こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『2016年と2019年で物件を買うことを比べる!』です。

 

構成は、

1.リセッションと私

2.機会損失を意識した2016年購入

3.残債経過年数

4.買わなくても大丈夫な2019年

5.買うなら必ず意識すること

以上で書いて参ります。

 

1.リセッションと私

最近、

私も含めてリセッションについて発言するコラムやコメントを見かける機会が増えました。

それだけ現実味を帯びているとも言え

私見では、リセッションが来るのは間違いないと思っていますが、

果たして、

いつ来るのか?

分かりません。

ある人は、

この景気後退時期に買っても後に資産価値減少するのに物件を購入するなんて自殺行為だしバブルの恐ろしさを知らないのだとおっしゃるかもしれません。

また、

人によっては、

いつ来るかわからないものに怯えて不動産投資なんてやってられません的なことをおっしゃる方もいるでしょう。

どちらも正論だと思います。

 

しかし、

地主であり専業大家である私にとっては、

リセッションが来よう来まいが、

不動産賃貸業が生業

です。

不動産賃貸業のみで生計を立て続ければければなりませんし、私自身、そのつもりです。

故に、

上の方との大きな違いは、

私は、

いつ来るかもわからないものにすら怯えながらも

購入時期

売却時期

買い替え

購入規模

物件種別

などをその都度そのタイミングで最善を尽くしながら購入したり、売却したりすることになります。

 

ちなみに、リセッションリセッションと横文字を並べて呼んでいますが、私はこの言葉をここではじめて知りました。爆

ただ、その意味は分かっているつもりで、

不動産の価値が下がる

⇒仮に30%資産価値が減少すると、私の場合、実勢価値では約10憶の資産減を意味します。汗

でも、

収益不動産は昭和バブル見たいに土地転がしのゲームではなく、インカムゲインがあるからと思いそうですが、不景気になると賃料は下がると思っています。

不動産賃料が下がる

⇒賃料が20%下がってしまったすると、私の年間家賃収入は約1.85億円から1.5億円程度まで落ち込みます。残債利回が17%から13.5%くらいまで落ち込むことを意味します。

私は、

このバランスには注意しています。

悲観的に見ればこれだけではありません。

空室率が上がる

⇒大きな景気後退時は、賃貸の動きも停滞します。大地震時には、空室率が一気にあがります。

そして、

私は、首都圏では関東大震災がそろそろと言われて久しいことからも、念には念をとの思いから、リセッションの同じころに大地震があるかも知れないと思うところもあります。東北地震はまさにリーマンショックとのダブルショックだったとも言えますね。その当時、東北では空室率も結構だったのではないでしょうか。

それでも、我々大家は借金がある以上アパマン経営を回していかならけばならないわけです。

金利が上がる

⇒私の借入期間のメインは固定5年や10年での借入です。固定期間満了時に、不景気に陥っていたとしたら、金利も上昇しても可笑しくないと思っています。勿論、住宅ローンの金利が急上昇なんてありえないでしょうが、収益物件の金利は多少なりとも上がってくるのではないか?と金融素人ですが、悲観的に捉えています。

 

何度も言いますが、怖がらせるのが目的ではありません。

私自身が怖いのです!汗

 

それでも、絶対に大丈夫だと思いながら進めていきたいと思っているわけです。ここ数年で保有物件を売却し、キャッシュポジションを上げたのは、

物件購入の頭金の為でもなく

大規模修繕の費用の為でもなく

キラキラ豪遊する為なんかでは

勿論ありません。

単純に、上記に備えたかったのです。

先日、

埼玉さんがコラムで、もともと貧乏だったから、資産価値が減少してもそれでも資産が残るだけで十分的な表現をされていましたが、

私も少し似ていて、

元々、地主として守るべき資産があり、それが守れて生活出来れば、特に、帳簿上の資産価値が減少したところで、勿論悲しいですが、仕方ないと思っています。なぜなら、そもそも売るつもりがありませんから。

それよりも、その資産価値が減少することで、

物件の購入が出来ない

信用棄損状態

に陥ることが怖いと思っています。

 

長くなりましたが、私とリセッションでした。汗

 

