こんにちは、「にわか脱サラ大家」です。

これまで「不動産投資における節税①~③」で自分の実施したこと、効果をご紹介しました。これも踏まえて、「サラリーマン向けの不動産の投資段階別のやるべきこと」をポイントのみ整理してお伝えしたいと思います。(実際の効果は過去のコラムをご覧下さい。)

尚、「実際にやって良かったことは青字」「やってなかったけどやったほうが良かったと思ったことは赤字」で書きます。

不動産投資前

自分の課税所得の確認

多くの方はキャッシュを増やす目的で不動産投資を始めると思います。不動産投資により課税所得が増え、所得税の税率ランクが上がる可能性もあります。その場合、結果的にキャッシュが増えない場合もあります。現在の課税所得と税率ランクを確認しておきましょう。

個人・法人の税金の知識習得

個人と法人では、税金のルールに様々な違いがあります。

個人の税率はMAX55%、法人の税率はMAX約33%です。現在の課税所得によって、どちらで購入すれば節税になるかが変わってきます。 

譲渡取得税は、個人は短期と長期(5年以上所有)で異なりますが、法人は区別がありません。購入物件を早めに売るつもりか否かによって、どちらで購入したほうが節税になるかが変わります。

消費税還付の理解

内容の説明は省きます。(非常にセンシティブですので、請け負える税理士に確認することをおすすめします。)建物価格が大きい物件を購入する際に、トライするか否かの選択が迫られます。(中身を知らないと、トライするもクソもありませんよね。)

消費税還付については、儲かる儲からないは色々意見があります。(侍さん2018.7.18コラム→儲からない、まさゆきさん2018.8.10コラム→儲かる、にわか2019.8.2コラム→儲からなかったorz)但し、消費税が10%になると、より儲ける可能性が高くなると思います。(但し、税制改正で出来なくなるという噂もあります。)

現在、「消費税還付は法人購入でしかできない」と言われています。従って、トライするのであれば、「法人設立が必須」となります。

1棟(戸)目購入時

確定申告の知識習得

サラリーマンが個人で購入した場合、年間20万円以上の所得であれば、確定申告が必須となります。

自分は転勤で、自宅マンションを貸した時はe-TAXで自分で申請していました。その時にある程度の知識を得ました。(不動産の課税所得は「家賃収入ー経費ー控除額」となりますが、それぞれの項目に何がそれに該当するのか)

1棟もの購入以降は、税理士に代理申請をお願いするようになりました。この時に「あれもこれも経費として計上できた」と知ったことが多かったです。→コストがかからないe-TAXで自分でやるにしても、無料相談などで税理士に事前相談したほうが良かったと思いました。

青色申告

青色申告を行うと多くの税的メリットを享受できます。(「特別控除(最大65万円)」「純損失の最大年繰越」「家族への給与」などなど)

現在はやってますが、自宅区分マンションを賃貸していただけの時はやってませんでした。←この時は課税所得がプラスに働いていたので、やっときゃよかったorz

不動産の課税所得の事前把握

個人で購入した場合、サラリーマンの課税所得と不動産の課税所得は通算して課税額が確定します。

合計課税所得が税率ランクがギリギリだった場合は、上のランクと下のランクではかなり税額が変わります。

自分の場合は把握しておらず、(事前に分かっていれば経費を計上して調整はできましたが)70万円の差で上のランクになってしまいましたorz

規模拡大時

法人設立

一般的には「個人の課税所得が900万円超えると、法人を設立して購入したほうが節税になる」と言われてます。

自分は「消費税還付」を目的としていたので、法人設立は消費税還付顧問を依頼する税理士にお願いして設立しました。(約款なども消費税還付に関わってくるようです。)顧問契約を同時にやると手数料無料でしたので、合同会社の登録免許税の6万円だけで済みました。

メリットは、ほぼコラムで書いたことのまとめです。(一般的なメリットは省きます。)

・個人と法人でどちらに経費や所得を振るかで節税が図れます。

→サラリーマン時代:法人による不動産購入で、個人の課税所得を抑え、税金を減らすことができます。

→脱サラ後:経費を法人に、法人所得を個人に振ることにより、法人の税金を減らすことができます。

・自分の役員報酬を支払い「協会けんぽ」に加入することにより、「健康保険料・年金保険料」が削減できます。

注意事項

「法人の代表」、「青色申告事業者」は失業手当(正式には雇用保険)はもらえません。脱サラを考えている方はご注意ください!!→このことは知っていました。にわかの場合は、もらっていれば120万円でした。

本件の感想

まとめてみると「こんなにやることがあったんだ!!」と驚きました。(抜けてるかもしれませんが。汗)めんどくさいから「専門家に任せるわ」と思う方もいるかもしれませんが、ある程度の知識がないと「専門家に騙されますよ~」

多分、抜けてると思いますので、知見のある方、コメントで補足をお願いします。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。