ご無沙汰しています。約半年振りのコラムとなってしまいました。

楽待のアカウントが消えてないかどうか?心配してましたが無事ログインできました。(ただ、余りにもコラム書いてなかったので、感謝祭の案内は来ませんでした。(笑))

半年間、コラムも書かず、実践コラムも余り読めず・・・ということは少し端に於て、今日は少し自分なりに思うことを綴ってみたいと思います。

 

1.金銭感覚の麻痺

僕は、20数年の銀行員時代は、3ヶ店で所謂営業(外回り)をしていました。

20代前半は、リテール店舗 20代後半~30代前半は、主要法人店舗 30代半ば~30代後半は、所謂フラッグシップ店舗という支店に勤務しており、外から見れば、順調にステップアップしていました。

しかし銀行の営業というのは体育会気質が激しく、数字のノルマも半端ない程精神的にものしかかってきます。

ステップアップとともに、数字(ここでは、融資量のことを指します)の表し方も変わってきます。

リテール店舗の時の「1本」というのは、「100万円」を指していました。

主要法人店舗の時の「1本」は、「1000万円」を指していました。

フラッグシップ店舗の時の「1本」は「1億円」を指していました。

フラッグシップ店舗での朝礼・夕礼は凄まじいものがあります。期末近くになると毎日、200とか300とかの数字が飛び交います。「あと銀行全体で200不足している。その分の見込みを作れ!」当時営業担当が20人程いましたが、均等割でも1人当たり20です。(20というのは、20億円のことです)

毎日、呪文のようにこのような数字が飛び交うと、「お金」の重みも感じなくなりました。(特に、現金を見る訳でもないので・・・)

こんな生活(職場)が5年続くと、1億・2億なら何とかなるな・・・と金銭感覚が麻痺してしまっていました。別の言い方をすると、自分の実力なら1億・2億なら何とか調達できるのでは・・・?と自分の器を過信していました。

2.若き頃に出会ったお客さん

少し話は戻りますが、20代の頃福岡市の区画整理事業内に3000坪程農地を所有していたお客さんの事をつい最近思い出しました。

僕が25歳位の時に、既に65歳位だった人なので、もうすでにお亡くなりになっていますが、とてもお世話になりました。

僕が、担当したときは、既に区画整理事業がほぼ終了する時期だったのですが、そのお客さんは、昔ロードサイド店舗開発で流行った「建て貸し」(建設協力金を貰ってテナントを建てる)を数件保有していました。

毎月5~6百万円近くの家賃が入っていまいた。当時の僕の主業務は「定期預金集め」であった為、月末近くになると、必ず1日に3回位家の前を通り、「軽トラ」が止まっているかどうか確認していました。(電話アポはダメな方でしたので・・・)

昔の方は分かると思いますが、西鉄ライオンズの大エースを比喩して、「神様、仏様、●●様」に何度助けられたことか・・・

その方とは、非常に仲良くなりよく昔話もしてくれました。若い頃は、すごいヤンチャで、賭けゴルフも1打10万円というようなことを数年していたと言っていました。(最終的には、勝ち逃げしたと言っていましたが・・・)

ただ、時を同じくして、近隣の同じような大地主の中には、ボートにのめり込んで、「家・田・畑」全てなくした人もいたとのことで、賭けゴルフも一切辞めれたと話して頂いたことを記憶しています。

そのような経験があり、家の車庫には大きなベンツは有りましたが、普段は作業着と軽トラでの生活、家賃は使いことがないので、ほぼほぼ銀行の定期預金で、3月に多額の納税をしていました。

唯一の趣味は、パソコン教室に通い、自宅でエ●動画を見ることだったことは内緒ですが・・・(笑)

3.自分自身の金銭感覚の現状分析

僕の現状の金銭感覚について分析してみると・・・

まず、不動産賃貸業を開始して4年を経過し、その間大きな入居率の変化もなく(今年度も1月から43室中1室の空室 入替りも2件のみ)また、お宝物件の購入等も出来たので、銀行員時代よりは明らかに手許現金として残る金額は多いです。(要は、使えるお金は多いです)

多少の接待交際費や法人での車両購入等、明らかに贅沢をしているという認識は常に持っています。

しかしながら、衣服以外(衣服もイオンでしかかいませんが・・・)は全て中古品で調達しています。基本メル●リです。(さすがに車は違いますが・・・)