2.機会損失を意識した2016年購入

さて、将来リセッションを想定した場合、私の場合、家賃収入を減らしすぎることは怖いと思っていました。従って、キャッシュポジションを上げるために、売却をしてきましたが、それの代わりに、新たに追加購入も平行して行ってきました。当時は、市場が過熱状態ではあったので、昔みたいな好条件での購入が望めないけどもです。

その理由が、本章のタイトルになりますが、

機会損失

を意識したものでした。

当時、いつまであのような状態が続くか買場が来るのかは予想がつかず、買いづらい状況が長年続くようであれば、機会損失になると考えていました。

しつこいですが、

・残債利回

・家賃年収

・CF

のバランスの観点からでした。

 

<買い替え物件スペック>

★購入時期:2016年10月

■エリア :横浜市主要区

■売出価格:13,000万円 表面利回り7.69%

■購入価格:11,600万円 表面利回り9.05%

■家賃年収:1,050万円

⇒賃料UP計画により現在1,180万円

■借入額 :12,500万円 ※諸費用+引渡後大規模修繕費400万円込

■投資利回:8.4%

現在9.44%

■返済期間:20年間(5年固定金利)

■駅  歩:9分

■構  造:重量鉄骨造3階建て

■築年数 :28年

■満室賃貸中

 

3.残債経過年数

私がここで言う機会損失において気にするところが、残債経過年数です。(造語です)

購入時からおよそ下記の感じで推移します。

⇒以下は現家賃収入での残債利回。

2016年12月末:12,400万円

⇒9.5%

2017年12月末:11,800万円

⇒10%

2018年12月末:11,200万円

⇒10.5%

2019年12月末:10,500万円

⇒11.2%

 

これが俗に言う、時間で解決するという意味なのかなと捉えています。

この物件を今、利回り11%ではまず買えないです。しかも、まだ賃料UP計画未完の部屋が9部屋残っていますから。少なくても現時点でポテンシャルは利回12%くらいあります。

※この利回りUP計画は2018年12月6日のコラム『利回りが1%UP!賃料UP作戦!』に詳細を全部書いていました。笑

 

4.買わなくても大丈夫な2019年

前章で紹介した物件のような形で購入したのがもう1件、私のデビューコラムで紹介した楽待で購入した物件でした。笑

それらがあり、

今年は無理をして買わなくても良い状態を作れています。

実際にコラムにはしていませんが、2年間定点観測していた物件を買いたかったのですが、JRターミナル駅歩5分の立地で利回り12%の指値までは通る状態まで迫りましたが、利回り14%での指値を入れていてあと少しのところまでは来ていましたが売れてしまいました。

勿論買えなかったのは悔しいのですが、

待てる状況の威力を実感

した1件でした。

 

私にとっては2019年、2020年は焦らずにじっくり待つことの出来る状態です。

仮に、2016年、2017年に購入出来ていなければ、今が機会損失を気にするタイミングになっていた思います。

そして、

時期的には芳しくない

とも思います。

 

しかし!

仮に、

リセッションが来るのがまだまだ先であれば

今年、購入する物件は去年までに比べればそこそこ安くは買える可能性があり、機会損失をせずに良いタイミングでの購入になる可能性がある場合あるわけです。

 

5.買うなら必ず意識すること

いつも通り、非常に長くダラダラと書いて参りましたが、

要は、

リセッションが来るのは間違いない。

それを前提としても、

私の完全なる自論は、

・キャッシュポジションは上げるが

・規模も保ち残債を減らしながら

・CFも積み上げながら

リセッション後に買場を迎えることが出来た方が、賃料収入という概念のある不動産投資、賃貸業においては良い場合もあると思う。

そして、

何よりも保有している不動産は、

向こう10年

長ければ15年

売却なんて考えないものであれば、

リセッション時に、

信用毀損しない枠内なら

 

恐れずに満室経営に邁進するのみだとも思うのでした。

 

いつも私のコラムでは基本、自身を振り返ったり、深堀りしたりするだけに留めるように意識しているので結論があいまいなのですが、

今回断定してみましょう!

 

今年買う物件は

リセッション時に資産価値が下がっても全体で信用毀損しない程度の物件

数年で売却するなんて甘い考えのない

長期保有が大前提の物件

にしましょう!

※主に投資額の大きい一棟ものについてのお話です。

 

如何でしょうか!?