景気後退局面。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

ここ最近のコラムでは購入に向けて動いている新規物件のことについて取り上げています。前回のコラムでは、景気後退局面で1億円規模の物件を買うリスクについてでしたね。最大でみても4千万円くらいのリスク感であり、吸収可能なリスクだとお伝えしました。

 

ただ、現在所有している全7棟の資産価値が目減りする点も考えれば億単位の損失になるんじゃないか?というコメントもありました。たしかに、新規物件も入れると5億円の規模になります。価値が2割下がる相場変動が起こったら億単位の損失となります。

 

 

この議論は、不動産投資をやっているとよく起きるのですが難しいところですね。結局は、相いれない結末になることも多いのですが、、、それが手法の根幹部分だからなんでしょう。どの方が言っていることも論理は分かりますが、正解は分かりません。あとは自分で判断するしかないのが投資です。

 

 

もし、1ケ月後に大きな相場崩壊があると分かっているなら今すぐに全物件を売るのが正解なのでしょう。でも、景気後退はいつ来るのか、どのタイミングで来るのか、下落スピードはどのくらいなのか、相場崩壊後に価格は戻るのか、という点を加えなければ判断ができません。

 

今すぐに売るべきだという意見の方にとっては、億単位の損失が怖いということでしょう。でも、売ってしまったらインカムゲインを捨てることにもなります。もし、相場崩壊が3年後なら5億円規模で1億2000万円の家賃収入を捨てることになります。税引後利益でみて8000万円くらいです。そして、売るとき、再度買いなおすときで2重に売買諸経費がかかります。この分で5000万円くらいでしょうか。

こう考えると、すぐに崩壊タイミングが来ないと逆に損をすることにもなりかねません。

 

また、十何年もかけて『やっとこさ見つけた物件』が今の7棟です。投資初期の物件はまだしも、後半の物件はまた探しても見つかるか分からないです。ずって持っていたい物件を見つけるのは大変なことです。全棟売って、良いタイミングで一気に買い戻すなんて簡単ではありません。本気で探しても、良い物件を見つけるのは年に1棟とかなんですから。

 

 

まぁ、利益が出ているタイミングで確定しておけば損はしないで済むから安全だということも分かります。ただ、現金も安全か分からない時代ですから、そうなると分散投資を極めることになるんでしょうね。もっと力がついたら、そんなことを考えることになるのかもしれません。でも、まだそこまでのステップに到達していないということなんだと思います。

 

結局のところ。

私の手法では、繰上返済をして1棟完済して次の1棟を買うということを繰り返してきました。借金は少ないので安全ではありますがスピードの遅い投資手法ですね。自己資金も突っ込み続けてきたわけですからコツコツと積み上げてきた5億円の規模です。

 

だから、相場変動が起きて資産価値が0になったら投資結果はマイナスです。でも、立地はそこそこ良いですから、いくらなんでも半分の価値は残ると思います。それなら億単位でプラスです。既に4棟目くらいまでは投資した金額を回収しています。購入して7年目となった5棟目も購入額の半分くらいは利益が入ってきています。時間が経つにつれて何が起きても負けない状態にはなっていくのも不動産投資です。

 

それに、コメントでも書いたのですが、、、

もともと何も資産を持たない家族でした。持たざる者が逆転を狙って始めた不動産投資です。何が起こったとしても、何も持っていなかった者がアパートを何棟も持つ者に変わったわけです。相場変動で資産価値が変わったとしても、その事実が変わるわけでもないです。現物は現物です。

 

資産価値が思いっきり落ちて、大変なことになったとしたら、、、日本全国が大変なことになっているわけです。そうなったときに、アパートからの収入が少しでもあるなら何もないよりは安心できます。何も準備していなかった自分よりは良い暮らしができるでしょう。それでよいのだとも思います。

 

結局、資産価値は相対的なものです。絶対的な金額という指標だけでは測れないところもあります。投資家としての側面もあるから、基本的には損をしないようにしていきます。でも、最悪はこんな覚悟もあるという感じでしょうか。(本当は、これで良いと思っているわけでもないので説明が難しいですが)

 

ずっと持っていても良いと思える立地のアパートを買っている分には、資金繰りが問題ない状態で破綻さえしないなら売却をしない選択もあると思います。相場変動の時期はわかりません。それが起こるまでのインカムゲインの累計のほうがメリットが大きいかもしれません。相場変動での損失、インカムゲイン、相場変動からの脱却で元に戻る金額、それらを正確に判断できない以上は、今の時点でお買い得だと思う行動を自分で判断するしかないですね。

 

そして、それが外れても何とかするという覚悟があれば良いんだと思います。あえて損をする必要はないですが(笑)