僕の場合は、この壁が、今の自分の金銭感覚を麻痺させないボーダーラインだと思って生活しています。

保有している賃貸不動産についても全て中古です。

 

4.贅沢が身に付くと・・・

銀行員をしていると・・・見たくなくても会社の破綻を見てしまいます。(そうさせないように努力しましたが・・・)

破綻した経営者の多くは、ある時期(その周期が1年もあれば5年、10年もありますが)に、大儲けしています。(要は、商売が当たったという感覚です)

しかし、そのような状況は長くは続きません。経済は生き物ですから・・・

破綻した会社の経営者の多くは、この時期に仕事をせず(そこ迄は言い過ぎかもしれませんが・・・)仕事という名の接待に明け暮れているというケースが多かったです。(よく経理担当の従業員がぼやいていました)

会社が順調な時は、自分の器を過信してしまうのです。結果、気付いた時には、贅沢も止められず、仕事のトレンドにもついていけず、あっけなく潰れます。

儲けた時に何も対策をしていなかった結果です。

 

5.不動産賃貸業をしてまだ4年では・・・

 

僕の場合は、娘の交通事故の保険金等もあり、総額250百万円の投資に対して50百万円程度の自己資金は投入しています。築年数も10年未満~30年超、利回りも8%台~15%、住居系に限らずテナント比重も高いです。構造も木造からRC、1棟ものから区分迄、所謂中古雑食系の大家です。

しかしながら、財務基盤は、銀行員としてみると脆弱です。(法人は4期終了しましたが、いまだに数字上は債務超過となっています)

→ それなりに自分の中では、上手くやっているという感覚はあるのですが・・

銀行からみれば、危ない財務内容です。(僕が銀行員としてみたら、融資しません)

定量的な面でみても、賃貸業に精通している訳ではないし、物件価値を向上させるDIYのスキルもありません。あるとすれば、銀行との融資交渉位です。((笑))

このように見てみると、不動産賃貸業開始して4年で物件保有6棟2区分の拡大路線は、鉄骨渡りの事業だと思っています。

 

6.不動産賃貸業に潜む罠

僕自身も陥っていると思いますが、不動産賃貸を開始する時は、給料+α的な目的と子供の将来の生活費という目的でしたので、2棟程度の保有で辞めるつもりでした。しかしながら不動産の魔力は怖いものです。2棟の不動産で順調に家賃が入ってくると、また欲しくなります。3棟目が順調にいったら、4棟目が欲しくなりました。4棟全て順調にいくと、5棟目が欲しくなります。

所謂「買いたい病」です。結果、お金が無くなる(そこ迄は言い過ぎですが)迄購入した結果が今の現状です。(恥ずかし・・・)

確かに、ここ迄は順調に推移していると思っていますが・・・2年後、3年後、10年後は分かりません。(当面は、キャッシュポジションを上げる努力をしていますが・・・)

僕は、一定の財務状況になったら地域や生活弱者を応援していきたいと思っています。(今は、独居老人や病気で会社に行けない方の家賃を一部下げている程度ですが・・・)

ただそこ迄の財務状況になるには、後10年はかかると思っています。各々不動産賃貸業をするにあたって、理想や夢はあると思いますが・・・まずは、自分自身の財務状況を強固なものにしなければ、周りの人に迷惑をかけてしまいます。(今、自分の理想を追った不動産賃貸経営をすると、銀行等に迷惑をかける可能性があるからです。)

 

理想を追った方の記事が最近アップされていました。記事の内容は別にして僕自身が驚いたのは、「いいね」の数が異常に多かったことです。

この「いいね」の数に非常に危機感を感じました。

純粋にこのコラムを応援している「いいね」であればいいのですが、「理想を追い求めて」「いいね」を押したのであれば、それは破綻予備軍になる危険性が非常に高いからです。

僕は、人生を賭けて(言い過ぎかもしれませんが・・・)不動産賃貸業に参入する方には、失敗をしてほしくありません。

銀行員時代に破綻した方のその後の人生を見ているからです!(当時は嫌なお客さんであっても、やはり同情します)

これから不動産賃貸業に参入する方や参入してまだ日が浅い方については、どうか、少なくとも10年は、理想等求めず、地に足のついた運営をしてほしいと思っています。(まだ参入して4年の僕がコラムで書くのもおかしいですが・・)

 

長文になり、纏まりがない文章になりましたがご了承ください。

 

以上、今回も長々とお付き合いありがとうございました。