

 

4.私が買えていない理由!

これは明白に、

市場参入者が増えたから

に他なりませんが、

スピード勝負では負けないでしょう。本件も、私の判断として買っても良い物件ならばほぼ買えていたと思います。

つまり、

参入者が増えたことによる競争の激化が直接の原因ではないと思っています。

では、何か?

それは、

仲介や業者の中で築古戸建は売れるという認識が少しずつ大きくなってしまい、

売出価格が高くなっている

のと、

仲介がグリップする金額が少し安全を見た高値止まり

なのが直接的な原因だと思います。(私がこれまで買った物件の指値で、仲介が纏まるだろうと思っていた指値はほとんどなかったと思っており、大体は、一度差し戻されるか、仲介もびっくりで纏まったケースでした。)

そして、

そこから仲介のコントロール範囲内で買う人がいる

から買えなくなってきている気がします。

※一般市場での話です。時々、コメント欄に登場する手法で、競争しないで買うことが一番確実に安く買える方法だとは思います。

 

5.コロコロ変わる!

私が雑食である理由の一つかも知れません。

私のターゲット先は

コロコロ変わります!汗

これからも戸建にも目を向けますが、既に、別のものにも目を向け始めています。

戸建をやりたいと思っている方々も、

戸建一辺倒ではなく

別の手法も考えるべきだと思います。

築古戸建投資が他に比べて投資額が低く、比較的安全に投資できるメリットは確かにありますが、

儲からない金額でやってもあまり意味がありません。

 

一昨年より去年、

去年よりも今年、

業者側における戸建投資の扱いが明らかに変わってきていると思います。

それが、最近になって

売出価格

表面利回り

そして、

成約価格

に明らかに如実に表れてきています。

素人、初心者が

その市場で戦い儲かる金額で買えるか?

少し疑問があります。

せっかくの融資枠を、儲からないで経験値に変えてしまうのも、勿論、無駄ではありませんが勿体ない気がします。

でも、今の市場ならば

例えば、

小ぶりな土地値アパート

の方が儲かるかも知れません。

 

6.おわりに

戸建投資は儲かります。

その考えは今も同じです。

しかし、

過去に比べて格段に難易度は増しています。

 

過去に書いたことがありますが、私が戸建投資をする理由は、対投資額比では一棟ものよりも儲かるからやっていました。

当たり前のことですが、

私の規模では、安全だからとかは理由になりません。

 

その意味で、

戸建投資をやる意味

について、私なりに警鐘になれば良いなとの思いから、このようなコラムを書いてみました。

 

自分で戸建良いよと言っておいて、1年後には、戸建投資も気をつけなさいよ!って。。。どうなのでしょうか???汗

 

だがそれがいい!( ̄▽ ̄)

 

ありがとうございました!